Что нужно знать об аренде муниципального имущества в 2020 году

На что обратить внимание плательщикам имущественного налога?

Стоит упомянуть, что в случае если имущество не соответствует нормам, которые устанавливаются местными законами в субъектах РФ, ИП и организации, работающие на УСН, не обязаны платить имущественный налог в 2020 году.

Когда имущество все же отвечает критериям регионального законодательства, то в таком случае рекомендуем налогоплательщикам обратить на такие моменты:

1. Льготы.

Местные власти субъектов РФ вправе устанавливать индивидуальные льготы по налогам (например, для какого-то конкретного предприятия или организации). В связи с этим, предпринимателям не лишним будет поинтересоваться, не входит ли их бизнес в перечень льготников.

2. Налоговые ставки.

Ставки по имущественному налогу имеют максимальные и минимальные значения. Они указаны в НК РФ (статья 380, пункт 1.1). При этом обязательно стоит ориентироваться на показатели ставок по налогу на имущество в региональных законах, тем более, что ставки различны и по видам имущества.

3. Сроки уплаты имущественного налога

Напомним, что региональные власти могут ввести отчисление авансовых платежей по налогу на имущество. Такая практика используется во многих российских субъектах. Для уточнения срока уплаты, нужно ознакомиться с местными законами.

Предприниматели на УСН перед оплатой имущественного налога, должны учитывать, что упоминания о виде имущества в законе недостаточно. Самое главное – чтобы объект находился в кадастровом перечне, утвержденном региональными властями. Если объекта имущества в нем нет, то налог платить не нужно!

4. Плательщики имущественного налога

Кроме собственников недвижимости, к плательщикам имущественного налога относятся следующие категории лиц или организаций:

• действующие на основании договора простого товарищества;
• на основании соглашения о доверительном управлении;
• на основании договора аренды, если это закреплено в договоре;
• на основании концессионного соглашения.

Случаи заключения договора без проведения торгов

Арендатор – медицинская или образовательная организация

На то, какие именно организации подразумеваются под медицинскими или осуществляющими образовательную деятельность, указано в разд. 5 и 6 Разъяснений ФАС – в данном вопросе нужно руководствоваться положениями отраслевого законодательства.

Так, согласно п. 11 ст. 2 Федерального закона от 21.11.2011 № 323-ФЗ «Об основах охраны здоровья граждан в Российской Федерации» к медицинским организациям относятся юридические лица независимо от организационно-правовой формы, основным видом деятельности которых является медицинская деятельность, осуществляемая на основании лицензии. К медицинским организациям приравниваются и индивидуальные предприниматели, занимающиеся медицинской деятельностью.

Отключить

Краткосрочный договор аренды помещения, заключенный без проведения торгов, не может быть продлен на новый срок также без проведения торгов. Здесь действует специальная норма, ограничивающая срок действия данного договора.

Что касается организаций, осуществляющих образовательную деятельность, это как образовательные организации (названная деятельность для них является основной), так и организации, осуществляющие обучение (указанная деятельность – дополнительная). При этом, как установлено п. 20 ст. 2 Федерального закона от 29.12.2012 № 273-ФЗ «Об образовании в Российской Федерации», в данную группу входят и индивидуальные предприниматели, осуществляющие образовательную деятельность.

Таким образом, арендовать у АУ помещения, минуя конкурентные процедуры, может и юрлицо, и предприниматель, которые ведут медицинскую либо образовательную деятельность на основании лицензии.

Отключить

Краткосрочная аренда

Пункт 11 ч. 1 ст. 17.1 Закона № 135-ФЗ разрешает учреждениям сдавать государственное или муниципальное имущество в краткосрочную аренду без проведения торгов, но содержит запрет на предоставление таких прав одному лицу на совокупный срок более чем 30 календарных дней в течение шести последовательных календарных месяцев без проведения конкурсов или аукционов.

В свою очередь, п. 3 ст. 610 ГК РФ определяет, что договор аренды, заключенный на срок, превышающий установленный законом предельный срок, считается заключенным на срок, равный предельному. А это значит, что договоры аренды государственного или муниципального имущества, заключенные на короткий срок без проведения торгов, не могут быть продлены на основании п. 2 ст. 621 ГК РФ, а также ч. 9 ст. 17.1 Закона № 135-ФЗ. Такая позиция высказана в разд. 10 Разъяснений ФАС.

