Как выделить и продать свою долю в наследстве?

19.03.2020

Отказ от наследства за денежную компенсацию

ВОПРОС: Мы с братом являемся наследниками первой очереди. В качестве наследственного имущества имеется квартира. Мы договорились, что я напишу отказ от наследства в пользу брата, за что он выплатит мне денежную компенсацию после получения свидетельства о праве на наследство. Я согласен на такие условия. Возможен ли отказ от наследства за денежную компенсацию? Как правильно оформить сделку с братом, чтобы после того, как я подам нотариусу заявление об отказе от наследства, он не смог уклониться от оплаты компенсации, или, если откажется платить, я имел возможность взыскать с него эту денежную сумму?

ОТВЕТ: В силу п.1 ст.1157 ГК РФ наследник вправе отказаться от наследства в пользу других лиц (статья 1158) или без указания лиц, в пользу которых он отказывается от наследственного имущества. Согласно п.1 ст.1148 ГК РФ наследник вправе отказаться от наследства в пользу других лиц из числа наследников по завещанию или наследников по закону любой очереди независимо от призвания к наследованию, не лишенных наследства (пункт 1 статьи 1119), а также в пользу тех, которые призваны к наследованию по праву представления (статья 1146) или в порядке наследственной трансмиссии (статья 1156). Исходя из указанных положений, наследник вправе отказаться от наследства в пользу других наследников. Однако следует учитывать, что в соответствии с п.2 ст.1158 ГК РФ не допускается отказ от наследства с оговорками или под условием. Пунктом 2 статьи 307 ГК РФ установлено, что обязательства возникают из договоров и других сделок, вследствие причинения вреда, вследствие неосновательного обогащения, а также из иных оснований, указанных в настоящем кодексе. Согласно ст.328 ГК РФ встречным признается исполнение обязательства одной из сторон, которое обусловлено исполнением другой стороной своих обязательств (пункт 1). Таким образом, в данном случае, отказ от наследства обусловлен обязательством выплатить другому наследнику денежную сумму за причитающуюся ему долю в наследственном имуществе, тогда как отказ от наследства под условием в соответствии с требованиями статьи 1158 ГК РФ не допускается. Следовательно, данная сделка является недействительной, поскольку противоречит требованиям закона. Поэтому, даже при наличии такого соглашения при отказе брата заплатить за отказ от наследства взыскать с него денежную компенсацию будет нельзя, поскольку судом в таком иске будет отказано.

В то же время, согласно ст.1164 ГК РФ при наследовании по закону, если наследственное имущество переходит к двум или нескольким наследникам, и при наследовании по завещанию, если оно завещано двум или нескольким наследникам без указания наследуемого каждым из них конкретного имущества, наследственное имущество поступает со дня открытия наследства в общую долевую собственность наследников. В соответствии с пунктами 1 и 2 статьи 1165 ГК РФ наследственное имущество, которое находится в общей долевой собственности двух или нескольких наследников, может быть разделено по соглашению между ними. К соглашению о разделе наследства применяются правила настоящего Кодекса о форме сделок и форме договоров. Соглашение о разделе наследства, в состав которого входит недвижимое имущество, в том числе соглашение о выделении из наследства доли одного или нескольких наследников, может быть заключено наследниками после выдачи им свидетельства о праве на наследство. Учитывая изложенное, наследники вправе заключить соглашение о разделе наследственного имущества (квартиры). Данное соглашение составляется в письменной форме, где указываются условия, на которых оно заключается. Необходимо отметить и то, что запрещается заключение соглашения о разделе наследства, в состав которого входит недвижимое имущество, до получения соответствующими наследниками свидетельства о праве на наследство. Раздел движимого наследственного имущества возможен до получения свидетельства о праве на наследство. Вследствие чего, соглашение о разделе наследства, которым является недвижимое имущество (квартира) может быть заключено только после получения свидетельства о праве на наследство обоими наследниками. Таким образом, отказ от наследства, по которому другой наследник обязан выплатить ему денежную компенсацию за это, будет являться недействительной сделкой. Для получения компенсации наследникам необходимо составить соглашение о разделе наследства, а не отказ от наследства.

Что следует понимать под понятием «наследство»?

