Как продать квартиру, купленную на материнский капитал

Когда можно будет продать квартиру и можно ли продать квартиру до выделения долей детям, чтобы купить другую?

Четкого определения периода, начиная с которого разрешается продать квартиру, купленную с использованием материнского капитала, нет ни в одном законодательном акте. Каждая конкретная ситуация будет рассматриваться в индивидуальном порядке. Сама сделка может быть проведена в любой момент со дня приобретения квартиры.

Однако есть несколько важных нюансов, касающихся срока действия разрешения от органов опеки:

• согласие от ООиП действует всего 3 месяца с момента его выдачи;
• новый договор на жилплощадь должен быть представлен органам опеки в течение 1 месяца с даты получения официального разрешения на отчуждение имущества несовершеннолетних.

В ситуации, когда жилье покупалось с помощью кредитных средств и оформления ипотечного кредита, который на момент продажи недвижимости является действующим, заемщик обязан получить согласие кредитора на сделку и перевод всех обязательств на покупателя.

Также важно понимать, что купленная менее 3-х лет назад недвижимость, подразумевает обязательность уплаты налога с продажи (подоходный) в размере 13% от общей стоимости договора. Если собственность была оформлена после 01.01.2016 г., то действует 5-ти летний срок освобождения от налога

Если продажа старой и купля новой квартир осуществляется в течение одного налогового периода, то налогоплательщик освобождается от такой статьи расходов.

В перечень документов, необходимых для получения от ООиП разрешения на продажу квартиры, купленной полностью или частично за материнский капитал, как описывалось ранее, входит нотариальное обязательство опекунов/родителей выделить доли каждому ребенку. Такой документ оформляется только в случае, когда средства маткапитала переводятся в счет погашения задолженности по ипотеке.

Законодательно установлен период исполнения такого обязательства (выделения долей) – не позже 6-ти месяцев с даты снятия обременения с залога.

Через сколько можно продать квартиру, купленную на материнский капитал

Законный способ

Если идти законным путем, то период, спустя который вы можете продать недвижимость, зависит главным образом от вас самих: чем быстрее вы сможете выделить доли в жилище, которое было приобретено на МК, тем быстрее сможете приступить к его продаже. Ваша обязанность перед государством и своими детьми после покупки такого объекта – выделить в нем доли для всех членов своей семьи. Вы должны определить, какой именно процент жилья предоставляете в собственность своим детям и супругу.

В отношении размера этой доли в законе нет прямых указаний, но есть определенные рекомендации, которые подробно описаны здесь. Если еще до покупки вы планируете дальнейшую перепродажу, то целесообразнее выделить доли как можно меньшие по размеру. Это может сильно выручить в дальнейшем, об этом ниже.

Еще более упроститься схема продажи квартиры, купленной на материнский капитал, если воспользоваться советом из этой инструкции и выделить собственность детям и мужу в договоре купли продажи. В этом случае не придется терять время на подачу документов о выделении долей и ожидании в очередях на регистрацию. Кстати, это сэкономит 2 тысячи рублей на повторную оплату госпошлины при перерегистрации.

Если же недвижимость после покупки зарегистрирована только на маму, то необходимо подготовить документы о выделении долей и подать их непосредственно в Росреестр или муниципальный многофункциональный центр поблизости.

Таким образом, к продаже квартиры вы можете приступить в тот же день, когда собственность будет зарегистрирована на вас. Только в первом случае вы можете приступить к получению согласования сразу же, во втором вам понадобится переоформление, связанное с выделением долей.

Незаконный способ

Есть и другой, незаконный способ покупки и продажи недвижимости с использованием материнского капитала. Считаю, что его надо знать, как минимум для того, чтобы не стать жертвой такого вида обмана. Судебная практика в этом вопросе еще недостаточна, но могу предположить, что покупатели чаще становятся пострадавшими в этих сделках, нежели продавцы. Хотя и для продавцов это может стать миной замедленного действия в личных семейных отношениях.

