Перечень документов для регистрации перехода права собственности в 2020 году

Нужно ли регистрировать договор купли продажи квартиры

С 2013 г. сам договор регистрировать не нужно. Согласно ст. 551 ГК РФ, госрегистрации подлежит переход права собственности на основании оформленного соглашения. Ранее в реестре делались 2 записи: о регистрации непосредственно договора, а затем — о переходе права собственности. Теперь же делается только последняя.

Соответственно изменилось положение о начальной дате вступления договора в законную силу. Если до 2013 г. он считался заключенным после госрегистрации, то с 2013 г. — с даты подписания. Однако право собственности возникает только после регистрации независимо от факта подписания договора. То есть до того момента, пока стороны не обратятся в регистрационный орган с определенным пакетом документов, покупатель не имеет права распоряжаться квартирой по своему усмотрению.

При регистрации права собственности договор купли-продажи становится документом-основанием. На нем ставится штамп о том, что на основании него зарегистрирован переход права на недвижимость.

Правовая основа

Какие договора не нужно регистрировать, перечислено в ГК РФ, а именно:

• п. 1 ст. 558 ГК РФ, где сказано, что ДКП жилого помещения не нужно регистрировать, если он заключен после 03.2013 г.;
• ст. 560 ГК РФ, в которой идет речь о договоре купли-продажи предприятия, он также не требует госрегистрации;
• ст. 574 ГК РФ, согласно которой дарение имущества осуществляется путем заключения нерегистрируемого договора;
• ст. 584 ГК РФ, в соответствии с которой договора о переходе права на имущество, предусматривающие выплату ренты, также не проходят госрегистрацию.

О новинках в законодательстве

С 01.02.2019 г. нотариусы, регистрирующие договор купли-продажи, должны бесплатно отправлять документы для регистрации в Росреестр. Эта процедура по умолчанию обязательна. Согласно закону №338-ФЗ от 03.08.2018 г. нотариус обязан не позднее рабочего дня, или в иные сроки, установленные договором, подать документы на госрегистрацию. Если отправить электронные документы в установленный законом срок не получилось, у нотариуса есть дополнительно 2 дня для подачи документов на бумажных носителях.

Итак, приобретая квартиру, необходимо позаботиться о нотариальном удостоверении договора купли-продажи. Обязательное обращение к нотариусу предусмотрено в следующих случаях:

• если приобретаемая квартира находится в долевой собственности;
• отчуждаемым имуществом владеет несовершеннолетний или недееспособный гражданин.

Договор в Росреестре регистрировать не нужно, но право собственности подлежит обязательной регистрации со стороны нотариуса.

Если договором оговорено, что переход регистрируется самостоятельно, или же договор заключается в простой письменной форме, нужно знать, куда обратиться и какие собрать документы.

Приостановка и отмена регистрации

Увы, бывают неприятности, связанные с приостановкой, а то и вовсе отменой регистрационных действий. В большинстве случаев регистратор не идет на отказ в регистрации, а лишь приостанавливает процесс до устранения недостатков. Основные причины срыва регистрации:

• выяснение о факте ранее проведенной регистрации;
• несоответствие перечня документов установленному законодательством;
• выявление фальшивых документов, недостоверных данных;
• если в соответствии с законодательством РФ объект не может быть зарегистрирован из-за ограничительных мероприятий, наличия обременений;
• на документах стоят подписи лиц, не уполномоченных совершать удостоверения.

Если регистрация приостанавливается, инициаторы получают уведомление о приостановке и инструкцию по устранению несоответствий.

Покупатель и продавец могут сами следить за процессом на странице проверки исполнения запроса (заявления). Для этого достаточно ввести номер регистрационного дела, который указан в расписке, выданной при подаче документов.

При возникновении непредвиденных обстоятельств, например, выявлении факта мошенничества, можно подать заявление о приостановлении госрегистрации сроком до 6 месяцев. Для приостановки можно обратиться лично в отделение госоргана или подать электронный запрос.

Стать полноправным собственником имущества можно только после осуществления госрегистрации. Однако процесс может затянуться по причине нехватки, недостоверности документов. Хорошо, если задержка не повлияет на процесс получения продавцом денег. Однако возникают трудности, если договором предусмотрена оплата после госрегистрации, а банковская ячейка для закладки денег арендована на ограниченный срок.

Чтобы при покупке квартиры не возникли проблемы, важно знать: как правильно пройти госрегистрацию? Какие нужны документы? Каковы сроки оформления? Куда нужно обратиться для ускорения процесса госрегистрации?

