Признание права собственности на самовольную постройку в 2020 году

* * *

В заключение хочется отметить, что в последнее время прослеживается тенденция к недопущению самовольного строительства объектов недвижимости. При этом нельзя признать данную тенденцию отрицательной, так как лицо, осуществляющее самовольное строительство без необходимого разрешения, стремится обойти требования законодательства, тем самым заметно упростив себе жизнь. Только надлежащее соблюдение требований законодательства обезопасит как самого собственника от убытков в случае удовлетворения иска о сносе, так и смежных собственников от убытков, возникших в результате разрушения самовольных построек.

Порядок регистрации самовольно построенного гаража

Процедура признания самовольно построенного гаража имеет свои особенности. Гараж можно возвести:

• на территории кооператива;
• на даче;
• в садово-огородническом товариществе;
• на свободном участке.

Для получения свидетельства о государственной регистрации гаража необходимо, чтобы земельный участок был в собственности. То есть, если гражданин является собственником участка, то предъявить права на самовольный объект никто не может, кроме самого владельца участка.

Но в случае характеристики объекта как капитального строения потребуется написать заявление в местную комиссию по ликвидации самостроя:

1. Необходимо будет составить заявление с просьбой о проведении регистрационной процедуры гаража. Для этого потребуется заполнить декларацию, в которой указываются названия используемых материалов и их стоимость.
2. Следующий шаг – обращение в БТИ. Это необходимо, чтобы поставить гараж на учет самовольных объектов.
3. После этого следует обратиться в архитектурный департамент. В ведомстве выдадут декларацию о строительстве объекта. После чего можно будет получить право собственности.

Если необходимо узаконить гараж, который находится в кооперативе, то требуются следующие документы:

• бумага, которая подтверждает владение участком;
• подтверждение владением гаража в течении 10 лет;
• техпаспорт БТИ;
• заявление от председателя;
• подтверждение от органов местного самоуправления отсутствия претензий к собственнику гаража.

В том случае, когда гараж необходимо узаконить через суд, потребуется собрать пакет документов:

• документ, подтверждающий правообладание земельным участком;
• кадастровый план земельного надела;
• техпаспорт объекта;
• заключение о пригодности гаража для эксплуатации;
• инвентаризационная справка;
• градостроительный план;
• результаты строительной экспертизы;
• акт согласования границ;
• если гараж находится в кооперативе, требуется подтверждение права владения – членская книга.

Последние поправки в законодательстве

Пример сказочного самостроя

Появился новый пункт, согласно которому, на момент когда формируется иск о признании самовольной постройки законной, характеристики строения должны соблюдать определенные в «плане по составу территории» требования.

Помимо вышеприведенных изменений, местные органы власти теперь владеют полномочиями по самостоятельному демонтажу самовольных строений. Но только тех, которые находятся на следующих территориях: в местах с уникальными условиями использования, предназначенных для массового пользования и выделенных для прокладки на них инженерных сетей.

Дальнейшие реформы проведут адаптацию действующего закона. Он изменит процедуру получения законных прав на неофициальную постройку для Республики Крым.

Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте,

Как узаконить самовольную постройку на собственном участке

ВАЖНО. Чтобы не доводить дело до суда, следует заранее заручиться поддержкой и одобрением муниципалитета и консультацией юриста и лишь после начинать возделывать постройку

Однако если в мирном порядке урегулировать конфликт не удалось, то предпочтительнее сразу обращаться к юристу. Профессионал окажет помощь, как в составлении заявления, так и в выработке аргументированной позиции по делу.

Если хотя бы один из пунктов не соблюден или вызывает сомнение, то на утвердительное решение не нужно рассчитывать. В этом случае в аргументированном письме содержатся рекомендации по устранению недочетов. И лишь после возможно получить разрешение на дальнейшие действия.