Отключить

Аренда части помещения

Как было отмечено выше, часть помещения или здания может быть передана в аренду без проведения торгов при соблюдении двух условий: передаваемая площадь не должна превышать 20 кв. м и 10% площади соответствующего помещения или здания. Но каким образом рассчитывать долю планируемой к передаче в аренду площади?

По мнению антимонопольного органа, выраженному в разд. 11 Разъяснений ФАС, при определении этой доли не надо учитывать площадь тех частей помещения (здания), права владения и (или) пользования в отношении которых переданы до вступления в силу ст. 17.1 Закона № 135-ФЗ, на основании иных исключений, предусмотренных ч. 1 указанной статьи, а также по итогам торгов.

Арендатор – подрядчик учреждения

Отдельно следует упомянуть еще одно исключение, которое не распространяется на автономные учреждения (по крайней мере, на те, которые проводят закупки на основании Закона № 223-ФЗ). Речь идет о заключении договора аренды без торгов с лицом, с которым подписан государственный (муниципальный) контракт по результатам конкурса (аукциона), проведенного в соответствии с Законом № 44-ФЗ, если предоставление данного права было предусмотрено конкурсной документацией (документацией об аукционе) для целей исполнения указанного контракта (п. 10 ч. 1 ст. 17.1 Закона № 135-ФЗ).

Отключить

Как сказано в разд. 9 Разъяснений ФАС, гражданско-правовые договоры, заключенные в рамках Закона № 223-ФЗ, не являются государственными или муниципальными контрактами, поэтому положения п. 10 ч. 1 ст. 17.1 Закона № 135-ФЗ на эти случаи не распространяются. Иными словами, если автономное учреждение, руководствуясь нормами Закона № 223-ФЗ, провело закупку каких-либо услуг или работ, оказание или выполнение которых требует присутствия подрядчика на площадях учреждения (допустим, театр закупил услуги по пошиву и ремонту сценических костюмов), передать в аренду необходимые площади можно лишь посредством проведения торгов. В этом случае закупка услуг и проведение торгов на право заключения договора аренды станут двумя самостоятельными процедурами.

Статус самозанятого обещает много преимуществ

1. Не нужно никаких деклараций. В приложении «Мой налог» арендодатель фиксирует все доходы, и налоговая сама присылает ему расчет -какую сумму налога надо оплатить до 25 числа следующего месяца.

1. В законе прямо указана возможность использовать статус самозанятого для получения доходов от аренды государственными гражданскими и муниципальными служащими.
2. Статус самозанятого не исключает возможности вступать в трудовые отношения с работодателями. Вы можете продолжать работать как по основному месту работы, так и по совместительству – при этом ваш работодатель будет за вас платить 13% НДФЛ как налоговый агент.

Торги и аренда

Существуют законодательные акты, которые во многом определяют процедуру получения прав на аренду выбранного муниципального объекта. К ним следует отнести федеральный закон №135, который определеяет, что подобная собственность может быть арендована только в ходе открытого конкурса или аукциона.

Это относится не только к стандартному муниципальному имуществу, но и к собственности унитарных предприятий. При этом не имеет значения форма их управления, так как процедура передачи прав будет полностью идентичной.

Конкурсные особенности

Поскольку получить право на аренду того или иного объекта муниципальной или государственной недвижимости можно лишь вследствие аукциона/конкурса, следует разобрать характерные особенности подобной процедуры. Правила её проведения устанавливаются Федеральной Антимонопольной Службой, а организационные детали аукциона определяются политикой местных властей.

Приказы данного ведомства определяют перечень предметов собственности, которые могут быть реализованы исключительно по результату торгов и периодически дополняются. Одной из особенностей аукционов данного типа, представляется обязательная публикация информации о них на специальной площадке torgi.ru.

Её разработало Министерство экономического развития для удобства предпринимателей, решивших получить право на аренду объектов, а также для обеспечения прозрачности торгов с точки зрения законодательства.