Регистрация права собственности на квартиру: перечень документов

Данной процедурой занимается Федеральная служба государственной регистрации кадастра и картографии, известная под другим, старым названием, – Регистрационная палата.

Итак, прежде чем обращаться в данный регистрирующий орган, нужно подготовить следующий внушительный пакет документов:

Паспорта или другие удостоверения личности каждого из потенциальных собственников;
Документ, являющийся основой для возникновения права собственности. К списку таких бумаг относятся договоры купли-продажи, дарения, мены, участия в долевом строительстве, цессии, приватизации и др

Важно отметить, что статьей 4 Закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество» от 21.07.1997 г. №122-Ф3 предусмотрено, что каждая сделка, направленная на приобретение квартиры в собственность, подлежит государственной регистрации;
Технический и кадастровый паспорта жилья, а также поэтажный план и экспликация

Данные документы можно получить в региональном БТИ, но только в случае первичной регистрации квартиры. Если данные по тех. описанию квартиры уже внесены в ЕГРП, то их повторная передача не является необходимой;
Квитанции об оплате госпошлины за услуги по регистрации права собственности.

Данные документы являются обязательными для всех случаев. Однако в зависимости от оснований для права собственности, данный пакет документов может быть расширен следующими бумагами:

• Справка-перечень лиц, которые имеют право пользования приобретаемой квартирой. Если говорить проще, речь идет о справке о составе семьи, которую можно получить в ЖЭКе или управляющей компании;
• Согласие залогодержателя на владение, пользование и, иногда, распоряжение залоговым имуществом. Документ должен быть оформлен в письменной форме. Актуально в случае, если квартира была приобретена под ипотечный кредит или находится в залоге по другим основаниям;
• Отказ остальных наследников от дальнейшего участия в процессе. Актуально в случае, если приобретение квартиры происходит по наследству. Он также должен быть оформлен в письменном виде и нотариально заверен;
• Паспорт объекта культурного наследия. Может быть затребован в ситуации, если приобретаемый объект недвижимости является памятником культуры;
• Акт приема-передачи квартиры. Нужен в случае оформления в собственность квартиры посредством договора долевого строительства;
• Доверенность на право совершения любых действий, нацеленных на получение квартиры в собственность, она должна быть нотариально заверенной. Необходима в случае, если регистрацию проводит доверенное лицо или один из будущих собственников в отсутствии других.

Важно отметить, что правоустанавливающие документы нужно представлять в Росреестр в трех оригинальных экземплярах. Что касается остальных бумаг, то они представляются по формуле «оригинал + копия», причем копия должна быть заверена регистратором в момент приема

Что касается паспортов будущих собственников, то они должны быть представлены только для предъявления, т. е. дополнительные копии данных документов делать не нужно.

Оформление права собственности на квартиру

Когда нотариус завершит все процедуры, будущий собственник сможет приступить к регистрационному процессу

Важно отметить, что с такой квартирой нельзя проводить какие-либо действия вплоть до того момента, когда владелец станет официальным полноправным собственником

Процедура получения прав состоит из двух этапов – установления права и его регистрации (официального подтверждения). Покупатель, который подписал ДКП квартиры, но ещё не оформил её в собственность, продолжает оставаться законным владельцем недвижимости, однако не владеет возможностью полноценно распоряжаться ей.

Пошаговая инструкция

Выше в статье уже был рассмотрен порядок действий, который приводит к покупке собственной квартиры, однако некоторые его пункты следует рассмотреть отдельно, так как они имеют особое значение

Им необходимо уделять особое внимание, чтобы в дальнейшем не пожалеть о покупке

Осмотр

Один из первичных этапов, когда вы уже подобрали предварительно подходящий вам вариант недвижимости.

При осмотре следует заострять внимание на общем состоянии квартиры, попутно расспрашивая продавца о различных моментах, вызывающих у вас интерес. Желательно проводить осмотр с собственноручно приглашенным сотрудником агентства недвижимости

Желательно проводить осмотр с собственноручно приглашенным сотрудником агентства недвижимости.

Торг

Даже в том случае, если у вас есть достаточная для покупки сумма денег, необходимо проводить торги.

В этом щепетильном деле необходимо помнить о следующих важных моментах:

торгуйте только при личной встрече, но не при первом визите, для успешных торгов важно установить доверительные отношения с продавцом, и только тогда уже сбивать цену;
начните с описания достоинств квартиры, плавно переходя к заметным недостаткам, не стоит излишне их акцентировать с выраженной эмоциональной окраской – хозяину может очень не понравится тот факт, что вы активно оскорбляете место, где он долго жил;
озвучьте ту цену, которая несколько ниже той, на которую вы рассчитываете, в таком случае, если продавец укажет более высокую цену и на этом остановится, вы от этого только выиграете, не испортив отношения с собственником квартиры до сделки.

