Можно ли подарить и передать по наследству ипотечную квартиру?

Квартира в ипотеке – можно ли оформить дарственную по закону?

У разных банков условия выдачи ипотечного кредита могут различаться, но в главном они все сходятся – банк будет контролировать все юридические операции с данной недвижимостью на протяжении всего срока выплат займа.

Однако, законодательство не запрещает совершение подобных операций, в том числе и дарение ипотечной квартиры. Но для их совершения придётся получить разрешение банка.

Объясняется такой подход просто – банк старается исключить все риски, связанные со сменой заёмщика.

Детям

Дарственную на ипотечную квартиру на ребёнка оформить не удастся, так как банк не даст на это согласие. Это связано с тем, что ребёнок не является дееспособным, а значит и не может быть заёмщиком банка.

Поэтому в данном случае остаётся только передача недвижимости по наследству. Ребёнок будет одним из главных наследников, даже если завещание не было составлено. Но в данном документе можно оговорить передачу недвижимости только ему.

Супругам

Супругам, находящимся в браке, подарить квартиру в ипотеке нельзя, потому что она и так является совместным имуществом. Но дарственную есть смысл оформить, если:

• Она приобретена до заключения брака и принадлежит одному супругу.
• Нужно аннулировать статус созаёмщика после развода.

Банк в этих случаях будет оценивать платёжеспособность получателя дара и даст разрешение на проведение сделки.

Родственникам

Можно ли ипотечную квартиру подарить родственникам? Да, это возможно. Как и в других случаях нужно получить разрешение банка. Разрешение будет выдано, если проверка докажет платёжеспособность получателя квартиры.

Созаёмщикам

Поскольку оба заёмщика обладают равными правами и обязанностями, то дарение между ними лишено смысла. Исключением является ситуация, когда один из них хочет передать свою часть собственности второму, сняв с себя тем самым необходимость выплачивать кредит. В такой ситуации банк, конечно же, внимательно оценит способность второго созаёмщика выплачивать всю сумму по кредиту.

Наследуется ли подаренная жилплощадь?

Квартира, перешедшая в собственность одаряемого, как и все остальное его имущество, будет включена в состав наследственной массы и передана после его смерти преемникам.

Более того, подаренная недвижимость не подлежит разделу с выжившим супругом наследодателя, даже если была получена умершим в период брака (в соответствии со ст. 256 ГК РФ она относится к разряду его личной собственности).

Наследники дарителя, напротив, утрачивают право претендовать на квартиру, подаренную третьим лицам, поскольку его смерть не является основанием для аннулирования дарственной.

Однако в процессе наследования могут возникнуть неясные ситуации. Разрешение некоторых из них описано ниже.

Одаряемый не успел оформить квартиру

Ситуация: договор дарения был заключен, но регистрация права собственности произведена не была по причине смерти дарителя (действий, свидетельствующих о желании отменить сделку, он при жизни не предпринимал и, судя по обстоятельствам, намеревался обратиться в орган регистрации, но не успел).

Решение: заключенный по всем правилам договор дарения является основанием для возникновения прав на объект у одаряемого, а закрепить их путем государственной регистрации вместо покойного обязаны его преемники.

Пояснение: заключенной сделка считается после подписания договора сторонами, а наследники умершего, принимая его имущество, приобретают и обязанности (в данном случае — обязанности по регистрации перехода права). Уклонение от нее считается незаконным, и одаряемый в этом случае вправе обратиться в суд с иском о принудительном оформлении.

Вывод: смерть дарителя не служит поводом для аннулирования дарственной и обязанность по ее завершению ложится на его наследополучателей (в наследственную массу объект дарения войти уже не может).

Даритель пережил одаряемого

Ситуация: дарение было произведено и зарегистрировано надлежащим образом, и одаряемый использовал его на правах собственности, пока не умер (раньше дарителя).

Решение: даритель может отменить сделку и возвратить себе подаренную квартиру, если подобное условие было установлено им в договоре.