Под наследством следует понимать сделку, которая подразумевает переход имущества умершего лица наследнику. Процесс передачи имущественных ценностей определяет ряд таких факторов, как:

  • объем;
  • количество законных наследников;
  • наличие такого официального документа, как завещание;
  • степень имеющегося по факту родства;
  • дееспособность и финположение лиц-получателей наследственных имущественных благ;
  • отношения, которые были у наследника с наследодателем тогда, когда тот еще был жив.

Вступить в наследование доли квартиры можно только при разделении недвижимости между наследополучателями на основании завещания или по закону. Для вступления в наследство потребуется подача заявления в нотариальную контору. При этом бывают случаи отказа от принятия наследства. Тогда отказанная часть распределяется между оставшимися получателями. Оформленная сделка дает право наследнику стать владельцем переданной площади, в том числе и долговых обязательств, если они присутствуют.

Вступление в наследство по закону и по завещанию

Перед тем как проводить оформление вступления необходимо узнать о том, кто имеет право на получение имущества погибшего человека. Гражданский кодекс РФ предусматривает два типа наследственных прав: по закону и по завещанию. В чем их отличия?

По завещанию вступить в наследование могут лица, которые были включены в круг преемников завещателем. Этот документ составляется самим наследодателем и содержит его условия разделения имущества.

По завещанию продать долю в наследстве можно будет сразу после оформления свидетельства в нотариальной конторе. Если преемник включен в список наследников, то он должен обратиться к нотариусу с пакетом документов и подать заявление. При обращении к юристу нужно предоставить завещание (найти этот документ можно через любую нотариальную контору), свидетельство о смерти завещателя и справку о его месте проживания.

Если завещание не было составлено или найти его невозможно, то призываются к наследованию преемники по закону. Главными кандидатами являются родственники первой очередности: дети, родители и супруги умершего. При обращении к нотариусу им необходимо предоставить помимо основного пакета документов бумаги, устанавливающие их родственную связь с отдающим.

ПОЛЕЗНАЯ ИНФОРМАЦИЯ:  Для чего нужна и как проводится оценка авто при вступлении в наследство

Как правило, наследство между всеми претендентами делится поровну, но существуют некоторые исключения из этого правила. Так, по завещанию наследники могут получить доли, которые были определены для них самим завещателем. При вступлении по закону право на получение большей части наследства имеет супруга умершего (статья 1149 ГК РФ).

Доли в наследстве

Получение имущества по наследству осуществляется двумя способами:

  • по закону, когда наследуют близкие родственники в порядке очереди;
  • , когда наследуют лица, указанные в завещании.

Независимо от способа наследования, может сложиться ситуация, требующая раздела имущества наследодателя на определенные доли.

Как выделить и продать свою долю в наследстве?

Необходимость определять доли в наследстве возникает далеко не всегда, а при сочетании некоторых условий:

  • более одного наследника;
  • отсутствие завещания или завещание, в котором не указан принцип разделения долей между наследниками.

Итак, в каких же соотношениях определяется доля в наследстве для каждого наследника? Если в завещании наследодатель сам разделил наследство, то именно в таком размере получат наследники причитающееся им имущество. Если в завещании такой информации не указано или наследование осуществляется по закону, то имущество перейдет к новым собственникам в равных долях.

Наследники могут не делить имущество, которое они получили, а оставить их в совместной долевой собственности. В этом случае они имеют равные права и обязанности по содержанию имущества, а, следовательно, и понесут равные расходы.

Выделить долю наследник может независимо от мнения и позиции иных наследников, если это возможно.

Кроме того, при определении долей наследства нельзя забывать о тех, кто имеет право обязательной доли. Они получат ее независимо от содержания завещания или согласия на то других наследников.

Доля в наследстве: что это такое и как ее выделить

Когда возможна продажа доли в наследстве, если получателей имущества покойного несколько человек? Перед тем как принять решение о реализации наследственной собственности необходимо оформить вступление и получить право владения определенной долей имущества.

Свидетельство о праве на наследство, выданное в нотариальной конторе, определяет право претендента на владение определенным количеством имущества наследодателя. Для возможности реализации своей доли необходимо произвести раздел полученной собственности.