Судебная практика

Рассмотрение дел о легализации реконструкций частного дома не уступает делам о признании прав на самострой. Судебная практика уже накоплена. Но, к сожалению, ее трактовка оставляет желать лучшего. Ввиду апелляций, ряд дел уходит на рассмотрение Верховного Суда РФ, откуда поступают рекомендации судам первых категорий.

Положительное решение суда возможно в случае, когда:

• истец является законным собственником дома и земли;
• реконструкция не нарушает градостроительные, строительные, санитарные и пожарные нормы;
• объект не несет угрозы для окружающих – отсутствует риск обрушения, замыкания проводки, затопления, загрязнения воздуха и т.д.
• истец не имеет претензий от соседей;
• соблюден досудебный порядок решения спора.

Если истец строит/реконструирует на собственной земле – шансы на узаконивание высокие. Заход на чужой участок чреват подачей встречного негаторного иска – от соседа.

Пример:

Арбитражный суд рассматривал дело акционерного общества «Союз». Истец хотел узаконить реконструкцию тренажерного зала. Здание было реконструировано на месте пострадавшего от пожара магазина. Согласно документам, истец обратился в администрацию и получил разрешение на изменение целевого назначения земли и конфигурации здания.

Суд первой инстанции отказал в удовлетворении требования. Согласно отчету, АО «Союз» сознательно нарушило законный порядок по узакониванию реконструкции. Дело перешло в апелляционный орган. Суд установил, что документы истца подтверждают, что он сделал реконструкцию магазина. Апелляция заметила, что АО не нарушил градостроительные регламенты, истцом были получены все разрешения от компетентных органов, акты коммунальных служб и администраций. Далее, установили, что здание располагается на участке с разрешенным ВРИ, не нарушает права и интересы третьих лиц (предпринимателей). Жилые дома поблизости замечены не были. Никто не выдвигал претензий и встречных исков к заявителю.

Учитывая изложенное, апелляционный суд пересмотрел решение первой инстанции. Реконструкция тренажерного зала была подтверждена. АО «Союз» получил право оформить право собственности в ЕГРН.

Собрали для вас судебную практику по делам о сносе самовольных построек — найти ее можно здесь.

Определив, как действовать – в обычном порядке или через суд – можно приступать к узаконению реконструкции. Ей присущи изменения конфигурации здания, пристрой, увеличение площади и этажей. Обязательным требованием является уведомление о предстоящих работах. В конце нужно оформить техплан и уведомить об окончании реконструкционных работ. Если разрешения отсутствуют, собственнику придется легализовать дом в суде.

Смотрите видео о том, как правильно узаконить реконструкцию частного дома:

Снос во внесудебном порядке

Согласно пункту 2 статьи 222 ГКРФ, снос постройки осуществляется за счет того, кто ее возвел. Постановление 10/22 гласит, что просить признания судом постройки незаконной, а значит требовать сноса могут:

• владелец земельного надела;
• субъект, которому участок перешел на правах дарения и т.п;
• гражданин, чьи права из-за строительства объекта нарушены;
• прокурор;
• уполномоченный орган;
• законный собственник надела.

Снос самовольного строения во внесудебном порядке осуществляется в соответствии с пунктом 4 статьи 222 ГК РФ. Снос самостроя происходит на основании определенных условий:

• земельный надел не предназначен для строительства;
• участок находится в особой зоне;
• надел находится в месте отвода инженерных сетей.

Порядок принятия решения о сносе:

1. Рассмотрение вопроса местной администрацией.
2. Принятие решения о сносе.
3. Направление решения гражданину, который построил объект.
4. Для осуществления сноса дается 1 год.

Бывает так, что неизвестно, кто строил объект, тогда:

1. Публикуется информация о требовании сноса.
2. Публикуется информации на сайте ОМС о сносе.
3. Создание информационного щита с данными о сносе и установка его в пределе участка.
4. Если строитель не найден, то через 2 месяца после публикации сообщений местная администрация может самостоятельно снести объект.