Таким образом, при удачном раскладе и правильном подходе вы сможете сбить не одну десятку тысяч рублей. Сэкономленные деньги можно будет потратить на отделку или покупку мебели.

Проверка

Перед подписанием договора и передачей денег необходимо в обязательном порядке убедиться в том, что у собственника квартиры полный порядок с нужными документами.

Проверьте:

• выписку из домовой книги;
• правоустанавливающие документы продавца;
• количество зарегистрированных в квартире человек.

Заключение договора

Если выбранная квартира пришлась вам по душе, и вы не обнаружили никаких подозрительных моментов и несостыковок в документах, можно приступать к заключению договора.

Это действие желательно выполнять в присутствии опытного и квалифицированного риэлтора, чтобы исключить вероятность мошенничества и дальнейших проблем.

После успешного подписания договора купли-продажи объекта недвижимости можно переходить к регистрации жилья на себя.

Регистрация собственности

Для того, чтобы зарегистрировать купленную квартиру в качестве собственности, необходимо предоставить следующие документы в регистрационную палату:

• паспорт;
• договор купли-продажи;
• квитанция, подтверждающая оплату госпошлины;
• технический, а также кадастровый паспорт объекта недвижимости.

Как показывает практика, срок, в течение которого купленная вами недвижимость станет вашей с юридической точки зрения, не превышает 90 календарных дней.

Передача денег

Вопрос безопасной передачи денежных средств в процессе покупки квартиры тревожит умы многих людей.

Существует несколько способов это сделать, ознакомиться с ними можно ниже:

1. Наличный и безналичный расчет. Может проводиться как до сделки, так и после нее. Отличается низкой безопасностью и высокой простотой. Рекомендуется прибегать к такому способу при наличии доверительных отношений между покупателем и продавцом.
2. Банковская ячейка. Способ, подразумевающий хранение достаточной для покупки квартиры суммы в банковской ячейке, право на пользование которой передается покупателем продавцу после подписания договора купля-продажи недвижимости.
3. Аккредитив. Схожий с предыдущим способом путь, только средства хранятся не в физической ячейке, а на расчетном счету покупателя. По его запросу после подписания договора средства перечисляются банком на счет продавца. Просто и безопасно.

Вы в праве самостоятельно решить, каким из указанных способов рассчитаться с продавцом квартиры. Рекомендуется использовать услуги банка, так как они более надежны и безопасны.

Как получить право на собственность через суд

В редких случаях застройщик может проявить нежелание предоставить требуемые Акты и Технические паспорта в связи с невозможностью устранить недочёты, выявленные при сдаче дома. Если новостройка по ряду причин не может пройти процедуру регистрации, следствием чего является отсутствие нужных для подачи в соответствующую инстанцию пакета на получение прав собственности, судебное регулирование является наилучшим выходом.

Как участникам долевого возведения или покупателям жилья в новостройках подать исковое заявление о признании прав на собственность, если предварительно требуется собрать те самые недостающие документы, которых пока не существует или застройщик отказывается выдавать бумаги?

Оптимальное решение — обратиться к профильным специалистам и поручить им такую сложную задачу, связанную с оформлением жилья в собственность. Эта услуга является оплачиваемой, а стоимость работ, соотнесённая со скоростью их выполнения, выглядит оптимистичнее, чем, например, предложения застройщика за определённую плату решить вопрос по регистрации и весь созданный им же дискомфорт.

Все недостающие Акты, справки из БТИ, Разрешения и Протоколы собирают юристы, они же впоследствии корректно, без возможности отклонения составляют Иск и представляют интересы потенциального владельца рассматриваемой по судебному обращению собственностью. Решение суда при таких действиях в большинстве случаев принимается в пользу истца и квартиры обретают законный статус и владельца.

Завершающий этап: регистрация договора в Росреестре, взаиморасчеты, налоговый вычет

В конце Покупателю потребуется обратиться в Росреестр с основным договором купли-продажи и остальными документами, которыми сопровождалась сделка. Здесь заявитель уплачивает госпошлину в размере 2000 рублей. Обычный договор купли-продажи квартиры регистрируется в течение 7 дней, а договор купли-продажи квартиры в ипотеку – в течение 5 дней. Если договор заверял нотариус, то на регистрацию и вовсе уходит 3 дня.