Государственные органы не принимают участие в разделении наследства. Сделать это необходимо самим наследникам одним из двух способов:

  • Принять соглашение о порядке выделения долей.
  • Обратиться в суд с требованием о принудительном выкупе долей.

По закону несколько наследников должны самостоятельно решить вопрос о том, как распределить имущество, если наследодатель не сделал этого сам по завещанию. Разделить вклад или личные вещи умершего несложно, но вот основные трудности могут возникнуть при распределении имущества, в котором не могут быть выделены физические доли.

Например, на квартиру вступили в наследство трое преемников. Как им поделить имущество? Первый вариант – мировое соглашение о выделении долей. Для этого близкие умершего, которые получили свидетельства, должны составить у нотариуса письменное соглашение о способе раздела наследства:

  • Поделить квартиру на доли и использовать ее совместно.
  • Выставить квартиру на продажу и разделить полученную сумму на всех преемников.
  • Передать все доли одному кандидату, который их выкупит по договорной цене.

Мирное решение – самый простой способ раздела имущества. При этом продажа доли наследства необязательна, поскольку преемники сами примут решение об использовании полученной собственности.

Если же принять мировое решение между наследниками не удается, то можно инициировать подачу иска в суд. Однако решение суда может быть только одним: при наличии у кого-либо из претендентов преимущественного права государственный орган даст ему право выкупить все доли у других вступивших лиц.

Преимущественным правом могут воспользоваться наследники, которые имеют долевую собственность наравне с покойным либо проживали вместе с ним на одной территории. Но при рассмотрении дела суд учитывает и другие факторы: наличие собственного жилья и уровень дохода каждого получателя, его отношение к наследодателю и размер доли в наследстве.

При невозможности принятия решения судом выделить доли в неделимом наследстве принудительно невозможно.

Понятие и особенности долевой собственности

Если неделимое имущество получают во владение одновременно несколько владельцев без четкого выделения долей, оно считается общей собственностью (ст. 1164 ГК РФ). Такое имущество может стать долевым после выдела долей каждого наследника или остаться совместным, если раздела не произойдет (п. 2 ст. 244 ГК РФ). Оба варианта законны.

Жилое помещение является неделимым объектом, так как раздел в натуре сделает его непригодным для эксплуатации. Поэтому оно может находиться только в совместной или долевой собственности без физического выдела долей.

Раздел квартиры возможен лишь на бумаге, после чего устанавливается режим общего пользования имуществом для наследников.

Независимо от момента получения права на распоряжение своей долей в наследстве, собственность считается принадлежащей каждому из наследников со дня смерти наследодателя (п. 4 ст. 1152 ГК РФ). Это происходит при условии, что она принята наследниками.

Под долей подразумевается выдел части наследства в математическом выражении (дробях или процентах).

Можно ли продать долю в унаследованной квартире?

Гражданин имеет право распоряжаться личным имуществом по своему усмотрению, в том числе и продавать его. Но в случае с долей неделимого объекта все не так однозначно. Конечно, никто не может запретить собственнику производить отчуждение оформленной на него жилплощади, даже ее части, однако при этом ему необходимо учесть ряд следующих нюансов:

  1. Правообладатели остальных частей жилого помещения обладают преимущественным правом приобретения продаваемой доли. Его срок действия — 30 дней с момента получения извещения о продаже. Если по его истечении никто из совладельцев не купит долю либо в течение месяца откажется от преимущественного права, продавец может производить отчуждение постороннему лицу.
  2. Игнорирование преимущественного права может повлечь за собой принудительный переход доли от постороннего покупателя к совладельцу квартиры, если последний оспорит продажу в судебном порядке не позднее, чем через три месяца после ее совершения, и компенсирует требуемую сумму добросовестному приобретателю.
  3. Закон особенным образом охраняет имущественные интересы несовершеннолетних и недееспособных граждан. В случае, когда кто-либо из совладельцев жилплощади относится к данной категории, продажа не может быть осуществлена без письменного отказа законного представителя недееспособного и разрешения на это органов опеки и попечительства.
  4. Спор о преимущественном праве покупки между несколькими сособственниками с юридической точки зрения не имеет смысла, так как в этом случае продавец волен выбрать в качестве покупателя любого из них и суд не вправе оспорить его решение.
ПОЛЕЗНАЯ ИНФОРМАЦИЯ:  О гостевом браке: что это такое, какие плюсы и минусы, как оформить