При согласовании покупки жилья с МК покупатель обязан нотариально оформить свое обязательство о выделении долей и исполнить его в течение шести месяцев после регистрации права собственности. К сожалению, очень многие мамы, без всякого преступного умысла забывают об этой обязанности. Объект остается в их единоличном владении. Впоследствии, если такая хозяйка квартиры решит продать жилище, то сделает это без проблем:

• Покупатель не может знать при каких обстоятельствах недвижимость была приобретена и какими средствами оплачена
• Росреестр так же не владеет информацией о том, что покупка была оплачена семейным сертификатом
• Отдел опеки и попечительства не в курсе, что при сделке с этим объектом нужно защитить права ребенка и контролировать сделку, ибо не видит его долю в собственности

Так, контрольные органы и покупатель оказываются в неведении и продажа осуществляется с нарушением закона. Родитель беспрепятственно получит все деньги, а приобретатель получит проблемы. По достижении совершеннолетия возмужавший ребенок может вникнуть в суть проблемы и в судебном порядке оспорить такую сделку. Он сможет настаивать на возврате этого жилья, его части или финансовых средств в течение трех лет после достижения 18 лет. Требовать что-то с матери по прошествии стольких лет будет затруднительно. Да и нужны ли вам будут обесценившиеся деньги?

Как защититься?

1. Необходимо выяснить на какие средства была приобретена недвижимость до продажи
2. Был ли использован материнский сертификат?
3. Были ли выделены доли на детей и на мужа, ибо от него также могут исходить требования?

Ответив «да» на два последних вопроса, можно рассматривать такую сделку более детально.

Если МК был использован, но при этом процент недвижимости детям определен не был, предложите продавцу выполнить требования законодательства и осуществить все этапы перераспределения собственности с получением разрешения ООП, о чем сможете прочесть далее.

Как получить согласие на продажу квартиры

Чтобы получить разрешение от совета попечительства, потребуется не просто соблюсти все условия, но и доказать тот факт, что права детей не нарушаются. Это подтверждается посредством передачи в органы опеки по месту проживания соответствующей документации.

Подготовка письменного разрешения начинается со сбора пакета бумаг. Перечень включает:

1. паспорта супругов;
2. паспорта детей, если таковым нет 14 лет – свидетельства об их рождении;
3. свидетельства о брачном союзе либо расторжении такового;
4. выписка о регистрации прав собственности на жилой объект в качестве подтверждения законной возможности продать квартиру;
5. техплан из БТИ и справку о стоимости жилища на конкретную дату;
6. кадастровый паспорт на объект недвижимости;
7. выписка из поквартирной карточки либо домовой книги;
8. справка, доказывающая факт отсутствия задолженностей по коммунальным платежам;
9. согласие от родителей на участие в сделке несовершеннолетних лиц;
10. согласие на реализацию жилища и своей доли от ребенка, если таковому исполнилось 14 лет;
11. документация на приобретаемое жилье, для сравнения размера долей и подтверждения факта, что интересы ребенка соблюдаются, а условия проживания равнозначны предыдущим.

Полный список документов следует уточнять заранее в территориальном отделении совета попечительства. К подготовленным бумагам прилагается заявление, заполненное по стандартной форме.

За передачей документации следует еще один этап – собеседование с родителями и ребенком, если ему исполнилось 14 лет. После чего па проверку и подготовку письменного разрешения на отчуждение квартиры дается около 2 недель. Не исключено, что проверяющий от органа опеки перед выдачей документа, пожелает лично убедиться в том, что условия проживания в будущем жилище соответствуют прежним. Это право предусмотрено на законодательном уровне.

В случае положительного результата, уведомление о согласии передается в канцелярию местного органа власти. Разрешение выдается в виде постановления, заверенного подписью главы администрации населенного пункта. Срок действия бумаги составляет не более 3 месяцев. Соответственно процедуру продажи необходимо осуществить в указанный срок. Если документ утратит силу, потребуется обратиться за подготовкой нового постановления.

Правовая сторона

Свыше 90 процентов получателей материнского капитала принимают решение потратить его на приобретение новой или расширение существующей жилплощади. Ключевые требования, предъявляемые к покупаемой за счет этих денег недвижимости, а также детальный перечень необходимых для оформления документов, изложены в правительственном постановлении № 862 от 12 декабря 2007 года.

Законодательство выдвигает следующие условия для использования выделяемых государством средств на улучшение условий проживания ребенка:

• наличие соответствующего сертификата;
• наличие подходящей для приобретения недвижимости;
• отправка в Пенсионный фонд по месту проживания заявления о желании использовать средства таким образом непосредственно после заключения сделки.

Образец договора купли-продажи недвижимости с использованием материнского капитала:

Акт приема-передачи недвижимости

Способы продажи ипотечной квартиры с материнским капиталом

Прежде всего, следует отметить, что быстро продать ипотечную квартиру с материнским капиталом у вас не получится, поскольку обязательное получение в органах опеки и попечительства разрешения на отчуждение жилья может затянуться на несколько месяцев. Более того, если кредит за жилье еще не погашен, то разрешение на продажу недвижимости придется получать еще и в банке.