Признание права собственности на самовольную постройку

Согласно п. 3 ст. 222 ГК РФ право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях — в ином установленном законом порядке за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором осуществлена постройка. В этом случае лицо, за которым признано право собственности на постройку, возмещает осуществившему ее лицу расходы на постройку в размере, определенном судом. Право собственности на такую постройку не может быть признано за указанным лицом, если ее сохранение нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц либо создает угрозу жизни и здоровью граждан.

Следует отметить, что в соответствии с п. 8 Информационного письма Президиума ВАС РФ N 143 в случае предъявления собственником земельного участка иска о признании права собственности на самовольную постройку, созданную без его согласия, осуществившее постройку лицо вправе предъявить встречный иск о возмещении своих расходов на ее создание либо обратиться в арбитражный суд с самостоятельным требованием о возмещении таких расходов (п. 3 ст. 222 ГК РФ).

Пункт 26 Постановления Пленумов N 10/22 предусматривает три обязательных условия, при наличии которых может быть удовлетворен иск о признании права собственности на самовольную постройку:

• отсутствие угрозы жизни и здоровью граждан;
• отсутствие нарушения прав и законных интересов других лиц;
• принятие истцом мер к получению разрешения на строительство и (или) акта ввода объекта в эксплуатацию.

Постановление Пленумов Верховного Суда РФ, Высшего Арбитражного Суда РФ от 29.04.2010 N 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав».

В соответствии с абз. 2 п. 26 Постановления Пленумов N 10/22 отсутствие разрешения на строительство само по себе не может служить основанием для отказа в иске о признании права собственности на самовольную постройку. В то же время суду необходимо установить, принимало ли лицо, создавшее самовольную постройку, надлежащие меры к ее легализации, в частности к получению разрешения на строительство и/или акта ввода объекта в эксплуатацию, и правомерно ли отказал уполномоченный орган в выдаче такого разрешения или акта.

Если иное не установлено законом, иск о признании права собственности на самовольную постройку подлежит удовлетворению при установлении судом того, что единственными признаками самовольной постройки являются отсутствие разрешения на строительство и/или акта ввода объекта в эксплуатацию, к получению которых лицо, создавшее самовольную постройку, принимало меры. В этом случае суд должен также установить, не нарушает ли сохранение самовольной постройки права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает ли угрозу жизни и здоровью граждан.

Отметим, что признание незаконным разрешения на строительство само по себе не влечет квалификации постройки как самовольной. Если при ее создании не были существенно нарушены градостроительные и строительные нормы и правила и ее сохранение не создает угрозу жизни и здоровью граждан, то суд вправе не принимать решение о сносе такой постройки на основании ст. 222 ГК РФ (п. 10 Информационного письма Президиума ВАС РФ N 143).

Кроме того, в п. 9 Информационного письма Президиума ВАС РФ N 143 указано, что право собственности на самовольную постройку, возведенную без необходимых разрешений, не может быть признано за создавшим ее лицом, которое имело возможность получить указанные разрешения, но не приняло к этому мер.

Таким образом, право собственности на самовольную постройку не может быть признано, если лицо не приняло надлежащих мер к легализации объекта недвижимости и получению необходимых разрешительных документов до начала и во время строительства.

При этом наличие права собственности на земельный участок, на котором возведена самовольная постройка, соответствие самовольно возведенного объекта требованиям градостроительных, строительных, экологических, противопожарных и иных норм и правил, отсутствие нарушений прав и охраняемых законом интересов других лиц; отсутствие угрозы жизни и здоровью граждан в данном случае не играют решающей роли (Постановления ФАС ЗСО от 16.06.2011 N А45-21015/2010, Первого арбитражного апелляционного суда от 01.06.2011 N А43-29326/2010).

Как подготовить и подать иск о признании права собственности на самовольную постройку

Подайте иск в арбитражный суд по месту нахождения объекта (ч. 1 и 2 ст. 27, ч. 1 ст. 38 АПК РФ).