Когда проведение конкурсов не потребуется

Существует целый ряд случаев, когда проведения аукциона не требуется для реализации прав на аренду муниципального имущества. Они установлены на уровне федерального законодательства — ФЗ № 135 в статье 17. Согласно первому варианту возможного развития событий, арендовать подобную собственность может предприятие или лицо, получившее преференции со стороны органов местного самоуправления.

Также допускается передача недвижимости в аренду без торгов в следующих случаях:

если конкурс уже был проведен в соответствии с нормами, указанными в ФЗ№44

Важно учесть, что срок аренды должен соответствовать сроку контракта, заключенного в рамках данного ФЗ и не может превышать его;
если срок предполагаемого арендного договора составляет 30 или менее суток на протяжении 6 месяцев. Законодательство запрещает повтороное сотрудничество в рамках подобного сценария с тем же контрагентом по истечении заключенного контракта;
не проводятся торги в случаях, если представители власти планируют продлить действующий контракт с контрагентом;
допускается отказ от проведения аукциона, если имущество передается в пользование компании в рамках действия международных договоров, соглашений правительств и прочих законодательных актов, подписанных правительством РФ;
если имущество передается в ведомство властям другого региона.

Органы местного самоуправления вправе сдать объект в безвозмездное пользование без проведения торгов, если он имеет культовое значение и передается религиозным организациям

Важно учесть, что описанный выше порядок сдачи в аренду не применим в тех случаях, когда передается имущество сфер действия Земельного, Водного и Лесного кодекса, а также законодательством, касающимся недр и ресурсов

Для участия в торгах на аукционах и конкурсах нужно подать заявку

Что входит в муниципальное имущество

Аренда муниципальных объектов является возмездной. То есть компания должна уплачивать деньги за пользование помещением. Плата признается расходом по обычным формам деятельности. Она будет учитываться на счетах 20, 23, 25, 26, 44. НДС фиксируется на счете 19 (открывается субсчет). Когда все платежи за аренду выполнены, размер НДС списывается на сокращение долгов перед бюджетом.

Рассмотрим признаки, по которым сопутствующие платежи относятся к категории расходов:

• Оплата выполняется на основании заключенного договора, соответствующих законов.
• Установлен точный размер арендной платы.
• Есть признаки того, что благодаря начислению платежей арендатор снизит свои экономические выгоды.

Если все рассматриваемые условия соблюдены, можно отнести платежи к расходам. В обратном случае платеж включается в состав дебиторского долга.

Проводки

В процессе аренды муниципального имущества выполняются эти проводки:

• ДТ20, 26, 44 КТ76. Долг перед арендодателем.
• ДТ19 КТ76. НДС по платежам.
• ДТ76 (открывается субсчет) КТ68. Удержание НДС с арендодателя.
• ДТ68 КТ51. Перечисление НДС в бюджет.
• ДТ68 КТ19. Принятие НДС к вычету.
• ДТ76 КТ51. Погашение долга перед арендодателем.

ВАЖНО! Объект налогообложения образуется в дату оплаты аренды. На протяжении 5 суток фирма должна заполнить счет-фактуру с указанным налогом

При этом муниципальное имущество может быть закреплено за отдельными предприятиями и организациями, которые получают право владеть и распоряжаться объектом. Если же подобного не происходит, недвижимость включается в муниципальную казну субъекта РФ.

Обычно сведения об объектах, предоставляемых в аренду, размещаются на специализированных интернет-площадках, в частности, на сайтах местных органов власти. Если подобная информация по каким-то причинам отсутствует, любой желающий может направить соответствующий запрос в местную администрацию. Данные должны быть представлены по первому требованию, причем на бесплатной основе.

Стоит уточнить, что помимо муниципального имущества допускается арендовать и объекты государственной собственности. Принципиальных различий здесь практически не имеется, потому как оба процесса регулируются одними и теми же законами.

Какой налог необходимо платить при сдаче квартиры в аренду по закону

Владелец недвижимости, которая сдается в аренду, получает определенную сумму, выплачиваемую квартиросъемщиком. Собственник, таким образом, получает доход. Конечно же, этот доход должен облагаться налогом.