Таким образом, возможны три основных варианта продажи ипотечной квартиры с материнским капиталом:

• Покупатель приобретает ваше жилье в ипотеку. Если банк одобрит вашего покупателя в качестве нового заемщика, то кредитный договор переоформляется, а вам выплачиваются средства на покупку новой недвижимости.
• С покупателем заключается предварительный договор, согласно которому предоплата, равная сумме долга по ипотеке, направляется в банк, после чего снимается обременение. Покупатель платит вам оставшуюся сумму, и вы передаете ему квартиру путем регистрации сделки купли-продажи в обычном порядке.
• Сделка согласуется с банком, который сопровождает ее и предоставляет для расчетов с покупателем банковскую ячейку. За эту услугу банк, как правило, взимает комиссию, но зато вам, как продавцу, это будет выгодно тем, что вы гарантированно получите в органах опеки разрешение на отчуждение жилья.

Каким требованиям должно соответствовать новое жилье?

В новой недвижимости условия проживания детей должны быть не хуже или даже лучше. Более того, после покупки жилья вы должны предоставить детям доли, равные или превосходящие площади в предыдущей квартире. Таким образом, новая жилплощадь должна быть одинаково распределена и оформлена на всех членов семьи.

В некоторых случаях возможно приобретение квартиры с меньшей площадью, например, если для одного из детей требуется оплачивать дорогостоящее лечение. Еще как вариант, если вы приобретаете меньшую жилплощадь, чтобы получить согласие органов опеки на проведение сделки, детям в любом случае необходимо выделить равнозначную отчуждаемой площадь, а себе и супругу оформить равные доли по остаточному принципу.

Как получить согласие органов опеки на продажу ипотечной квартиры с материнским капиталом?

Чтобы орган опеки и попечительства одобрил сделку, вам необходимо предоставить пакет документов:

• документы на квартиру
• справка, подтверждающая отсутствие задолженности по оплате коммунальных услуг
• оригиналы и копии документов (паспорта родителей и свидетельства о рождении детей)
• заявление о распоряжении
• оценка стоимости жилья на рынке

Важно помнить, что разрешение на отчуждение жилья действительно в течение трех месяцев с даты получения! И если за этот срок вы не смогли продать ипотечную квартиру с материнским капиталом, то придется обращаться в органы опеки за новым разрешением.

Как появился материнский капитал

Не секретом является то, что в России очень давно существует демографическая проблема.

Идея о стимулировании рождаемости в нашей стране, зародилась в высших чинах государства уже давно. Чиновниками было рассмотрено множество способов, с помощью которых можно было бы повысить рождаемость в России.

Но как повысить рождаемость в стране, где на среднюю региональную зарплату в пятнадцать тысяч рублей практически невозможно вырастить даже одного ребёнка, не говоря уже о двух и более. Это главная проблема, которая беспокоила всех.

Это проблема могла быть решена с помощью увеличения заработка, однако и здесь есть свои «но». Поднимать заработную плату всему населению сразу лишь для того, что б люди хотели рожать большее количество детей. Глупо, не выгодно. А увеличивать доходы только той категории людей, которая наиболее способна к деторождению тоже неправильно, ведь это может привести к огромному недовольству остального населения, и проблема будет не то что бы решена, а усугублена в несколько раз.

Оптимальный вариант социального стимулирования населения был выбран, и решена эта проблема относительно недавно.

Если в странах Азии, в связи с перенаселением территории, за рождение второго и последующих детей семья могла понести наказание, то в нашей стране решили действовать от обратного и за рождение (усыновление) второго или последующих детей не наказывать, а материально поощрять.

В Государственной Думе, в виде подобного поощрения, решили выдавать семьям сертификат на материнский капитал, сумма которого была четко определена законодательством.

Власти одобрили внедрение этого социального нововведения, но ввиду его новизны и необходимости устранения ошибок и нюансов, практика выдачи семьям материнского капитала началась лишь в 2007 году, и вполне успешно продолжается по сей день.

Фирмы-мошенники с материнским капиталом

Ну, правда, не все. Сложился некий средний по стране тариф – из суммы материнского капитала более чем в триста шестьдесят тысяч мамочка получает на руки около 100тыс., конкретная сумма варьируется в зависимости от региона и удаленности от поселения от очагов цивилизации. Остальные деньги забирают благодетели. «Хочу продать материнский капитал» — часто пишут мамы, имеющие сертификат на материнский капитал.