Пояснение: отсутствие в договоре подобного указания является основанием для перехода подаренного имущества к наследникам одаряемого.

Вывод: при отдельном распоряжении дарителя (еще до подписания договора) наследники получателя дара обязаны вернуть объект обратно, обратившись вместе с его правообладателем в органы госрегистрации.

Дар еще не был передан

Ситуация: предметом дарственной было обещание подарить жилплощадь к определенной дате, но до ее наступления одна из сторон договора скончалась.

Решение: если раньше указанного срока умер даритель, его обязательство подлежит исполнению его наследниками, а после смерти одаряемого обещание дарения теряет свою юридическую силу (по умолчанию).

Пояснение: по закону преемники наследуют права и обязанности покойного (одной из таких обязанностей является обещание дарения), в то время как кончина лица, которому дар обещан, является поводом для прекращения действия договора.

Вывод: наследники дарителя в назначенный срок дарят квартиру указанному в дарственной лицу, а наследники одаряемого, не получившего дар при жизни, на жилплощадь рассчитывать не вправе, если только об этом не распорядится даритель.

Коротко о наследственном праве

Правильно оценить риски будущему покупателю поможет осведомленность о порядке наследования:

• После смерти наследодателя его имущество переходит к наследополучателям по одному из двух оснований — по закону или по завещанию.
• Вступить во владение квартирой по закону могут только родственники или члены семьи покойного собственника, которые призываются к наследованию по очереди.
• Всего законом предусмотрено восемь очередей и, если первая по какой-либо причине не приняла права на имущество, то эта возможность переходит ко второй и так далее.
• Если наследодателя не устраивает установленное распределение собственности, он может оставить распоряжения по поводу будущих владельцев квартиры.
• По завещанию жилплощадь может отойти любому лицу или организации, не зависимо от их отношений с умершим.
• Прежний хозяин квартиры имеет право распорядиться о назначении завещательного отказа. В результате его совершения указанное лицо получает возможность проживать в квартире определенный промежуток времени или пожизненно, причем это право сохраняется за отказополучателем и в случае продажи жилплощади.
• Завещание не может отменить право на обязательную долю, которым обладают нетрудоспособные близкие родственники и иждивенцы покойного.
• Установленный для вступления в наследство срок составляет 6 месяцев.
• Законодательство предусматривает возможность принятия унаследованной собственности по истечении указанного периода при наличии уважительных причин его пропуска.
• Наследополучатель может быть признан недостойным даже после получения им свидетельства о праве на наследство.
• Владелец квартиры вправе составить несколько завещаний, но юридической силой будет обладать только последнее, полностью или по отдельным противоречащим друг другу положениям.

Наследственное право регулируется V главой Гражданского кодекса Российской Федерации (далее — ГК РФ).

Что такое наследство? Подлежит ли разделу полученная по наследству квартира?

Передача/получение имущества по наследству – еще одна безвозмездная сделка. После смерти наследодателя в собственность наследника имущество может перейти…

• по завещанию (если в завещании, составленном наследодателем, указан наследник);
• по закону (если наследник имеет право получить наследство в порядке очередности, предусмотренной семейным законодательством).

Правило о безраздельной личной собственности распространяется и на наследственное имущество. Независимо от способа передачи/получения наследства, полученное имущество является собственностью наследника и не делится с мужем или женой.

Однако оба способа наследования можно рассмотреть детальнее.

По закону без завещания

Каждый из супругов может получить по наследству от родственника недвижимое имущество. Если умерший родственник не оставил завещание, наследование происходит согласно положениям законодательства – в порядке очереди.

Если наследником является только муж или жена, это имущество является личным, и не делится в случае развода. Но надо учитывать, что наследниками могут выступать одновременно два супруга – муж и жена, например, как родители после смерти ребенка. Однако в этом случае унаследованное имущество будет в долевой совместной собственности – каждый из них будет владельцем определенной доли. Причем, не исключено, что в числе наследников будут и другие родственники умершего, наделенные правом получить наследство по закону.

