Все о переуступке прав на квартиру в новостройке
Покупка новой квартиры не всегда происходит напрямую от застройщика к покупателю. Довольно часто строящееся жилье перепродается, при этом инвесторы передают право на приобретение недвижимости третьим лицам. Данную схему можно осуществить до сдачи дома в эксплуатацию, когда еще не получены правоустанавливающие документы на квартиру. При этом первоначальный инвестор (лицо, купившее квартиру непосредственно у застройщика) передает за определенную плату другому физическому лицу свое право на получение нового жилья после завершения строительства. Эта схема и называется переуступкой права требования.
По разным данным, треть всех заключаемых сделок с недвижимостью в новостройках Москвы проводится по договору о переуступке. В ряде проектов на старте продаж частными инвесторами выкупаются квартиры целыми блоками. Затем инвесторы фиксируют прибыль, уступая другим покупателям свои права на будущие квартиры по мере готовности объекта (и роста цен на квадратные метры). Однако перепродажа жилья может быть связана и с личными обстоятельствами, сложившимися у инвестора. В любом случае легитимность переуступки не оспаривается, если операция проводится по одной из законных схем, применяемых при продаже недвижимости (ПДКП, ДДУ, ЖСК). Квартиры, продаваемые по переуступке, в большинстве случаев дешевле недвижимости, предлагаемой застройщиком, а также жилья с оформленным правом собственности.
Теория и практика
У сделки по переуступке прав в новостройке можно выделить несколько аспектов – юридический, экономический и рыночный. С первым всё достаточно просто: по словам Василия Шарапова, юриста девелоперской компании «Сити-XXI век», юридические риски продавца в подобной сделке минимальны. Обычно основную часть юридических рисков при переуступке несет покупатель, то есть новый долевой инвестор, которой займет в контракте с застройщиком место прежнего долевого инвестора.
Ключевой риск для продавца – это задержка оплаты права требования со стороны покупателя. Снизить этот риск можно с помощью механизма банковских ячеек, а также банковских аккредитивов. Суть последнего, разъясняет Василий Шарапов, в том, что покупатель кладет средства, причитающиеся продавцу, на специальный аккредитивный счет в банке. Продавец получает доступ к этим средствам после того, как предъявит в банк-держатель аккредитивного счета зарегистрированное дополнительное соглашение к ДДУ о переходе права требования к новому долевому инвестору. Единственный минус этого механизма в том, что банк берет приличную комиссию за эту услугу – 1% или даже более от суммы средств, отмечает эксперт. Поэтому в тех случаях, когда это допустимо по закону, стороны сделки могут рассчитаться наличными, арендовав банковскую ячейку – это тоже надёжно и существенно дешевле аккредитива.
Не стоит забывать и про налог на доход с продажи имущества
«Если переуступка прав на квартиру проходит при увеличении стоимости, то продавец обязан заплатить НДФЛ в размере 13% от разницы в цене, – говорит внимание Мария Литинецкая, управляющий партнер «Метриум Групп». – Например, дольщик приобрел жилье за 5 млн рублей, а продает за 7 млн рублей
Он должен заплатить государству налог с 2 млн рублей, или 260 тысяч рублей. Поэтому многие продавцы идут на занижение стоимости. Вопрос – готов ли на такие уступки покупатель?»
Какие основные риски покупки квартиры по переуступке?
Заключение предварительного договора купли-продажи
Выше мы описали единственную на 100% законную, закрепленную законодательно схему цессии. Сделка регистрируется в госорганах, варианты махинаций ограничены. Она оставляет минимальное количество рисков при покупке квартиры по договору переуступки.
Однако есть и другой вариант выкупить квартиру на этапе строительства — заключить предварительный договор продажи. Его суть в том, что дольщик обязуется передать недвижимость, когда оформит не нее право собственности. Минусов у такого решения несколько:
- предварительный договор не подлежит регистрации, поэтому если продавец подделал выписку из Росреестра или предоставил старую версию, вы не узнаете об обременениях на недвижимость;
- вы не будете являться дольщиком, поэтому ваши права никак не будут защищены в случае банкротства компании-застройщика, затягивания сроков и т.д.;
- есть вероятность, что продавец заключит несколько предварительных договоров.