Владельцев сертификатов, в их желании пощупать дензнаки, не останавливает ни колоссальный процент за посреднические услуги, ни то, что на руках у махинаторов остается львиная часть средств, на которые они имеют полное право. Наличные после купли-продажи материнского капитала в размере 30% от основной суммы – огромные деньги для большинства регионов.  На жительницах отдаленных поселков и небольших городов всякого рода дельцы по обогащению на «детских» деньгах и делают основной капитал. Обналичивание материнского капитала с  дальнейшим расчетом наличными средствами набирает обороты. Тем более, что фирмы гарантируют своим клиентам полный сервис – выезд в любой регион, никакой предварительной оплаты : все гонорары вычитаются из выданных наличными денег за сертификат. Продвинутый интернет сегодня предлагает множество самых различных мошеннических схем обналичивания материнского капитала, позволяющие владельцу сертификата «законным путем» получить средства материнского капитала деньгами. Часть из них уже взята на заметку правоохранительными органами, даже возбуждено несколько уголовных дел. Республиканской Прокуратуре Адыгеи удалось разоблачить одну из фирм по обналичиванию материнского капитала.

Горе-коммерсанты, пытаясь обмануть государство, выбрали чрезвычайно простой способ: владельцем сертификатов якобы получали в фирме заем на улучшение жилищных условий. Затем они подавали заявление на выплату в Пенсионный фонд и фиктивный кредитный договор. Документы благополучно проходили проверку и средства перечислялись на счета фирмы. Схема действовала без осечек — специалисты ПФ РФ ни разу не заподозрили обман. Следователи выясняют, умысел или простая халатность помогли облегчить государственную казну, по предварительной версии, на 6 млн.руб.Подобный сценарий был типичным для большинства специалистов по обналичиванию материнского капитала. Поэтому кое-где механизм начал давать сбои. И фирмы оперативно перестроились. Риэлторы находили людей, которые за определенную мзду соглашались на некоторое время  уступить право собственности на свое жилье владельцам сертификатов. Составлялся поддельный договор купли-продажи. Заявление, договор и все необходимые документы подаются в Пенсионный Фонд, который после рассмотрения и удовлетворения заявки перечисляет средства на счета риэлтерской фирмы. Владелец сертификата «дарит» жилье его настоящим владельцам и получает на руки наличные деньги от сделки с материнским капиталом.

После того, как законом  было разрешено погасить материнским капиталом ипотечные кредиты, мошенничество с ипотекой приобрели особую популярность. Схема обналичивания вроде бы тоже нехитрая, но, пожалуй, наиболее опасная. С владельца сертификата могут потребовать оплатить все банковские проценты. В Пенсионном Фонде о подобных сделках знают и не устают повторять:  не существует законного способа конвертации права на материнский капитал в наличные деньги, которыми можно бесконтрольно распоряжаться. Автоматически, любая сделка по обналичиванию материнского капитала рассматривается правоохранительными органами как мошенничество в особо крупных (свыше 300 тыс.) размерах и владелец сертификата может быть привлечен как соучастник. Кроме того, пытаясь продать материнский капитал за наличные, можно нарваться на откровенных жуликов и остаться вообще без денег, у «разбитого корыта».

Документы

Комплектация документов, необходимых для реализации квартиры, в которую вложен материнский капитал, состоит из следующих бумаг:

• разрешение от ООиП;
• документы, удостоверяющие личность (паспорта родителей и свидетельства о рождении всех детей, а также паспорта детей, достигших 14-ти летнего возраста);
• документы на продаваемое и покупаемое жилье;
• предварительные дкп жилья.

Если одной из сторон сделки является банк, выдавший ипотеку на покупку продаваемой сегодня квартиры с материнским капиталом, то во время регистрации потребуется предоставить кредитный договор и договор об ипотеке.

Документация, которая потребуется для оформления сделки

В соответствии с действующими нормами законодательства, предусматривается порядок, согласно которому нельзя провести различные манипуляции в отношении недвижимости, которая приобретена была с использованием средств мат. капитала. В частности, нельзя продать такой дом, так же, как и покупать новый, пока не будет получено согласие органа, осуществляющего деятельность в сфере опекунства. Это относится к сделкам, в которых участвуют лица, не достигшие восемнадцати лет.