Супружеская доля

При смерти супруга учитывается супружеская доля в наследстве. Статья 1150 ГК РФ устанавливает право наследования. Супругу может перейти недвижимость, нажитая вместе с умершим. Выделение супружеской доли в наследстве позволяет получить все положенное по закону. Для оформления такой сделки нотариус должен выполнить все в соответствии с требованиями:

  1. Выделяется супружеская доля в наследстве.
  2. Письменно зарегистрировать разрешение на принятие наследства. Нотариусы иногда не пользуются этим правилом, прибавляя долю в основную массу.

Получается, что наследование доли происходит так же, как и получение всей недвижимости. Оформление необходимо выполнять с помощью нотариуса, чтобы при продаже не было сложностей. При разделе имущества надо учитывать права обязательной доли.

Надо ли платить налог?

На основании Налогового кодекса РФ при совершении сделок по купли-продажи имущества, в том числе и наследственного, продавец обязан оплатить налог с полученного дохода в размере 13%. Определение размера налога производится согласно предоставленной декларации, которая подается в налоговый орган каждым физическим или юридическим лицом раз в год.

Не взимается налог на доход, если преемник продает долю в наследстве, которая была оформлена более трех лет назад.

Продажа доли в наследстве – это одно из прав любого преемника на реализацию своей собственности. Осуществить сделку можно только после полного оформления вступления в нотариальной конторе и получения свидетельства о праве наследования. Перед продажей продавец обязан уведомить других совладельцем долевого имущества о планируемом решении.

О том, как продать долю в наследстве без трудностей вы можете узнать у нашего юриста. Задайте свой вопрос в форме ниже, и мы бесплатно проконсультируем вас по любому вопросу о наследственных правах и их оформлении.

Как определить размер доли

Наследование имущества происходит 2 способами:

  1. В соответствии с законодательством собственность покойного отходит родственникам наследодателя в порядке очереди. Выявленное имущество делится между наследниками одной линии в равных долях. Если претенденты отсутствуют или отказались от своих прав, то наследство переходит родственникам следующей очереди. Принцип раздела имущества такой же.

Пример. После смерти отца осталась квартира. Завещание наследодатель не делал. Состав претендентов на имущество – жена и двое сыновей. Наследники подали заявление о вступлении в права. Квартира не являлась совместной собственностью супругов. Имущество было поделено поровну между претендентами. Каждому члену семьи досталась 1/3 часть жилья.

  1. Наследодатель вправе сделать распоряжение на случай своей смерти. Завещание может быть открытым или закрытым. Чаще всего граждане делают открытое распоряжение. Порядок раздела определяет наследодатель. Он может отписать жене ½, а дочке и сыну по ¼ части квартиры. Если завещание общее на все имущество, то размер доли каждого наследника будет зависеть от количества участников.

Важную роль при определении доли играет количество претендентов. Если наследодатель самостоятельно не установил размер долей при помощи завещания, то имущество делится в равных частях между получателями.

Дополнительно изменение размера долей может быть связано с появлением обязательного наследника.

Принцип наследования обязательными получателями:

  1. Правопреемнику полагается минимум 1/2 доли, на которую может рассчитывать наследник по закону.
  2. Первично выделение обязательной части происходит из незавещанного имущества.
  3. Если такая собственность не выявлена, то доля выделяется из общей наследственной массы.

Пример. Наследодатель сделал общее завещание. Все свое имущество он отписал жене и дочери от первого брака. Родители и совершеннолетний сын наследодателя в завещании не упоминались. Состав наследства – 3комнатная квартира, легковой автомобиль, депозит в размере 2 000 000 р. Родители достигли пенсионного возраста, поэтому им полагалась обязательная часть наследства. Однако пенсионеры отказались от своих прав. Претенденты заявили о принятии наследства. Супруге и дочери наследодателя досталось по ½ части имущества. Правило о супружеской доле в данном случае не действовало. Наследники заключили соглашение о разделе собственности. Квартира осталась у матери и сына, остальные активы отошли дочери умершего мужчины.