По завещанию

Если в завещании на наследство указан один из супругов – муж или жена, он становится полноправным владельцем завещанного имущества. Второй супруг не вправе претендовать на него, даже если наследование произошло во время брака.

Но не исключены случаи, когда в завещании указаны оба супруга – закон обеспечивает каждому гражданину право завещать принадлежащее ему имущество любому лицу или нескольким лицам по своему усмотрению. Если наследники по завещанию – оба супруга, они становятся совладельцами завещанного. Тогда имущество подлежит разделу между ними и другими совладельцами.

Срок давности и риски при покупке

Законодатель подразумевает, что полугодового срока, установленного для вступления в наследство – вполне достаточно. Но на деле все бывает не так просто. Некоторые родственники ничего не знают о смерти, другие – проживают далеко, проходят лечение больнице, отбывают наказание в местах лишения свободы. Иными словами, имеют уважительные причины для пропуска срока.

Каков срок давности для заявления притязаний?

Согласно статье 1155 ГК РФ, наследник, который не вступил в наследственные права по уважительным причинам, должен обратиться в суд на протяжении полугода с момента, как узнал о смерти наследодателя, о праве на наследство. А согласно пункту 2 статьи 196 ГК РФ, срок исковой давности для защиты права не должен превышать десять лет со дня нарушения этого права. Иными словами, на протяжении десяти с половиной лет со дня смерти первоначального владельца квартиры можно ожидать появления наследников, даже если квартира уже продана.

Покупка квартиры менее 3 лет после вступления в наследство

С какой опасностью может столкнуться покупатель квартиры, унаследованной менее 3 лет назад?

При продаже унаследованного имущества на протяжении первых 3 лет после вступления в наследство, новый владелец должен заплатить НДФЛ в размере 13% от суммы сделки. Чтобы снизить размер налога, он может просить покупателя о формальном снижении цены в договоре купли-продажи до 1 миллиона рублей (согласно НК РФ, эта сумма сделки не облагается налогом).

Соглашаться на подобные «услуги» нельзя ни в коем случае – выгоду от такой подтасовки получает только продавец. А если случатся непредвиденные обстоятельства (вроде обнаружения новых наследников) и судебные разбирательства завершатся не в пользу покупателя, он должен будет вернуть квартиру и получить взамен ту денежную сумму, которая указана в договоре. Доказать, что квартира была приобретена намного дороже, будет практически невозможно.

Покупка квартиры более 3 лет вступления в наследство

Даже если после принятия наследства прошло уже более 3 лет, налог платить не нужно. Но некоторые другие  риски для покупателя все равно остаются.

Прежде всего, риск обнаружения новых родственников, которые не вступили в наследственные права вовремя. Они имеют право на восстановление пропущенного срока через суд, если они не успели вступить в наследство по уважительной причине. Как уже упоминалось выше, не позже, чем через шесть месяцев после того, как отпали обстоятельства, послужившие причиной для пропуска срока (а случиться это может и гораздо позже, чем через три года), можно обратиться в суд с иском о восстановлении пропущенного срока. И если решение суда будет положительным, можно заявить о наследственных правах.

Покупатель наследственной квартиры практически никак не может знать наверняка – появятся или не появятся новые наследники, даже если прошло уже три года. Можно опираться лишь на судебную практику, которая свидетельствует о редкости таких случаев.

Кто может претендовать на подаренную квартиру?

Итак, претендентами на подаренную собственность являются правопреемники, если речь идет о наследовании. Даже если получатель дара жив, претендентом становится:

1. Подаривший, если пожелает отменить сделку, доказав, что она проведена с нарушениями или разъяснив в суде, что преемник является недостойным. Таким же образом люди теряют право наследования.
2. Супруг(а). Такое допустимо в случаях, если квартира подарена обоим членам семьи. Подается иск в суд, отчуждается доля, а затем на правах наследования она дополнительно увеличивается.
3. Сожитель. Это также может быть муж или жена. Главное, чтобы претендент смог доказать, что именно он оплачивал ремонт, услуги коммунальных служб и поддерживал жилье в должном состоянии.