Чтобы семья купила новый дом, орган, ведающий вопросами опеки, должен быть убежден, что условия, в которых будут проживать дети, не ухудшатся. Потребуется представить полную информацию о покупаемой недвижимости

Тогда специалисты проверят ее, рассмотрят условия, обратят внимание на то, чтобы доля ребенка не была уменьшена, когда все условия будут соблюдены, можно продать дом и купить новый

Учите, что соблюдение всех условий нужно будет подтвердить, представив соответствующий документ, то есть, продавая одну квартиру, надо доказать, что вы приобретаете другую. Лучше всего, чтобы в таком случае произошла предварительная купля-продажа нового объекта недвижимости, кроме того, заключенный договор нужно будет заверить предусмотренным способом.

Требуется знать, какие документы нужны для выдачи разрешения. В частности, к ним относят: оба родителя должны будут написать заявление установленной формы. Бланк можно будет получить в органах опеки. Если родителей нет, то документ составляется законными представителями, при этом к нему прикладывают документацию, которая подтверждает отсутствие у детей мамы и папы. Это может быть акт, удостоверяющий факт их смерти, решение, на основании которого они лишены своих прав, и прочее.

Когда между родителями заключен официальный брак, то требуется официальное подтверждение этому, представляется соответствующее свидетельство. Если ребенок достиг возраста 14-ти лет и участвует в сделке по продаже дома, но не хочет его продать, точнее, свою долю, то потребуется составить заявление в письменной форме. Также для покупки дома под материнский капитал или его продажи нужно будет представить документацию, посредством которой удостоверяется личность родителей. Нужны акты, подтверждающие появление детей на свет.

Говоря о том, как можно продать дом, следует отметить, что каждый из собственников, кто достиг восемнадцати лет, должен будет написать расписку, в которой будет содержаться согласие на продажу дома. Нужно иметь представление о том, какие еще бумаги требуется представить. Это документация, подтверждающая наличие права собственности в отношении продаваемой недвижимости. Нужно будет подготовить бумаги, которые выдаются организацией, осуществляющей деятельность в сфере технической инвентаризации. В них указываются общая площадь жилого помещения, его планировка и стоимость. Собственник должен получить выписку о том, в каком состоянии находится числившийся за ним лицевой счет, а также справку, подтверждающую, что отсутствует задолженность по оплате коммунального сервиса.

Оформлением сделки купли-продажи, точнее, сбором документации, что для этого нужно, занимается продавец. Кроме того, что вы представите документы в отношении недвижимости, которую продаете, в органы опеки нужно представить бумаги, которые относятся к покупаемой квартире. В первую очередь нужно оформить документ, который будет гарантией того, что продавец готов реализовать свою недвижимость именно вам. В нем указываются условия проведения сделки, в частности, через какое время будет заключен основной договор. Сразу оговаривается, сколько продавец хочет получить денежных средств в результате продажи.

Также потребуется документ, удостоверяющий личность человека, реализующего недвижимость, бумаги, подтверждающие наличие у него прав в отношении квартиры. Бумаги, выданные организацией, проводящей инвентаризацию технического характера. Выписки, сделанные из лицевого счета, и справки, подтверждающие, что коммунальные платежи вносятся исправно. Указанные документы будут рассматриваться в течение месяца.

Можно продавать квартиру, купленную на материнский капитал

В действительности, ничто не запрещает продать недвижимость, приобретенную с использованием материнского капитала (МК), так как российские законы не содержать никаких запретов на это счет. Однако, при этом имеются условия, которые должны быть выполнены.

Если вам посчастливилось воспользоваться этой мерой господдержки или планируете это сделать, вы легко поймете механизм государственного контроля: поскольку средства предоставляются по факту рождения ребенка, то этот ребенок должен быть обеспечен хотя бы минимальным жильем посредством семейного сертификата. Проще говоря, вы можете манипулировать с жилплощадью, но обеспеченность вашего ребенка жилыми метрами не должна пострадать или ухудшиться. Для этого нужно предоставить своему чаду долю в праве собственности на недвижимость, которая была приобретена на средства МК либо будет куплена в дальнейшем. Но сделать это – ваша обязанность.

Функцией надзора в этом вопросе наделен орган опеки и попечительства (ООП). Все законные операции с недвижимостью, где несовершеннолетние выступают собственниками или жильцами следует начинать с этого подразделения отдела образования. Подробнее об этом ниже.