Юристы «Центра Оформления Сделок» рекомендуют не подписывать предварительные договора на недвижимость, которая не введена в эксплуатацию.
Долгострой, проблемы со сдачей дома в эксплуатацию
Причин, по которым участник долевого строительства решает продать квартиру, достаточно много. В частности, такую модель используют некоторые инвесторы: вкладывают деньги в недвижимость на стадии котлована, а затем продают на финальном этапе строительства с выгодой 20-30%.
Однако есть ситуации, приводящие к серьезным рискам при переуступке прав на квартиру по ДДУ. Например, дольщик мог выяснить, что у застройщика проблемы, и решил избавиться от недвижимости.
Прежде чем соглашаться на сделку, необходимо проанализировать репутацию застройщика и проконсультироваться с юристами по недвижимости относительно данного объекта. Одна из самых простых проверок, доступных всем покупателям, — посмотреть, сколько квартир от дольщиков выставлено на продажу. Если их количество велико, это повод задуматься о выполнении застройщиком своих обязательств.
Отсутствие согласия супруга/супруги
Если на момент заключения договора ДДУ человек состоял в браке, недвижимость признается общей собственностью
При этом абсолютно не важно, на кого из супругов она оформлена. Один из рисков покупки квартиры по переуступке ДДУ заключается в том, что покупатель оформляет договор только с владельцем, при этом не учитывает права второго супруга
Обратите внимание, что даже если продавец разведен, на момент заключения договора он мог состоять в браке. Обязательно попросите предоставить нотариально заверенное согласие супруга на проведение сделки, иначе ее могут признать недействительной
Долги и штрафы по взносам у продавца
Риск покупки квартиры по переуступке прав с долгами не слишком велик: в сделке цессии обязательно участвует застройщик, поэтому в договор включается требование о переводе долга новому дольщику. Однако чтобы не попасть впросак и не пропустить этот момент, рекомендуем обязательно попросить у продавца справку от застройщика обо всех расчетах. Там будут указаны суммы, выплаченные дольщиком, а также пени и остаток, который он должен доплатить за жилье.
Признание договора ДДУ недействительным
Если договор долевого участия был оформлен с нарушениями, цессия будет также признана недействительной, и у покупателя есть риск потерять деньги
Обратите внимание на такие моменты, как возможность уступки прав требования, особые условия получения согласия застройщика, пеня за переуступку. Если при оформлении сделки дольщик использовал материнский капитал, то в ДДУ должны быть прописаны дети
Оптимальный вариант — показать изначальный договор, договор переуступки прав требования и все другие документы, предоставленные дольщиком, юристу. Специалист отметит спорные моменты и подскажет, как максимально себя обезопасить.
Особенности покупки квартиры в новостройке с ипотекой
Человек, не располагающий полной суммой для покупки недвижимости, может воспользоваться ипотечным кредитом. Ипотечный кредит выдается лицам, официально трудоустроенным, прописанным на территории данного региона, не достигшим 65 – 85 лет.
Желая приобрести жильё в ипотеку, сначала составляется со строительной компанией соглашение на бронь, которое затем подается кредитной организации, вместе с паспортом, справкой о доходах, другими требуемыми документами.
Подробнее ипотека на новостройку разобрана далее. Также молодым семьям с детьми с 2018 года доступна ипотека под 6% в новостройке.
Возможные сложности
Все указанные ранее подводные камни при покупке квартиры – лишь верхушка айсберга.
На самом деле можно встретиться и с другими проблемами, например, прописанными посторонними в квартире, наследниками, не вступившими в наследство, обременением недвижимости и другими препятствиями, которые могут стать серьезной преградой на пути к покупке жилья.