Однако, если спорный объект не используется и не будет использоваться для предпринимательской деятельности, подайте иск в суд общей юрисдикции. Наличие у вас статуса предпринимателя само по себе не является основанием для отказа в принятии иска таким судом.

Как подготовить исковое заявление с приложениями

При составлении иска соблюдайте требования к его содержанию и форме, установленные ст. 125 АПК РФ и ст. 131 ГПК РФ.

Ответчиком по данному иску является уполномоченный орган муниципального образования (либо города федерального значения), на территории которого находится самовольная постройка, если вы возвели ее на своем участке без необходимых разрешений. Если постройку на вашем участке создал застройщик и на ее создание были получены разрешения, подайте иск к нему.

В основной части иска четко сформулируйте требования и подтвердите все обстоятельства, которые позволяют легализовать самовольную постройку. Обоснуйте ваши требования ссылками на нормативные правовые акты.

Перечни необходимых документов содержатся в ст. 126 АПК РФ и ст. 132 ГПК РФ. Если иск и приложения не будут соответствовать обязательным требованиям, суд оставит иск без движения (ч. 1 ст. 128 АПК РФ, ч. 1 ст. 136 ГПК РФ). В этом случае он даст вам время на исправление недочетов, а если вы не устраните их в срок – вернет иск (ч. 2, 4 ст. 128 АПК РФ, ч. 1, 3 ст. 136 ГПК РФ).

Как направить иск в суд

Иск с приложениями можно отправить почтой по адресу суда первой инстанции, который указан на его сайте, или сдать комплект документов непосредственно в суд (п. 3.1 Инструкции по делопроизводству в арбитражных судах РФ). Если вы решите воспользоваться услугами почты, рекомендуем отправить документы письмом с объявленной ценностью и описью вложения (п. 10 Правил оказания услуг почтовой связи).

Также вы вправе подать иск с приложениями в электронной форме (ч. 7 ст. 4 АПК РФ, ч. 1.1 ст. 3 ГПК РФ). Иск в арбитражный суд можно подать на сайте https://my.arbitr.ru/#index, в суд общей юрисдикции – на сайте соответствующего суда.

При подаче соблюдайте требования, установленные соответственно Порядком подачи документов в арбитражные суды в электронной форме или Порядком подачи документов в электронном виде в суды общей юрисдикции.

Вы можете получить электронную подпись или ограничиться учетной записью физического лица. В последнем случае вам нужно подготовить документы в бумажной форме (с необходимыми подписями) и отправить в суд их отсканированные копии.

Можно ли узаконить самовольную постройку, в каких случаях – 2 веских основания для узаконения самостроя

Зарегистрировать постройку, как собственность, возможно. Однако построившему самовольное сооружение придется пройти судебный порядок, чтобы признать самострой своей собственностью.

1. Если самострой был возведен на участке, владелец которого имеет допускающие, разрешительные документы на создание данного объекта.
2. Если постройка соответствует всем выдвинутым требованиям законодательства.
3. Если сооружение не будет влиять на жизнь и здоровье граждан.
4. Если сохранение постройки не нарушит права и интересы россиян.

Стоит понимать, что просто так обратиться для узаконивания постройки в собственность нельзя. Для этого необходимы веские основания.

Перечислим их:

1. Арендатор государственной или муниципальной земли должен иметь документацию, в которой будет прописано, что строительство самовольной постройки разрешено. Конечно же, данное разрешение не должно нарушать российских законов, а также прав и интересов граждан.
2. Собственник должен пожизненно владеть земельным участком, на котором разместил самострой. Получится, что постройка была создана на частной собственности.

В других случаях и при других обстоятельствах также потребуется решение суда.

Как оформить самовольную постройку

Если объект построен на земле, которая не предназначается для строительства, процедура признания права собственности усложняется:

1. Для начала необходимо придать земельному участку статус «под строительство». Это можно сделать путем подачи собственником в муниципалитет ходатайства. Но обязательно должна быть указана причина, почему требуется перевод земли из одной категории в другую.
2. Также должны быть приложены документы:

• выписка из Росреестра;
• кадастровый номер;
• удостоверение личности;
• подтверждение права собственности.