Но это касается не наследования, а случаев, когда подаренные метры жилья оспаривают при жизни собственника. В случае с наследством применяются иные принципы.

Круг правопреемников

Право на наследство определяет наличие нотариально заверенного волеизъявления, составленного при жизни. Независимо от того, указано подаренное имущество в документе или нет, правопреемники найдутся, а ценности распределят между ними. Если таковых не имеется в принципе или они откажутся от наследования, подаренная собственность вместе с остальным имуществом станет выморочной и перейдет государству. Такое же произойдет, если все претенденты пропустят сроки оформления заявления (6 месяцев с момента гибели завещателя).

По закону

В этом случае призываются родственники усопшего. Претендовать на подаренное наследодателю можно, не только имея кровную связь. Достаточно предоставить документы, доказывающие родовую принадлежность. Когда речь идет о супругах, брачные узы должны быть узаконены и объективны на момент подачи заявления о наследовании. Бывшие и т. н. гражданские супруги утрачивают данное право. Иное дело – совместные дети. При этом призывают не только кровных.

Усыновление – достаточный повод для призвания к наследованию подаренной наследуемой массы. Это работает в обе стороны. Например, родители подарили квартиру сыну, который по несчастью скончался раньше них. Тогда папа с мамой являются первоочередными претендентами на наследование подаренной ими же собственности. Очередность нарушается включением в список обязательных наследников, отсутствием первоочередных представителей, отказом от наследства в пользу лиц из других очередей, имеющих право претендовать на материальные блага.

По завещанию

Волеизъявление, составленное при жизни, заверенное нотариально, является главным документом, используемым при наследовании. Именно оно определяет доли и список лиц, подлежащих призванию в рамках нотариального наследственного делопроизводства. Законодательство не ограничивает права и свободы завещателя при определении правопреемников. Это могут быть:

1. Родственники (близкие и дальние).
2. Лица, не имеющие родственных связей.
3. Граждане РФ и нерезиденты России.
4. Юридические лица и предприниматели.
5. Благотворительные фонды, клиники, больницы.
6. Госучреждения, учебные заведения.
7. Научно-исследовательские институты и т.д.

При этом разрешается передавать купленные, подаренные вещи и предметы, полученные в рамках наследования. Главные условия – наследство должно состоять из объектов, приобретенных законным путем, и речь идти может только о принадлежащем имуществе. Так, если остается подаренная часть квартиры, наследованию подлежит только она, а не все помещение.

Например, ранее жилплощадь была подарена ему, но дарственная отозвана ввиду того, что он признан недостойным. При наследовании это может стать поводом для полного лишения права собственности. То же касается недееспособных лиц по медицинским ограничениям. Несовершеннолетних прописывать в волеизъявлении не возбраняется. Полновластными собственниками они станут по достижении 18-летия.

Имеют ли право иждивенцы на долю от подаренной недвижимости?

Такое действительно предусмотрено законодательством. При этом их доля признается обязательной. Но нужно правильно понимать, кто является иждивенцем. Это лица:

1. Не способные работать по достижении совершеннолетнего возраста.
2. Воспитывающие малолетних детей.
3. Нетрудоспособные по медицинским показаниям.
4. Состоящие на обеспечении больше года.

Дети-иждивенцы также относятся к обязательным наследникам, претендующим на долю подаренной жилплощади, даже если завещание исключает их из числа преемников. Здесь имеется в виду ребенок, не достигший совершеннолетия (18 лет). В этом случае интересы представляют родители или законные опекуны.

Можно ли подарить долю в ипотечной квартире

Покупка жилого помещение с помощью ипотечного кредита означает, что гражданин заключил ипотечное соглашение с банком, по условиям которого кредитное учреждение предоставляет заемщику ссуду на покупку жилого помещения. но, согласно условиям ипотечного кредитования, ипотечная квартира остается в залоге у банка до тех пор, пока этот кредит не будет полностью погашен. То есть, заемщик имеет право проживать в квартире, но продавать, дарить, передавать ее  по наследству без согласия банка он не вправе.