Обычно взаиморасчеты осуществляются на самом последнем этапе (однако отталкиваться нужно все же от положений ранее заключенного договора). Расчет может быть наличным или безналичным. Если стороны договаривались об уплате «налички», следует:

• составить Расписку о передаче и получении денег (как в случае с авансом/задатком);
• Покупателю – взять на встречу с Продавцом своего свидетеля.

При безналичном расчете не рекомендуется просто переводить деньги 2-ой стороне. Лучше воспользоваться банковской ячейкой или аккредитивом. Это позволит Покупателю заранее положить деньги в специальное хранилище и «заморозить» их. Продавец получит доступ к средствам сразу после того, как выполнит все договоренности и передаст ключи новому собственнику.

По завершении сделки Покупатель может частично компенсировать свои расходы, получив имущественный налоговый вычет. Для этого понадобится обратиться в местную налоговую инспекцию. На налоговый вычет могут претендовать только официально трудоустроенные граждане, с каждой зарплаты которых в государственный бюджет страны регулярно отчисляется НДФЛ.

Имущественный налоговый вычет удастся получить в следующих случаях:

1. Покупатель купил квартиру напрямую у собственника.
2. Покупатель купил квартиру в ипотеку (здесь полагается даже 2 вычета – это компенсация расходов на покупку квартиры и компенсация по ипотечным процентам).

И, наоборот, имущественный налоговый вычет не полагается в следующих случаях:

1. Покупатель купил квартиру у своего близкого родственника (родителя, супруга, ребенка, брата или сестры).
2. Покупатель купил квартиру у своего работодателя.
3. Покупатель использовал для покупки квартиры государственные субсидии (например, материнский капитал).

С судом или без суда?

На практике владельцам квартир в новостройках часто приходится обращаться в суд, чтобы оформить жилище в собственность.

Это необходимо в следующих случаях:

• застройщик отказывается предоставить вышеуказанные бумаги;
• застройщик долгое время не выполняет вышеуказанных действий.

Перед обращением в суд следует направить застройщику претензию от имени одного дольщика или целой группы. Документ рекомендуется высылать заказным письмом. В суд можно обращаться после получения отрицательного ответа на претензию либо неполучения ответа в месячный срок.

Как зарегистрировать квартиру в собственность в новостройке по ипотеке через суд? Прежде всего необходимо грамотно составленное исковое заявление с четким указанием причин невозможности оформления жилья в собственность по вине застройщика.

Затем следует предоставить всю документацию, которую потребуют в суде, и оплатить госпошлину в требуемом размере и согласно предоставленным истцу платежным реквизитам.

Рекомендуется не заниматься этим самостоятельно, а воспользоваться услугами профильных юристов, имеющих соответствующий опыт и практику. Их услуги, по крайней мере, обойдутся дешевле, чем оформление жилища в собственность дольщика застройщиком.

После покупки жилья на вторичном рынке

По итогу покупки недвижимости на вторичном рынке у покупателя остаются оригиналы следующих бумаг:

• Договор купли-продажи квартиры. Главный правоустанавливающий документ, на основании которого возникает право собственности на недвижимость. Это должен быть экземпляр с подписями сторон и регистратора, штампом Росреестра с отметкой о дате совершения сделки.
• Акт приема-передачи (если таковой подавался на регистрацию). Подписанный сторонами акт является одним из дополнений к договору купли-продажи, которое подтверждает фактическую передачу жилья от продавца к покупателю и фиксирует его состояние в этот момент. После его подписания любые претензии стороны могут предъявлять только в судебном порядке.
• Расписка о получении денег. Оригинальный экземпляр, составленный и подписанный продавцом (продавцами), как доказательство передачи денег от покупателя. Расписка также понадобится при оформлении налогового вычета в налоговой инспекции как подтверждение факта траты средств на покупку недвижимости.
• Удостоверяющая выписка из ЕГРН (заменяет выдаваемое ранее Свидетельство о праве собственности). Правоудостоверяющая бумага с круглой гербовой печатью, которая подтверждает переход права собственности от продавца к покупателю и внесение соответствующей информации в государственный реестр.

Мнение эксперта
Алексей Петрушин
Юрист

Специализация семейное, жилищное право.

Покупателю прежде всего важно хранить правоустанавливающий документ и приложения к нему. Выписка из ЕГРН – это только справка, которую можно заказать или обновить в любое время

Для операций с купленной квартирой в будущем (к примеру, дальнейшей перепродажи), нужно будет заказывать обновленный экземпляр, чтобы подтвердить право собственности на недвижимость перед новой сделкой.