3. По результату рассмотрения вопроса ходатайство может быть признано, либо отклонено.

4. Если решение положительное, то можно далее заниматься легализацией строения на общих основаниях.

В Крыму

Но, поскольку нельзя возводить здания на территории особой местности, процесс усложняется еще больше. К таким участкам относят:

• природоохранные места;
• зоны отдыха;
• исторические места;
• памятники.

В Крыму таковых мест очень много. Поэтому к судебным документам обязательно прикладывается разрешение от соседей.

Кроме того, на судебном заседании должен присутствовать представитель муниципалитета, чтобы высказать мнение – не возражает ли администрация против признания права собственности. Далее признание строение законным происходит на общих основаниях.

На участке ИЖС

Признать законным строение, возведенное на участке под ИЖС, не так сложно. Категория участка позволяет возвести на нем жилые объекты, гаражи, подсобные сооружения и сараи.

Для оформления права собственности следует узаконить строение через администрацию. Для этого необходимо:

• обратиться с ходатайством в муниципалитет;
• собрать пакет документов;
• согласно статье 9.5 КоАП РФ заплатить штраф.

Если администрация откажет, то следует обратиться с иском в суд. Но обычно проблем не возникает.

На арендованном участке

Президиумом ВС РФ в обзоре судебной практики от 19.03.2014 признано, что самострой на арендованной земле может быть легализован. Для этого необходимо, чтобы надел соответствовал следующим условиям:

• аренда участка была для строительства данного здания;
• здание построено в соответствии с нормами;
• здание построено без нарушения прав других граждан.

Также следует обратить внимание на некоторые моменты договора аренды. Нельзя возводить здания капитального строительства, если в условиях договора прописано, что разрешено устанавливать быстровозводимые объекты

Штраф за неузаконенную реконструкцию

Забыв легализовать изменения, собственник рискует нарваться на санкции со стороны государства. Отсутствие разрешения и/или уведомления о реконструкции наказывается:

• Административным штрафом – в связи с незаконной реконструкцией, применимо к вашей ситуации (ст. 9.5. КоАП РФ). Физическим лицам (гражданам) придется заплатить от 2 000 до 5 000 рублей, а также от 500 до 1 000 рублей – за отсутствие разрешения на ввод в эксплуатацию.
• Уголовной ответственностью – в связи с мошенничеством по ст. 159 УК РФ, либо вредом жизни и здоровью людей.

Мнение эксперта
Алексей Петрушин
Юрист. Специализация семейное, жилищное право.

Встречается и снос (демонтаж) частного дома. Однако прежде придется выяснить, является ли реконструкция дома самовольной постройкой? Если изменения несут угрозу здоровью граждан, владельца дома обяжут осуществить снос самостроя. Если реконструкция не несет угрозы, не нарушает интересов соседей, отвечает нормам СНиП и прочим требованиям – есть шанс ее узаконить. В таком случае жилой дом не будет признан самостроем.

Узнали о самострое соседа? Читайте «Куда и как жаловаться на незаконное строительство?»

Правила и порядок признания права на самовольную постройку

Первостепенно, следует доподлинно установить, есть ли у вас законные основания на то, чтобы быть в списке «претендующих на признание права собственности». Для этого, нужно соответствовать, по меньшей мере, одному из нижеприведенных пунктов:

• гражданин, являющийся собственником земли;
• гражданин, имеющий в своем владении землю, на бессрочных условиях;
• гражданин, имеющий в своем владении землю, по принципу пожизненного владения.

В иных вариантах, правомерных оснований на то, чтобы претендовать на узаконенный самострой не будет. Например, если самострой находится на арендуемой земле.