Таким образом, гражданин может стать единоличным собственником только в случае, если наследодателем был полноправным владельцем помещения, а также оформил завещание на имя получателя. Либо наследник являлся единственным получателем по закону.

В других случаях гражданин становится владельцем квартиры на праве совместной собственности.

В соответствии с законодательством совместная собственность может быть:

  • совместной;
  • долевой.

Процесс продажи доли в квартире

Как выделить и продать свою долю в наследстве?

Если продажа доли наследства происходит между совладельцами, процесс не займет много времени. Достаточно заключить договор в свободной форме, подтверждающий передачу денег между продавцом и покупателем, а новому владельцу оформить право собственности на всю квартиру целиком.

Однако, если совладелец не принял предложение, искать покупателя придется на стороне. Процесс этот может занять много времени, поскольку сложно найти желающих обладать лишь частью недвижимости, находящейся в долевой собственности.

Как осуществляется продажи доли в квартире

Процесс продажи доли в квартире, полученной по наследству, выглядит так:

  1. Процедура получения свидетельства у нотариуса (до полугода).
  2. Регистрация прав в Росреестре (происходит в десятидневный срок).
  3. Предложение своей доли совладельцу квартиры и регистрация сделки в случае согласия в письменном виде (на принятие решения дается месяц).
  4. Поиск покупателей в случае отказа совладельцев.
  5. Оформление сделки с новым собственником, утверждение стоимости и порядка расчетов.
  6. Получение денежных средств и перерегистрация прав собственности.

Очевидно, что если наследнику досталась часть квартиры, получить за нее денежные средства быстро не получится. При самых благоприятных условиях процедура займет как минимум 7 месяцев, а иногда поиски покупателя растягиваются на годы.

ПОЛЕЗНАЯ ИНФОРМАЦИЯ:  Завещание на внука

Составление договора

Договор, подтверждающий факт продажи жилья, – серьезный документ, ошибки в составлении которого принесут в будущем немало проблем. Безопаснее доверить составление юристу, специализирующемуся на сделках с недвижимостью. Если принято решение о самостоятельном составлении договора, то следует заранее оговорить с покупателем все нюансы.

В договор обязательно должны входить:

  1. Данные паспорта сторон соглашения.
  2. Предмет договора, в данном случае – доля в квартире с указанием ее размера.
  3. Информация об объекте недвижимости (адрес, площадь, этаж, количество комнат).
  4. Информация о совладельцах жилья.
  5. Подтверждение права собственности продавца.
  6. Стоимость сделки и расходов на перерегистрацию и порядок расчетов.

Договор заключается в трех экземплярах, два из которых остаются продавцу и покупателю, а третий потребуется при регистрации прав собственности.

Оплата

Решить, каким образом будут произведены расчеты, необходимо до заключения сделки. Следует помнить про безопасность, чтобы обе стороны были защищены от возможного мошенничества. Передача суммы наличными – самый небезопасный метод. Предпочтительнее воспользоваться предложениями банков, имеющих услуги по проведению расчетов за недвижимость.

Как правило, покупателю требуется внести деньги на специальный счет, откуда забрать их можно только при предъявлении выписки, подтверждающей переход прав собственности.

Документы, необходимые для заключения сделки

На этапе заключения сделки продавцу необходимо предоставить следующий пакет документов:

  1. Паспорт.
  2. Свидетельство о праве наследства.
  3. Выписка из госреестра.
  4. Отказ от приобретения доли совладельцами квартиры.
  5. Заключение органов опеки при наличии несовершеннолетних наследников.
  6. План жилья, выданный БТИ.
  7. Незаполненный договор.

Все это потребуется не только в момент заключения сделки с покупателем, но и при регистрации собственности в Росреестре.

Расходы на продажу доли в квартире

Продавцу предстоит ряд трат. Оплатить придется услуги нотариуса при оформлении права наследования, пошлину в размере 0,5% от стоимости недвижимости и госпошлину за регистрацию права собственности. Кроме этого, при продаже жилья, полученного в наследство, необходима уплата налога в размере 13% от стоимости сделки.