Несовершеннолетние дети
Дети, возраст которых не достиг 18 лет, даже в случае смены места прописки, обладают правом пользования и проживания на объекте недвижимости.
Даже если продавец будет уверять вас в том, что несовершеннолетние не будут претендовать на квартиру, не стоит доверять и подвергать себя серьезной опасности.
Подобные проблемы могут доставить и жильцы квартиры, некогда принимавшие участие в приватизации. Будьте осторожны с такими категориями гражданю
Бывшие супруги
Право на пользование квартирой имеют не только те супруги, которые находятся в браке на момент продажи жилья (при этом супруг продавца должен дать письменное согласие на отчуждение общего объекта недвижимости), но и даже те, чей брак уже расторгнут.
По этой причине перед покупкой приглянувшейся квартиры следует убедиться, что с момента развода продавца прошло достаточно много времени.
Но даже при этом есть риск судебного оспаривания.
Прописка
Будьте осторожны, если узнаете, что в покупаемой вами квартире прописаны такие категории лиц, как:
- заключенные;
- военнослужащие;
- находящиеся в учреждениях воспитательного типа;
- проходящие срочную службу.
Даже после выписки из квартиры они могут претендовать на владение и пользование недвижимостью, обратившись в суд, чтобы оспорить сделку продажи.
Документы
Нечистые на руку продавцы отлично знают, что подавляющее число граждан не отличаются высокой юридической грамотностью, подкладывая липовые документы.
Сделка, оформленная по подложной документации, может быть легко опровергнута в судебном порядке, а вы не только останетесь без купленной квартиры, но и без части потраченных на приобретение жилья средств.
Доверенности
Как уже говорилось ранее, не следует доверять продавцам, которые продают жилье по доверенности от лица другого человека.
Не всегда, но зачастую доверенности банально подделываются.
Наследство
Если вы решились купить квартиру, которая досталась продавцу в наследство, тщательно проверьте историю наследования.
Возможно, в процессе проверки вы обнаружите наследников, которые не вступили в право наследования и смогут завязать судебное разбирательство с целью расторгнуть сделку и вернуть себе собственность.
История недвижимости
Не пожалейте немного средств на оплату государственной пошлины и получите выписку из органа ЕГРП, при помощи которой вы сможете узнать обо всех операциях, совершаемой с квартирой.
Таким образом вы сможете достоверно проверить юридическую чистоту объекта недвижимости. Подобную выписку следует взять также из домовой книги, чтобы узнать о прописанных лицах.
Другие проблемы
К числу не указанных выше проблем при покупке квартиры можно отнести наличие обременения, наложенного на жилье по разным причинам.
В число наиболее распространенных входят:
- злостная неуплата коммунальных услуг;
- нахождение квартиры в залоге и некоторые другие.
В чём нюансы и риски переуступленной недвижимости?
Вы хотите порадовать себя покупкой квартиры в новостройке, и продавец предлагает продать ее вам переуступив свои права на нее. Если вы впервые слышите об этом, то лучше узнать подробнее о подводных камнях и на чем следует расставить акценты.
Переуступка квартиры — возможный вариант продажи жилья еще до его постройки. Вы покупаете право владения. Это вполне обычное дело для рынка недвижимости. Покупатели часто путают «владение» с «собственностью», чем наживают себе впоследствии массу проблем. Попробуем описать разницу.
Поскольку дом еще только строится, собственнических прав на квартиру еще нет. Поэтому приобретаются права на владение — это можно назвать местом в очереди. Вам уступают его за деньги. Первый в очереди вроде уже договорился с застройщиком, но если ваше желание выше — доплачиваете ему немного больше, и вроде как квартира ваша. Таким покупателем может выступить кто угодно. Подтверждает такую сделку Договор долевого участия или любой другой.
Для непосредственного покупателя жилья переуступка прав на квартиру будет гораздо рискованнее, чем приобретение сразу у застройщика. Это объясняется тем, что основания для уступки могут, мягко говоря, оказаться сомнительными.