Далее идет этап, на котором необходимо составить официальное исковое заявление

В его содержании важно сделать акцент на следующих моментах:

1. Верное и точное указание актов, на основании которых вы распоряжаетесь землей.
2. Предоставить детальный технический план строения.
3. Уточнить реквизиты лица, которое по факту произвело возведение постройки.
4. Указать факты, опираясь на которые можно признать постройку самовольной.
5. Указать об отсутствии объективных факторов, которые препятствуют получению права на самовольную постройку.

Ответчиком является лицо, которое занималось возведением постройки либо местные органы власти, в распоряжении которых данная территория находится.

За составлением иска, следует уплата госпшлины. Ее величина формируется исходя из того, какова сумма иска в целом, которая пропорциональна цене самовольного строения.

Налоговый кодекс РФ за 2020 год устанавливает следующие соотношения госпошлины и стоимости иска:

1. Если величина иска не превышает 20 000 руб – госпошлина равна 4 % от этой суммы (но не менее 400 руб).
2. В диапазоне 20 т.руб. – 100 т.руб. – 800 руб. + 3% от суммы.
3. От 100 т.руб. до 200 т.руб. – здесь пошлина равна 3200 руб. +2% от цены иска.
4. От 200 001 руб. до 1 млн. руб. – 5200 руб. + 1%.
5. Если значение иска превышает 1 млн.руб, уплачивается пошлина равная 13200 руб. и прибавленным к ней 0.5% от значения, которое больше миллиона, но не превышающих 60 тыс. руб.

В случае если строение оценивается до 50 т/р., то решение данного вопроса через суд возможно по двум сценариям: заявление о претензиях подается мировому судье по местности, на которой располагается постройка, или в суд, который отвечает за исполнение данного рода власти в пределах района. Судебная практика показывает, что оба сценария встречаются достаточно часто.

К иску, в двух приведенных выше вариантах, прилагаются:

1. Документы, которые доказывают, что гражданин имеет права на именно этот участок земли.
2. Заключение об обследовании участка, в котором подтверждается факт того, что на этой территории имеется самовольная постройка.
3. Заключения органов контроля (МЧС, СЭС) о том, что постройка не нарушает установленные ими нормы.
4. Бумаги, которые демонстрируют, что проводились действия, направленные на официальное признание постройки.
5. Чек о расчете по госпошлине.
6. Дубликат искового заявления, в котором указано количество граждан, принимающих участие в процессе.

По окончанию рассмотрения судом предъявленных бумаг, он выносит вердикт, в котором утверждает, или отклоняет признание.

При благоприятном решении, гражданину, осуществившему иск, следует провести оформительно-регистрационные мероприятия на признание права собственности на самовольную постройку.

В этом случае, необходимо внести в казну государства 2000 рублей в виде госпошлины и обратиться в Росреестр со следующими бумагами:

1. Заявление о постановке на госучет.
2. Паспорт лица, которое подает заявление.
3. Решение, которое огласил суд.
4. Чек, который указывает на внесение денег за госпошлину.

Должностное лицо, занимающееся приемом данных документов, должно сообщить сведения о том, когда будет готово свидетельство.

Как легализировать самовольную постройку в 2020 году

• у застройщика есть право строить на этом земельном участке (например, земля у него в собственности или получена в аренду под строительство);
• постройка не нарушает строительных и градостроительных норм;
• она безопасна и не нарушает права других лиц (например, владельцев соседнего участка, обладателя сервитута на участке под самовольной постройкой).

• заявить ходатайство о проведении судебно-строительной экспертизы (в ходатайстве нужно предложить эксперта и список вопросов к нему);
• возразить администрации-ответчику, если та считает, что здание подлежит сносу;
• представить по требованию суда дополнительные документы.

Понятие самовольной постройки

Понятие самовольной постройки сформулировано в п. 1 ст. 222 ГК РФ: таковой является жилой дом, другое строение, сооружение или иное недвижимое имущество, созданное на земельном участке, не отведенном для данных целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами, либо созданное без получения на это необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил.