На что еще обратить внимание продавцу

Несмотря на то что оплата госпошлины и налога – процентная часть от стоимости сделки, не рекомендуется искусственно занижать ее в договоре для уменьшения платежей в казну. Также нежелательно прибегать к оформлению сделки как дарение. В случае оспаривания сделки совладельцами жилья и присуждения им прав и обязанностей покупателя, есть риск потерять деньги.

Продажа доли в жилом домовладении

Жилой дом с несколькими владельцами находится в долевой собственности. В ряде случаев использование жилья осуществляется по специальной договоренности. Обычно в такой ситуации заключается соглашение, в котором указывается размер всех долей.

Продавец должен уведомить их о запланированной продаже, назвав стоимость и остальные условия сделки. Но если они не хотят приобретать долю, придется искать других покупателей.

Подготовку и рассылку уведомлений рекомендуется поручить нотариусу. На ответ собственникам дается 1 месяц. В течение этого периода они должны решить, будут ли выкупать выставленную на продажу долю.

Как выделить и продать свою долю в наследстве?Если будет принято отрицательное решение, то оно должно быть нотариально заверено, чтобы в дальнейшем можно было доказать существование данного предложения и их отказ.

Но если другие владельцы не дали ответа в установленный срок, то они теряют свое преимущественное право выкупа, а доля недвижимости может быть продана третьим лицам.

Если нет возможностей установить нахождение других собственников, чтобы вручить им уведомления, или они специально не получают извещение, создавая тем самым трудности в продаже, то право долевой собственности может быть передано с помощью договора дарения.

Дарение является неоплачиваемой сделкой, для проведения которой не требуется согласие других владельцев. Но проведение процедуры лучше поручить нотариусу, чтобы избежать возможных судебных исков.

Кроме того, следует помнить, что рыночная стоимость доли в частном доме намного ниже стоимости полного дома с дальнейшим разделением полученных средств.

Именно поэтому самым выгодным вариантом считается соглашение с остальными собственниками на продажу всего недвижимого объекта с последующим разделом выручки.

Уведомление

Но также его можно самостоятельно составить и разослать заказными письмами с оповещением о получении. Дольщикам дается на ответ один месяц со дня получения письма.

Как выделить и продать свою долю в наследстве?Возможные решения по уведомлению:

  1. Отказ – при незаинтересованности других собственников в покупке.
  2. Согласие.
  3. Отсутствие ответа в течение 30 дней, после чего продавец может продать свою долю другим покупателям.

Уведомление является обязательным условием при продаже недвижимости, находящейся в общедолевой собственности. Если продать долю третьему лицу без предварительного извещения о сделке других дольщиков, то они могут подать иск в суд.

В результате судья может признать сделку незаконной и передать права покупателям истцу. Но подобное заявление должно быть подано в течение 3-х месяцев с совершения сделки.

Условия компенсации несоразмерности наследуемого имущества

Компенсация несоразмерности имущества, подлежащего наследованию, как юридическая процедура, доступна далеко не во всех случаях. Именно поэтому законодательство РФ выделяет два главных обстоятельства и условия, при которых компенсация может быть осуществлена:

  • наличие подтвержденного преимущественного права одного наследника на получение имущества из наследственной массы;
  • выявленная несоразмерность данного имущества с установленной имущественной долей физического лица.

Если одно или оба вышеуказанных условия отсутствуют, процедура компенсации наследственного имущества будет неправомерной.

Это значит, что наследники, чья доля не была покрыта наследственным имуществом, имеют полное право требовать предоставления дополнительного имущества, находящегося в общей наследственной массе.

Вторым видом выступает предоставление определенного имущества либо имущественных прав, которые не входят в состав общей наследственной массы, но являются личной собственностью наследника. Каждый из других наследников, чья доля оказалась непокрытой, должен дать свое согласие на получение определенных материальных ценностей.

Третьим способом является выплата наследникам определенной денежной суммы, размер которой равен размеру, необходимому для покрытия долей остальных наследников. Обязанность компенсации при этом всегда будет возложена на наследника, который получил наследственное имущество сверх полагающейся ему нормы.

Adblock
detector