Дополнительный пакет

После покупки недвижимости желательно оставить для себя ряд дополнительных бумаг, касающихся совершенной сделки. Они обычно также подаются для регистрации перехода права собственности вместе с основным набором бумаг или просто предъявляются продавцом в качестве подтверждения юридической чистоты объекта недвижимости. К таким относятся:

• Выписка из домовой книги. Подтверждает отсутствие в квартире прописанных лиц на момент продажи.
• Справка об отсутствии долгов по оплате коммунальных платежей. Может пригодиться, если Управляющая компания будет пытаться «повесить» на покупателя долги предыдущего собственника.
• Копия старого правоустанавливающего документа продавца, на основании которого он являлся собственником. Это может быть заключенный договор купли-продажи, договор о приватизации или дарения жилья, свидетельство о праве наследования, решение суда и пр.

В зависимости от особенностей конкретной сделки желательно также иметь на руках бумаги, которые помогут подтвердить законность сделки в случае претензий на недвижимость со стороны третьих лиц:

Нотариальное согласие супруга продавца на продажу недвижимости (если продаваемая квартира покупалась в браке).

Если продаваемая квартира не относится к совместно нажитому в браке имуществу продавца и его супруга (супруги), вместо согласия пригодится брачный контракт, договор дарения или другие документальные доказательства единоличного владения недвижимостью.

• Справка ПНД (психоневрологического диспансера) на имя продавца (особенно актуальна для лиц преклонного возраста, а также подозреваемых во вредных пристрастиях или психических расстройствах). В идеале должна быть выдана на дату совершения сделки, как дополнительное подтверждение дееспособности.
• Согласие органов опеки и попечительства на продажу. Если сделка проходит с участием несовершеннолетних или недееспособных лиц.
• Отказ от преимущественного права покупки (если продается доля в квартире или комната в коммуналке). Он будет доказательством, что продавец известил других совладельцев о сделке, соблюдая их преимущественное право покупки.
• Доверенность на совершение сделки. Подтверждает, что представитель от имени продавца имел законное право продавать квартиру, получать деньги и пр.

Факт наличия у покупателя технического и кадастрового паспорта не имеет принципиального значения. Если возникнет необходимость, за ними можно обратиться в любое время в Кадастровую палату или БТИ.

Продавец не обязан передавать покупателю любые дополнительные документы. Но ему они уже тоже фактически не нужны, поскольку после регистрации перехода права собственности большинство из них утратит юридическую силу. Идеальный вариант – договориться о передаче оригинальных образцов. Если продавец отказывается – можно сделать копии и заверить наиболее важные из них у нотариуса.

Снятие обременения

На этапе регистрации права собственности проблема не заканчивается. Банк накладывает обременение на жилье, что не позволяет владельцу продавать его или совершать любые другие операции. Фактически, он имеет право только жить в квартире, пока не выплатит кредит в полном объеме. В некоторых банках нужно даже согласовывать факт проведения ремонта и перепланировки. Снять обременение можно будет только тогда, когда клиент погасит долг в полном объеме.

Порядок действий

1. Погасить задолженность.
2. Получить от банка справку о полном возврате выданных в кредит средств.
3. Обратиться в регистрирующую организацию с документами (см.ниже).
4. Забрать документ, подтверждающий факт снятия обременения.

После этого можно запросить еще одну выписку в ЕГРН, в которой уже не будет стоять отметки об обременении.

Некоторые банки после обращения клиента самостоятельно снимают обременение.

Необходимые документы

Для снятия обременения нужны такие бумаги:

• Паспорт владельца/владельцев квартиры.
• Справка из банка о том, что задолженность погашена.
• Договора кредита и залога.
• Документы на квартиру.
• Заявление на снятие обременения. Как и заявление на регистрацию права собственности, оно составляется на месте.

Расходы и сроки

Данная процедура абсолютно бесплатная. После подачи заявления выдается справка о том, что обременения больше нет. Иногда это происходит практически сразу, но чаще всего этот документ выдается в срок до трех рабочих дней.

Оформить квартиру в собственность после покупки по ипотеке не слишком сложно, однако, чтобы избежать различных проблем, лучше воспользоваться помощью опытных юристов. На бесплатной консультации специалисты прояснят все наиболее часто возникающие проблемы и вопросы. Они же могут взять на себя саму процедуру оформления, общение с продавцом, банком и даже последующее снятие обременения.