Соответственно, постройка может быть признана самовольной в следующих случаях:

1. создание недвижимого имущества на земельном участке, не отведенном для этих целей в установленном порядке. К таким случаям следует отнести строительство объекта недвижимости на чужом земельном участке или земельном участке другого назначения. Например, в Апелляционном определении Верховного Суда Республики Дагестан от 03.05.2012 N 33-861/2012 арбитры, установив, что ответчики не являются собственниками земельного участка, на котором возведены строения, не владеют участком на праве пожизненного наследуемого владения или постоянного (бессрочного) пользования, домовладения ответчиков построены на землях сельскохозяйственного назначения, признали домовладение самовольной постройкой и удовлетворили иск об обязании осуществить ее снос;
2. строительство недвижимого имущества без получения на это необходимых разрешений. В силу ст. 51 ГрК РФ строительство, реконструкция объектов капитального строительства осуществляются на основании разрешения на строительство, которое представляет собой документ, подтверждающий соответствие проектной документации требованиям градостроительного плана земельного участка или проекту планировки территории и проекту межевания территории (в случае строительства, реконструкции линейных объектов) и дающий застройщику право осуществлять строительство, реконструкцию объектов капитального строительства, за исключением случаев, предусмотренных ГрК РФ.

Осуществление строительства без получения разрешения на него влечет признание постройки самовольной. В частности, в Постановлении от 25.01.2012 N А41-43282/10 ФАС МО, установив, что ответчик осуществляет строительство капитального здания без получения разрешения на строительство, признал спорный объект недвижимого имущества самовольной постройкой.

Здесь следует отметить, что в случаях, предусмотренных п. 17 ст. 51 ГрК РФ, выдачи разрешения на строительство не требуется. Так, в Постановлении от 17.06.2008 N Ф08-3194/2008 ФАС СКО, установив, что спорный объект представляет собой временное сооружение открытого типа, которое не является объектом самовольного капитального строительства и на возведение которого в соответствие со ст. ст. 49 и 51 ГрК РФ не требуется получения разрешений (на строительство и ввод в эксплуатацию), отказал администрации в иске об обязании снести помещения временного торгового павильона;

1. создание объекта недвижимости с существенным нарушением градостроительных норм и правил. Согласно п. 6 ст. 52 ГрК РФ лицо, осуществляющее строительство, обязано производить строительство, реконструкцию, капитальный ремонт объекта в соответствии с заданием застройщика или технического заказчика, проектной документацией, требованиями градостроительного плана земельного участка и технических регламентов, обеспечивая при этом безопасность работ для третьих лиц и окружающей среды, выполнение требований безопасности труда, сохранности объектов культурного наследия. В случае если будет установлено, что строительство осуществлено с существенным нарушением градостроительных норм и правил, объект будет признан самовольной постройкой.

В частности, в Постановлении ФАС СКО от 15.01.2009 N Ф08-7872/2008 указано: «в соответствии с заключением градостроительной инспекции по контролю за соблюдением правил землепользования и застройки при возведении объекта капитального строительства нарушены требования пункта 1.6 СНиП 3.03.01-87 «Несущие и ограждающие конструкции», пунктов 2.1, 3.15 СНиП II-7-81* «Строительство в сейсмических районах», объект находится в аварийном состоянии, угрожает безопасности третьих лиц и подлежит сносу.

В этой связи вывод судов первой и апелляционной инстанций о строительстве обществом объекта недвижимости без получения необходимых разрешений, с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил соответствует имеющимся в деле доказательствам. Правомерным является вывод судов о том, что возведенный торгово-гостиничный комплекс является самовольной постройкой».

Последствия неузаконенного самостроя

Несмотря на сложности процесса согласования строительства, лучше придерживаться установленных законом требований. В противном случае, собственника ожидают куда большие проблемы, чем просто запрет на возведение постройки. Помимо штрафа, который может достигать 1 миллиона рублей, владельцу могут вынести предписание о сносе. К негативным последствиям относят и существенные ограничения в праве распоряжения недвижимостью – ее невозможно продать или распорядиться иным образом, если не будет подтверждено право собственности.