Если заемщик все-таки решает подарить долю жилого помещения до полного погашения кредитных обязательств, согласно ст. 37 ФЗ «Об ипотеке», он обязан получить согласие кредитора на отчуждение части жилого помещения. Иногда прямо в кредитном договоре прописывается разрешение на дарение, но так как банку невыгодна смена заемщика, такое происходит крайне редко.

Таким образом, если в договоре прямым текстом не указано, что оформление дарственной на долю квартиры разрешено, а при обращении в банк за разрешением на оформление договора дарения получен отказ, единственным выходом из сложившейся ситуации станет полное погашение кредитных обязательств перед банком. В таком случае, в соответствии с пп. 1 п. 1 ст. 352 ГК РФ, сразу после того, как собственник полностью погасит долг перед кредитным учреждением, он получит право на полное распоряжение своим имуществом.

Уповать на то, что нотариус при оформлении дарственной не узнает об обременении жилого помещения и не потребует письменное разрешение кредитного учреждения крайне не конструктивно. Согласно ст. 37 ФЗ № 218-ФЗ, данные обо всех ограничениях, наложенных на недвижимость, вносятся в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество (ЕГРП) и утаить этот факт не получится.

Пример

Олеся и Николай Ковалевы приобрели в ипотеку двухкомнатную квартиру, сразу оформив ее в совместную собственность. Через несколько лет супруги развелись, Николай оставил квартиру жене и дочери, дополнительно взяв на себя обязательство по оплате кредита, так как Олеся не имела материальной возможности выплачивать ипотеку самостоятельно. Еще через год Николай решил подарить свою долю дочери и обратился в кредитное учреждение, заключившее с ним ипотечный договор с просьбой о выдаче разрешения на дарение доли жилого помещения. Так как большая часть кредита была уже погашена, а Николай не отказывался от своих обязательств по дальнейшему погашению ипотеки, банк пошел ему навстречу и выдал согласие на оформление дарственной в пользу дочери заемщика. Но обременение на жилое помещение сохранилось до полного погашение ипотечного кредита.

Нужно ли оформлять у нотариуса?

Действующие правила и нормы не обязывают человека обращаться к специалисту. Его удостоверения не требуется. Фактически людям будет вполне достаточно составить соответствующую бумагу, поставить личные росписи и передачу имущественных благ можно будет считать завершенной. Но не все так просто.

Профессионалы рекомендуют в любом случае прибегать к услугам профильного специалиста. Все дело в том, что грамотный профессионал разбирается во всех тонкостях действующих правил. С его помощью заинтересованные быстрее получат желаемый результат. Специалист поможет составить текст документа и подскажет, какую информацию желательно приложить к составленной бумаге.

Немаловажным будет и удостоверение сделки. Такой шаг позволит избежать проблем в будущем. Особенно это актуально для получившего блага. В жизни не редки ситуации, когда родные и близкие усопшего начинают предъявлять претензии и заявлять свою правоспособность на имущественные достижения старого хозяина, которые были подарены постороннему человеку. Они зачастую обвиняют последнего в фальсификации бумаг. Но заверение специалиста все меняет. Даже если люди начнут обращаться в официальные судебные инстанции, участие специалиста будет подтверждением того, что дарение было реальным, а не надуманным.

Однако такой подход может повлечь за собой возникновение ошибок и неточностей. Лучше всего обратиться к специалисту напрямую, без посредников. В ходе непосредственного общения можно будет уточнить все спорные моменты.

Льготы при продаже квартиры полученной в наследство

Льготы при продаже недвижимости предусмотрены для резидентов РФ. Если срок владения унаследованной квартирой более 3 лет, реализатор имущества получит налоговый вычет, равный стоимости жилья (п. 17.1 ст. 217 НК РФ).

Уточнение! Для владельцев наследуемой недвижимости начало течения 3-летнего срока начинается не с даты внесения соответствующей записи об изменения собственника в ЕГРП, а с даты открытия наследства (смерти наследодателя).