Тонкости и риски при такой покупке
Перво-наперво железное правило — абсолютно подтвердить свое право требования на квартиру можно только одним документом — Договором долевого участия. Если этот документ есть, сомнений быть не может. К тому же сделка, заключенная на основе такого договора, обязательно будет официально зафиксирована.
В любом другом случае, например, когда права переуступаются с другой разновидностью договора, в Росреестр ничего заноситься не будет.
А если между первыми двумя звеньями возникнет спор или претензии, то подрядчик теряет ранее полученные права на квартиру, а из-за этого и его покупатели теряют права, которые им переуступил до этого подрядчик.
Самое главное, чтобы такая сделка всегда осуществлялась на основе вышеупомянутого Договора долевого участия.
Очень часто права переуступают не по доброте душевной или не ради хорошей сделки — просто строительство ведется некачественно или застройщик вот-вот обанкротится, поэтому покупатель так спешит передать свои права на владения другому человеку, не потеряв в прибыли.
Поэтому перед покупкой нужно ориентироваться не на привлекательные цены, а на строительный проект, репутацию застройщика и состояние самой стройки. Так вы не ошибетесь.
Покупателю лучше заранее внести в договор условие, обязывающее продавца лично поручиться за застройщика. Тогда покупатель сможет требовать компенсацию непосредственно от продавца, давшего поручение, и будет прав. Однако не так-то просто убедить продавцов принимать на себя эту ответственность, поэтому в обычной жизни это можно встретить редко.
Риск №2 — покупка не по официальному договору стимулирует появление дополнительных «покупателей». Поскольку в реестр данные о сделке занесены не были, их как бы не существовало. Никогда не заключайте сделки на основании других документов.
Подведем краткие итоги: покупая квартиру по переуступке прав, уделяйте самое пристальное внимание подтверждению прав на бумаге, и их безусловную природу. Если сделка проходит на основании официального Договора Долевого Участия, то и риски значительно ниже, ведь такой договор обязательно регистрируется в Росреестре
Если сделка проходит на основании официального Договора Долевого Участия, то и риски значительно ниже, ведь такой договор обязательно регистрируется в Росреестре.
Если переуступка осуществлялась на основании другого типа договора, то многое будет зависеть от ситуации в целом.
Преимущества и недостатки
Как и любая другая процедура, продажа квартиры по переуступке имеет свои подводные камни в виде плюсов и минусов для каждой из сторон. Преимущества заключаются в получении финансовой выгоды для продавца и покупателя от разницы в цене готового жилья и на стадии стройки.
На начальной стадии вложения в новостройку по размеру гораздо меньше, чем цена продажи переуступки перед сдачей объекта в эксплуатацию. Но и готовая квартира, которая приобретается по стандартной сделке купли продажи, на порядок дороже ещё строящегося аналога.
Среди недостатков выделим следующие нюансы, которые могут быть опасными для покупателя:
- сложности, связанные с тщательной проверкой чистоты сделки;
- ожидание, когда завершатся строительные работы, чтобы воспользоваться своей квартирой в новостройке;
- необходимость контролировать проведение сделки самостоятельно или привлечение юриста;
- согласование сделки с застройщиком (если пункта о согласии нет, то уведомить о новом дольщике нужно обязательно);
- возможность отказа застройщика на переуступку или предоставление согласия за определенную цену (сумма может составлять от 1 до 15% от стоимости квартиры);
Купить квартиру по переуступке в новостройке выгодно гражданам, у которых есть достаточный капитал для вложения в строительство и крепкие нервы для отслеживания всех нюансов, связанных с покупкой. После проведения сделки по переходу прав требования покупателю необходимо будет самостоятельно следить за графиком выполнения сдачи новостройки. Также нужно четко знать, что делать, когда объект готов – какие документы от застройщика получить и как правильно оформить.
Главным аргументом в пользу надёжности продавца должна говорить сделка по Договору Долевого Участия и репутация застройщика на рынке недвижимости выбранного региона.