По закону, обязанность по уплате налогов за аренду квартиры возникает автоматически — после полученной первой арендной платы.

В 2019-2020 годах налог составляет:

1. Для физических лиц с российским гражданством— он же НДФЛ — 13%.
2. Для нерезидентов, которые проживают в России менее 183 дней в году — 30%.

Это — основные показатели, согласно которым россияне выплачивают налог за сдачу квартиры в аренду.

Но существуют и другие схемы, взносы. Перечислим их:

1. Для предпринимателей на УСН налоговая ставка составит 6% (п.1 ст.346.20 НК РФ). Арендная плата будет считаться доходом предпринимателя, поэтому с ее суммы он будет уплачивать налог.
2. Для предпринимателей, имеющих патент на аренду жилья. Приобрести патент может ИП — собственник квартиры. Он будет выплачивать 6% один раз в год. Сумма рассчитывается, учитывая ежегодный доход предпринимателя от аренды. Приобрести патент на аренду жилья можно только зарегистрированным ИП на срок от 6 до 12 месяцев.
3. Для самозанятых граждан налог составит 4%. Если ИП — самозанятый, то ставка налога больше — 6%. Обязательно нужно быть зарегистрированным через мобильное приложение «Мой налог». Пока что налоговые требования для самозанятых распространены в Москве и Московской области, Калужской области и Татарстане.

Какой способ оплаты выбрать — гражданин должен решить сам.

Если же у вас есть вопросы, наши юристы помогут вам разобраться в них. Консультация бесплатна.

Правила, исключения

Правила оформления договорных соглашений на аренду госимущества установлены ФЗ №135 (статья №17/1). Согласно данному положению автономные муниципальные организации, госучреждения имеют право предоставлять в аренду недвижимость, которая за ними числится в качестве оперативного управления, лишь по итогам аукционов на право подписания арендных соглашений данного типа. При этом ФЗ №135 (статья №17/1) предусмотрены исключения, которые одновременно распространяются на АУ.

Без аукционов муниципальным организациям можно предоставлять в аренду недвижимость в следующих ситуациях:

• соглашение заключается на период менее 30 дней календаря на протяжении 6 крайних месяцев календаря;
• на подписание арендного соглашения претендует прочая муниципальная организация, госучреждение, некоммерческая структура (также ориентированная социально), медучреждение, структура, занимающаяся деятельностью в сфере образования;
• передаваемая недвижимость, подлежащая налогообложению, считается частью площади, составляющей менее 20 м2, и правами 10 процентов площади этого здания (помещения) обладает особа, передающая соответствующие недвижимые средства;
• договорное соглашение подписывается с особой, единственно предоставившей заявку на конкурсное участие, на торги (при этом, если это лицо отвечает установленным нормам), являющейся единственным участником аукциона.

Обязанность подписания арендного договорного соглашения перед автономной госорганизацией возникает только в крайнем из перечисленных случаев (соглашение с единственным участником организованных торгов, конкурса). В прочих ситуациях, когда сдача имущества в аренду предоставляется без аукционов, правообладатель не обязан подписывать договорное соглашение, претендент не имеет право выдвигать требования на подобные площади.

Организация аукциона на аренду недвижимости допускается по отношению претендентов-льготников. Если таких субъектов на один недвижимый гособъект более одного, тогда автономное госучреждение имеете право отказать в аренде недвижимости на льготных основаниях и организовывает торги между ними. Это по мнению антимонопольной организации не является нарушением интересов заявителей данной категории.

Но осторожность при решении организации аукционов на аренду имущественных ценностей АУ, закрепленных за ними в качестве оперативного управления, необходимо проявлять как владельцам данного имущества. Соглашаясь на сдачу в аренду жилья, определенной площади организации, учредитель обязан руководствоваться требованиями ФЗ №135/2

Как поясняет ФАС, договорное соглашение целевая передача в аренду недвижимости без организации аукционов, конкурсов может иметь факторы нарушения (ФЗ №135/15).

Чего нельзя при статусе самозанятого

1. Нельзя получать доход, передав квартиру в доверительное управление. По договору ДУ придется по-прежнему платить 13% НДФЛ или 6% УСН.
2. Нельзя получать доход в натуральной форме.