При сроке владения менее 3 лет, согласно ст. 220 НК РФ налог платится с суммы, превышающей 1 млн. руб.

До 1 января 2016. г. вычет применялся к сумме, указанной в договоре купли-продажи. Это правило действует и по сей день, но только для недвижимости, полученной до указанного периода.

Например, объектом договора купли-продажи стала квартира, стоимостью 2,5 млн. рублей, унаследованная до 01.01.2016 г. В этом случае сумма налога к уплате будет равна: (2,5 млн. руб.—1 млн. руб.) * 13%=195 тыс. руб.

Поскольку участились случаи сокрытия истинного дохода, в НК РФ (ст. 217.1) внесли коррективы. Теперь при реализации наследства, полученного с начала 2016 г., принцип расчета иной. Налоговые органы сопоставляют сумму в договоре купли-продажи с кадастровой стоимостью (КС), определенной в год осуществления сделки. Если КС, умноженная на коэффициент 0,7, выше цены, указанной в договоре купли-продажи, то в расчет принимается именно КС с учетом понижающего коэффициента.

Например, квартира получена 01.07.2016 г., а ее продажа осуществляется в 2017 г. Стоимость по договору — 1,2 млн. руб., а кадастровая — 3,2 млн. руб.(при реальной рыночной — 3,5 млн. руб.). В договоре стоимость значительно занижена с целью сокрытия налогов. При умножении КС на коэффициент 0,7, получается сумма 2,24 млн. руб. Именно ее возьмут в расчет при определении величины налога. С учетом вычета 1 млн. руб., налог составит 1,24 млн. руб. х 13% = 161200 руб.

Описанная схема работает, если квартира перешла по наследству в руки 1-го собственника. Если владельцев несколько, и каждый имеет право на долю в наследстве, они смогут получить вычет одним из способов:

1. Пропорционально унаследованной в квартире доле.
2. В размере 1 млн. руб. каждому. Для этого необходимо, чтобы каждый из собственников реализовал свою часть имущества согласно отдельно составленным договорам купли-продажи на каждую долю.

Право на налоговую льготу предоставляется один раз в году, но количество таких льгот неограниченно. Например, при продаже 2 и более объектов недвижимости, полученных в наследство, гражданин получит льготу в размере 1 млн. руб. на их суммарную стоимость. Если же продажа производится в разные годы, вычет составит 1 млн. на одну квартиру, и 1 млн. — на другую.

От НДФЛ освобождаются инвалиды первой и второй группы, пенсионеры и инвалиды детства. Для получения налоговой льготы необходимо обратиться в налоговую инспекцию по месту проживания.

Расходы

Чтобы принять наследство, необходимо совершить ряд нотариальных действий по оформлению документов, стоимость которых фиксируется в Основах законодательства о нотариате (ст. 22.1) и в ст. 333.24 НК РФ.

Получение квартиры в наследство связано с такими расходами:

1. Плата на составление заявления и услуги консультативного характера. Засвидетельствование подлинности подписи обойдется в 100 руб., опись имущества для обеспечения его сохранности будет стоить 600 руб. Дополнительные услуги нотариуса и их оплата оговариваются в индивидуальном порядке.
2. Оформление комплекта справок БТИ о размере помещения и стоимости квартиры — до 1 тыс. руб.
3. Выписка из Единого госреестра прав на недвижимость с целью установления личности собственника — 200 руб.
4. Получение документов, удостоверяющих стоимость квартиры на момент смерти собственника. При предоставлении нескольких документов с указанием стоимости квартиры для расчета госпошлины учитывается наименьшая сумма. Рыночная стоимость определяется экспертной организацией; стоимость их услуг составит от 5 тыс. руб. Инвентаризационная стоимость указывается в справке БТИ. Кадастровая стоимость отражена в кадастровом паспорте, при заказе которого потребуется оплатить госпошлину в размере 200 руб.
5. После сбора документов по истечении 6-месячного рока с даты смерти наследодателя необходимо оплатить госпошлину на наследство.