Предварительный договор
Предварительный договор представляет собой такой договор, по которому две стороны данных договорных отношений должны будут в будущем заключать договор купли-продажи данного жилого имущества.
Такой договор после его заключения лучше всего заверить у нотариуса. Обе стороны должны хранить у себя этот договор до того момента, пока не будет заключена сделка.
Для составления предварительного договора существует несколько причин:
- Для сбора полного комплекта документов требуется продавцу дополнительное время;
- Для того, чтобы оформить договор переуступки, продавцу нужно, например, выписаться из данной квартиры;
- Второму покупателю нужно еще собрать дополнительные денежные средства для оплаты стоимости квартиры в полном объеме;
- Один из продавцов недвижимости не имеет возможности присутствовать лично при оформлении сделки;
- Предварительный договор может заключаться на передачу небольших сумм (более 100 000 рублей) от покупателя продавцу;
- Такой договор может быть оформлен, если будет покупатель вносить оплату за квартиру, например, с помощью субсидии или по материнскому сертификату, если эти документы имеются на руках у плательщика.
В предварительном договоре должны быть зафиксированы следующие пункты:
- Инициалы покупателя и продавца. Они должны быть написаны без сокращений;
-
Полная информация об объекте, который продается. В этом пункте должно быть указано:
- Адрес, по которому находится квартира;
- Общее количество этажей, которое имеется в том жилом здании, где находится квартира;
- Номер этажа, на котором располагается жилая площадь;
- Общая и жилая площадь продаваемой квартиры;
- Количество комнат, которые имеются в этом жилом помещение.
- Общая стоимость данной жилой недвижимости. Покупателю стоит помнить, что цена, указанная в основном договоре, является полной стоимостью той квартиры, которую он приобретает;
- Полную информацию о тех денежных средствах, которые покупатель уже ранее передал продавцу по предварительному договору.В таком приложении указывается информация о том, будут ли эти финансовые переводы зачтены при оплате общей стоимости имущества или эти деньги подлежат возврату покупателю;
- Срок, на который между заинтересованными гражданами будет оформляться предварительный договор, зависит от той даты, когда стороны будут подписывать основной договор по данной сделке.
Покупка квартиры по переуступке прав в сданном доме: риски, плюсы и минусы
Еще одним минусом является то, что сделка переуступки является достаточно хлопотной, и требуется немало документов. Часть документации приходится согласовывать с банком и с застройщиком. За выдачу согласия строительная компания может запросить процент. Обычно это 1-2% от стоимости квадратных метров, и расходы, естественно, ложатся на покупателя.
Стоит внимательно прочитать первоначальный ДДУ. В нем вполне может содержаться запрет на уступку прав, а также особые условия получения согласия строителей. Если для оплаты взноса использовался материнский капитал (это тоже указывается в ДДУ), дети продавца должны быть указаны в договоре
В противном случае и его, и последующую переуступку признают недействительными.
Обязательно нужно обратить внимание на то, чтобы в договоре была зафиксирована полная стоимость объекта. При отсутствии пункта о цене договор признают недействительным
Не стоит поддаваться и на уговоры продавца указать более низкую стоимость. При возникновении проблем покупатель получит обратно только те деньги, о которых шла речь в документах.
Необходимо убедиться в том, что у цедента нет долгов перед застройщиком, иначе последний может расторгнуть сделку. Кроме того, согласно нормам ФЗ-214 цедент не вправе переуступать права без перевода долга на покупателя, если жилье оплачено не полностью.
Не будет лишним узнать побольше и о застройщике: к сожалению, случаи банкротства на этом рынке – не редкость. Желательно посетить офис строительной компании, почитать отзывы на форумах, узнать, не участвует ли застройщик в судебных разбирательствах. Важный этап – проверка документов застройщика: учредительной документации, бухгалтерской отчетности, разрешения на строительство. Бумаг, подтверждающих права на землю.
Загрузка...