Например, так по букве нового закона нельзя: «я вам куплю холодильник в счет оплаты за аренду». Чтобы снизить риски, можно пробить чек за месяц на полную сумму, а холодильник оформить как изменение состава имущества в квартире. Чтобы потом арендатор не вывез его со словами «Какой холодильник? – Все уплОчено».

И вот так тоже по букве закона нельзя: «Я вам стены покрашу и ремонт сделаю, а платить буду символически».

Предоставление имущества в аренду при отсутствии правовых оснований

ст. 608 ГК РФ

Отключить

Напомним, что бюджетное учреждение без согласия собственника не вправе распоряжаться особо ценным движимым имуществом, закрепленным за ним собственником или приобретенным им за счет средств, выделенных ему собственником на приобретение этого имущества, а также недвижимым имуществом. Остальным имуществом, находящимся у него на праве оперативного управления, бюджетное учреждение вправе распоряжаться самостоятельно (ч. 3 ст. 298 ГК РФ). То есть без согласования с учредителем бюджетное учреждение самостоятельно может предоставлять в аренду исключительно особо ценное движимое имущество, приобретенное за счет средств, полученных от приносящей доход деятельности либо иное движимое имущество вне зависимости от источника его приобретения.

Порядок согласования распоряжения имуществом устанавливается его собственником. Так, например, порядок согласования распоряжения федеральным недвижимым имуществом, закрепленным за федеральным бюджетным учреждением, определен Положением об осуществлении федеральными органами исполнительной власти функций и полномочий учредителя федерального бюджетного учреждения, утвержденным Постановлением Правительства РФ от 26.07.2010 № 537. В соответствии с п. 1 названного положениясогласование распоряжения особо ценным движимым и недвижимым имуществом отнесено к компетенции учредителя бюджетного учреждения. Вместе с тем следует учитывать, что решение о предоставлении объектов недвижимости в аренду должен принимать учредитель по согласованию с Росимуществом путем направления последнему проекта решения (п. 4 указанного положения). Это правило не применяется при принятии решений в отношении федеральных бюджетных учреждений, находящихся в ведении Минобороны, Управления делами Президента РФ и Росморречфлота (в отношении подведомственных им федеральных бюджетных учреждений, за которыми в оперативном управлении закреплено имущество, расположенное в границах морских портов).

Отключить

В пункте 10 Постановления № 13 Пленум ВАС указал, что договор аренды, заключенный лицом, не обладающим в момент его заключения правом собственности на объект аренды (договор аренды будущей вещи), не будет считаться недействительным на основании ст. 168 и 608 ГК РФ.

В случае неисполнения обязательства по передаче вещи в аренду (в том числе в связи с тем, что вещь, являвшаяся предметом такого договора аренды, не была создана или приобретена арендодателем у третьего лица), арендодатель обязан возместить арендатору убытки, причиненные нарушением договора.

Кроме того, необходимо учитывать, что применительно к ст. 608 ГК РФ договор аренды, заключенный с лицом, которое в момент передачи вещи в аренду являлось законным владельцем вновь созданного им либо переданного ему недвижимого имущества (например, во исполнение договора купли-продажи) и право собственности которого на недвижимое имущество еще не было зарегистрировано в реестре, также не противоречит положениям ст. 608 ГК РФ и не может быть признан недействительным по названному основанию.

Отключить

Пленум ВАС отмечает, что собственник вещи, сданной в аренду неуправомоченным лицом, при возврате ее из незаконного владения вправе на основании ст. 303 ГК РФ предъявить иск к лицу, которое заключило договор аренды, не обладая правом собственности на эту вещь и не будучи управомоченным законом или собственником сдавать ее в аренду, и получало платежи за пользование ею от арендатора, о взыскании всех доходов, которые это лицо извлекло или должно было извлечь, при условии, что оно при заключении договора аренды действовало недобросовестно, то есть знало или должно было знать об отсутствии правомочий на сдачу вещи в аренду. От добросовестного арендодателя собственник вправе потребовать возврата или возмещения всех доходов, которые тот извлек или должен был извлечь со времени, когда он узнал или должен был узнать о неправомерности сдачи имущества в аренду.