Кроме того, оформление наследства может повлечь ряд дополнительных расходов, в том числе на:

• оплату услуг представителя;
• расходы на консультации юристов;
• оплату технической работы.

Как могут повести себя банки при дарении ипотечной квартиры

Приняв решение подарить квартиру, волей-неволей возникает вопрос, как отреагирует банковская организация-кредитор на желание передать «привязанное» к банку имущество. И, хотя, наличие у гражданина такой возможности прописано на законодательном уровне – сотрудники банка имеют право запретить проведение сделки.

Однако, рассмотрев ситуацию, банк может разрешить передачу имущества или же включить в кредитный договор пункт о том, что заёмщик может не ожидать положительного ответа от кредитора при передаче обременённой недвижимости в подарок близкому родственнику или любому другому лицу.

Таким образом, облегчить процесс отчуждения ипотечного жилья можно уже на этапе оформления договора между заёмщиком и банком, выразив своё желание включить соответствующий пункт в содержание кредитного соглашения.

Но, в большинстве случаев – жильё берётся в кредит для себя, а потому, перед составлением дарственной на него придётся представить сотрудникам организации весомые причины для получения положительного ответа.

Конечно, недоверие сотрудников банка оправдано, ведь вместе с правом собственности на ипотечную недвижимость, к новому владельцу переходит и невыплаченная часть кредита, размер которой сам по себе является одним из важных факторов принятия отрицательного или положительного решения.

Вот почему лицо, которое претендует на жильё и будет выступать в роли одаряемой стороны, обязано соответствовать следующим условиям:

1. Являться гражданином Российской Федерации и иметь постоянную регистрацию в регионе локации банка-кредитора;
2. осуществлять трудовую деятельность не менее 6 месяцев на последнем месте работы, а также иметь не менее 1 года официального общего трудового стажа;
3. быть полностью платежеспособным и иметь свободные средства для последующей выплаты кредита.

Отметим, что подарить квартиру можно и при условии, что по ней имеется задолженность (иногда так даже гораздо проще, ведь сотрудник организации-кредитора понимает, что в отличие от нынешнего собственника – будущий может осуществлять регулярные выплаты). Для этого одаряемый лишь должен уплатить, имеющиеся перед ТСЖ и банком долги вместе с пенями. Однако, если правопреемник при заключении договора дарения, не был информирован о таких долгах – сделка будет признана недействительной!

Рационально, что банковская организация не даст своё согласие на оформление дарственной и перерегистрации прав собственности, если данная сделка может увеличить риски самого банка. К примеру, наверняка, не получится подарить жилплощадь несовершеннолетнему или пожилому человеку, а также человеку с проблемами со здоровьем.

Этот факт юристы также объясняют и тем, что организации впоследствии будет сложно реализовать заложенное жильё в случае, если заёмщик будет неспособен выполнять взятые им кредитные обязательства.

Что будет, если оформить дарственную на квартиру в ипотеке без ведома банка-кредитора

Также, многие читатели нашей рубрики о дарении недвижимости интересуются, можно ли оформить дарственную на квартиру в ипотеке без разрешения банка и какие последствия могут последовать вслед за нарушением соглашения о запрете? Отвечаем – оформить договор дарения на такую жилплощадь у Вас не получится! Почему?

Всё просто. Для завершения сделки дарения имущества сторонам данной сделки необходимо в обязательном порядке официально зарегистрировать переход права собственности на недвижимость в Госреестре, сотрудники которого обязаны принять от дарителя и одаряемого установленные действующим законодательством документы, часть из которых должна быть выдана представителями банка-кредитора.

В том случае, если заёмщик проигнорирует вышеописанные правила – банковская организация имеет право поступить так:

• подать соответствующее исковое заявление в суд, требуя расторжения сделки;
• продать ипотечную квартиру в случае, если долг не будет возвращён банку в полном объёме;
• настоять на преждевременной выплате всей задолженности, а также принудить нарушителя оплатить все штрафы, появившиеся вследствие нарушений заёмщиком условий кредитного договора.