Когда самовольное строительство привело к созданию ситуации, опасной для жизни окружающих, с риском для здоровья других граждан, либо объект нарушает права, собственника заставят снести строение в принудительном порядке.

Отсутствие достаточных знаний этапов строительства и игнорирование требований законодательства часто приводят к рассмотрению дела в суде, с серьезными издержками на подготовку к разбирательству. Кроме того, нет никаких гарантий, что судья примет решение в пользу собственника строительного объекта.

По этой причине настоятельно рекомендуется накануне начала стройки заручиться согласием надзорных органов и лишь затем заниматься строительством.  Рассмотрение вопроса в суде требует юридической подготовки, знаний, как узаконить самовольную постройку, в соответствии с земельным, строительным, жилищным законодательством, и умения правильно аргументировать. По этой причине, если не удалось согласовать постройку в административном порядке, рекомендуется обратиться к опытному юристу.

Закон о самострое, активно обсуждаемый законодателями летом 2018 года, должен предельно ясно дать определения самовольным постройкам и регламентировать порядок их сноса. Кроме того, нарушителям предоставляется срок лот 3 месяцев до 3 лет на ликвидацию несоответствий, что исключает возможность быстрого сноса объектов.

Читайте статью 222 ГК РФ с новыми изменениями и дополнениями.

Законодатели также устанавливают ограничения, препятствующие сносу построек по усмотрению муниципалитета. К таким ситуациям относят постройки на земле, право собственности которой доказать не удалось, однако само строение возникло на участке еще до принятия ЗК РФ. Нельзя несогласованно снести здания, возведенные в отсутствие строительного разрешения до начала действия Градостроительного Кодекса (закон №73-ФЗ от 07.05.1998 года).

2020 zakon-dostupno.ru

Что такое реконструкция частного дома?

Термин «реконструкция жилого дома» закреплен в Гражданском и Градостроительном кодексе, а также в иных нормативно-правовых актах. Многие путают это понятие с капремонтом и перепланировкой объекта. Однако, это совершенно разные термины.

Обратимся к пункту 14 ст. 1 ГрК РФ:

Реконструкция частного дома – это восстановление или замена конструкций, а также изменение характеристик здания с целью увеличить площадь или этажность объекта. Переустройство всегда подчиняется нормам СНиПов и требует соблюдение градостроительных регламентов.

Иначе говоря, если вы решили увеличить высоту дома за счет второго или третьего этажа – это реконструкция. Хотите восстановить фундамент, пристроить к дому гараж или баню – это тоже реконструкция. Основные характеристики здания всегда сохраняются. Сооружение не потеряет несущих стен, не лишится крыши, основания и т.д.

Реконструкция связана с увеличением общей или жилой площади. Это отличает ее от перепланировки и капитального ремонта. Первая затрагивает внутреннюю часть дома (перегородки, лестницы, санузел, камин). Капремонт – это замена или восстановление изживших себя частей здания. Отличие реконструкции в том, что она изменяет площадь и фасад частного дома.

Пример:

Егор имеет в собственности участок ИЖС и возведенный на нем дом. Домовладелец хочет «приделать» к зданию гараж для автомобиля. Конструкция будет капитальной – с фундаментом и кирпичной кладкой. В данном случае гараж – это объект реконструкции жилого дома. Перепланировкой его назвать нельзя, поскольку пристрой будет со стороны улицы. Капремонтом процесс также не является, потому что гараж возводится «с нуля».

Выводы

Под самостроем понимается незаконное возведение или реконструкция объекта без прав на участок, при отсутствии разрешений и согласований, при нарушении строительных норм и правил. Узаконить самострой можно в административном или судебном порядке, в том числе путем исполнения предписаний Комиссии по выявлению и предотвращения незаконного строительства.