Отключить

Такое же требование может быть предъявлено собственником к арендатору, который, заключая договор аренды, знал об отсутствии у другой стороны правомочий на сдачу вещи в аренду. В случае если и неуправомоченный арендодатель, и арендатор являлись недобросовестными, они отвечают по указанному требованию перед собственником солидарно (п. 1 ст. 322 ГК РФ).

Иск арендатора о возврате платежей, уплаченных за время фактического пользования объектом аренды по договору, заключенному с неуправомоченным лицом, удовлетворению не подлежит.

Как сдавать жилье в посуточную аренду, чтобы всё было законно

При сдаче квартиры в аренду или в краткосрочный наем необходимо заключить с арендатором договор в простой письменной форме. При его заключении стоит руководствоваться нормами главы 35 ГК РФ, которая регулирует правила сдачи внаем жилого помещения.

Посуточная аренда — это вообще законно?

Основные риски при сдаче квартиры в посуточную аренду связаны с порчей имущества и кражей вещей — фена, посуды, полотенец и бытовой техники. Чтобы себя хоть немного подстраховать, рекомендуется брать полную стоимость аренды при въезде нанимателей.

Но этот способ — не соответствует законодательству, идет ему в обход. При выявлении такого нарушения арендодатель несет ответственность. Поэтому лучше воспользоваться законными методами, чтобы не платить налог за договор аренды квартиры.

Процентную ставку определяет не сам плательщик и не налоговая — всё решается тем, от кого поступил конкретный платёж. Так что даже за отдельный месяц к одной части дохода может быть применена ставка 4%, а к другой — 6%.

Налоги на сдачу квартиры в аренду в 2020 году

Конечно же, аренда помещений — это довольно непростой процесс, который зависит от выполнения всех соглашений обеими сторонами. Для того чтобы не возникало лишних беспокойств, стоит ознакомиться со всеми особенностями подготовки жилья к сдаче в аренду. Важным пунктом является страхование квартиры, в таком случае у каждого есть гарантии, что сдавали, то и останется.

Понятно одно, что пока ничего не понятно… Обе позиции имеют право на существование до разъяснений и практики. Я абсолютно понимаю жильцов, страдающих от недобросовестных «бизнесменов»

Однако, хочу обратить внимание всех недовольных (защитников закона), что существуют абсолютно противоположенные случаи. И их не меньше! Есть очень чистенькие хорошие хостелы, где жильцы только рады такому соседству

Потому что в подъездах ремонты, чистота и порядок. А без хостела как раз и был притон в подъезде (соседи у всех разные). Например, я сдаю свою квартиру за дорого. Ко мне приезжают исключительно приличные люди (не выгодно «притонам» мою снимать). Никаких гастеров я в принципе в свою квартиру не пущу. Всегда полная тишина, двухместная квартира. Ни мы не мешаем соседям, ни они нам. В другом доме вообще кошмар — там живут расселенцы самых злачных мест города. Контингент дома просто отвратительный. Мы сделали шикарную квартиру с дорогим ремонтом. Тоже абы кого не пускаем, и притонов не устраиваем. Зато нам соседи постоянно вредят! И не стесняясь заявляют — делись! Ишь какая, бабки рубишь, а с нами не делишься! Никто им особо не мешает, просто из вредности. А недавно, в нашей квартире завелись тараканы и клопы. И это (я практически уверена) именно от соседей, алкашей и наркоманов, коих там полно! У нас регулярные уборки, чистота. Так что не судите всех. И не забывайте также, что будет твориться в глобальном смысле с туризмом в нашей стране.. Где гостям размещаться, если все частники закроются? Город не осилит такой поток. Спрос огромный! А это тоже наши с Вами деньги, деньги наших городов, нашей страны. Но это ладно, всем плевать))) Главное, что под носом происходит, зачем голову включать…

Здравствуйте ! Я хочу снять две квартиры в многоквартирном доме в аренду и сдавать их для кратковременного проживания (на сутки ) Новый ЖК РФ не запрещает такой вариант или можно сдавать только свои квартиры ? Мне необходимо сделать ИП ?