Продажа квартиры

После завещания или законного наследования, после последующей регистрации права собственности, процедура купли-продажи наследственной квартиры ничем не будет отличаться от купли-продажи любой другой жилой недвижимости.

Документы

Для продажи квартиры потребуется подготовить пакет документов:

1. паспорта сторон сделки;
2. правоустанавливающий документ (Свидетельство о праве на наследство);
3. документ, подтверждающий право собственности на квартиру (с 2016 года — это выписка из ЕГРН, которая заменяет Свидетельство о праве собственности);
4. технический паспорт на квартиру.
5. выписка из ЕГРН, подтверждающая, что на квартиру не наложено обременение (залог, арест);
6. справки коммунальных организаций об отсутствии задолженностей;
7. справка из УВМ по месту регистрации недвижимости.

Если у продавца есть муж или жена, с которым заключен брачный договор, а наследственное имущество является совместной, а не личной собственностью — потребуется в письменном виде оформленное и нотариально заверенное разрешение супруга на продажу жилья.

Если в квартире был зарегистрирован несовершеннолетний ребенок, потребуется также получение разрешения из органа опеки и попечительства.

В некоторых особо сложных случаях, если у покупателя есть подозрение, что права на наследственную квартиру могут заявить другие лица, можно получить и приложить к пакету документов также письменный отказ потенциального претендента.

Договор купли-продажи

Между покупателем и продавцом заключается письменный договор купли-продажи, обязательными условиями которого являются…

• основные сведения о сторонах сделки (Ф.И.О., дата и место рождения, место регистрации, паспортные данные);
• стоимость предмета сделки;
• информация о предмете сделки (адрес, технические сведения, соответствующие кадастровой документации);
• права и обязанности сторон сделки;
• срок и способ передачи имущества и денежных средств;
• ответственность сторон за невыполнение условий договора;
• дата заключения сделки;
• подписи сторон.

В процессе заключения сделки обязательно должны быть обсуждены все условия письменного договора, разрешены все возникающие споры и достигнуто безоговорочное согласие. После проверки всех документов нотариусом и достижения согласия сторонами, договор подписывается и скрепляется печатью и удостоверительной подписью нотариуса. Заключенная сделка купли-продажи подлежит государственной регистрации.

Обратите внимание! Одним из самых существенных условий договора купли-продажи квартиры является условие о ее стоимости. Очень часто продавец преднамеренно указывает более низкую стоимость квартиры – с целью снизить размер подоходного налога, вплоть до 1 млн

рублей – с целью вовсе его не платить. Фактическая, а не «официальная» цена квартиры в таких случаях оговаривается в устной форме между продавцом и покупателем. Какую опасность представляет собой подобное решение? При возникновении спора покупатель не сможет доказать, что передавал продавцу гораздо большую денежную сумму. Даже если спор будет рассматриваться судом, покупатель сможет претендовать только на ту сумму, которая указана в договоре, а не на озвученную и недоказанную фактическую сумму.

Поэтому юристы советуют указывать в договоре купли-продажи полную рыночную стоимость жилой недвижимости, включая внесенную предоплату или задаток.

Регистрация договора в Росреестре

После того, как договор купли-продажи будет заключен и заверен нотариально, нужно обязательно обратиться в орган Росреестра для регистрации перехода права собственности на жилую недвижимость от продавца к покупателю.

Подать заявление о проведении государственной регистрации в орган Росреестра можно лично или через представителя по доверенности, можно направить по почте или воспользоваться услугой Многофункционального Центра (бренд — «Мои документы»).

К заявлению нужно приложить такие документы:

• копии паспортов покупателя и продавца;
• договор купли-продажи, акт приема-передачи квартиры;
• выписка из ЕГРН с кадастровыми сведениями;
• квитанция об оплате покупателем госпошлины за проведение регистрации.

Государственная регистрация осуществляется на протяжении 10 рабочих дней со дня приема заявления и документов.