Налог с продажи доли квартиры по наследству менее 3 лет

Причина смерти владельца как риск

Ранее уже описывались обстоятельства, когда завещатель предусмотрел изменения порядка оформления наследства на случай наступления, скажем, насильственной гибели. Но это не единственное, чего нужно опасаться

Обратите внимание, кем засвидетельствован факт ухода из жизни. Одно дело, если заключение выдали медицинские работки при констатации, и совершенное иное – признание мертвым без вести пропавшего

Если наследодатель признан умершим через суд

Спустя пять лет после исчезновения на основании судейского акта человека признают умершим. Датой гибели назначается день выдачи постановления. Но что делать, если пропавший завещатель объявился и не признает покупку действительной, требуя квартиру назад? Придется судиться. Однако можно гарантировать, что деньги, затраченные на содержание строения и помещений в должном состоянии, вы получите. То же коснется и расходов на выплаты по коммунальным платежам.

Последствия нарушения сроков подачи декларации и уплаты налога

Прямая обязанность каждого гражданина России заключается в обязательной уплате налога с полученных доходов. При нарушении сроков предоставления отчетности в налоговый орган, или при отсутствии необходимой документации, на нарушителя накладывается денежный штраф. Его сумма будет составлять в пределах 30% от неуплаченной суммы налогов, или варьироваться в пределах 1 млн. рублей.

Наказание за неуплату налогов

Что касается конкретной суммы штрафа, то она будет рассчитана путем умножения 5% от НДФЛ на количество месяцев просрочки.

Если гражданин не уплачивает должную налоговую сумму, он также подлежит наказанию. Размер штрафа здесь будет зависеть от опоздания пользователя, который все же уплатит положенную сумму, или от проверки налоговой. В последнем случае сумма санкций будет значительно выше, и составит 20% от НДФЛ плюс 1/300 ставки рефинансирования ЦБ РФ, умноженная на каждый просроченный день уплаты. Если штрафы не уплачиваются, человек может оказаться под уголовным преследованием.

Принципы наследования. Риски покупки квартиры по наследству

Недвижимое имущество, которое получено по наследству, принадлежит наследнику по праву частной собственности. Он может распорядиться им по собственному усмотрению – продать, подарить, поменять. Гражданским законодательством не предусмотрено никаких дополнительных особенностей для заключения сделок с наследственным имуществом. Тем не менее, покупатели такого имущества рискуют – в связи с множеством особенностей наследственного законодательства, которые не всегда учитываются при совершении сделки.

Основным риском является риск «приобрести» вместе с недвижимым имуществом — имущественные претензии наследников, права которых были нарушены в процессе наследования.

Жилая недвижимость может быть передана по наследству в законном порядке или в порядке, определенном завещанием. Рассмотрим особенности каждого способа наследования.

По закону

Наследование по закону предполагает раздел родственников на очереди (по степени родства – от ближайшей до дальней). Так, первыми на наследство претендуют родители, дети, супруги. Если претендентов из первой очереди нет, к наследованию приглашают вторую очередь – братья и сестры, дедушки и бабушки. Аналогично, претенденты третьей очереди – тети и дяди – приглашаются к наследованию, если нет никто из первой и второй очереди. И так далее.

Случается так, что родственники ничего не знали о смерти наследодателя, потому не вступили в наследственные права. Случается и так, что наследники ничего не знали (или умышленно умолчали) о других родственниках.

Чаще всего случаются следующие ситуации:

• Собственник жилого помещения давно не жил вместе с мужем/женой, но брак не расторгал. В число наследников первой очереди супруга/супругу включить забыли, сам законный наследник в нотариальную контору вовремя не явился, поскольку не знал о смерти «второй половинки»;
• Ни мужа/жены, ни детей у собственника квартиры не осталось, поэтому к наследованию были приглашены представители второй очереди, хотя на наследство по праву представления имели право живые внуки, которые не знали о смерти бабушки/дедушки;
• Один из наследников был признан судом недостойным, его доля должна быть перераспределена между другими законными наследниками;

Это лишь несколько примеров. На самом деле жизненные ситуации могут быть самыми разнообразными, но суть их сводится к одному — спустя некоторое время наследники могут заявить притязания на имущество, особенно, на самое дорогостоящее — недвижимое. И если оно уже продано, судебного разбирательства не избежать.

Нотариусы не обязаны искать наследников – как правило, они «доверяют» тем, кто вовремя пришел в нотариальную контору и вступил в наследство.

Ситуация, скорее всего, будет развиваться по следующему сценарию: наследник подает исковое заявление в суд, если суд удовлетворит иск, новый владелец должен освободить жилое помещение. Безусловно, он потребует с продавца выплаченные за жилье деньги, но, скорее всего, они будут уже потрачены. Если ни денежных сбережений, ни равноценного имущества у него нет, покупатель сильно рискует потерять и новоприобретенное жилье, и деньги.

По завещанию

Даже если наследование происходит по завещанию, риск неожиданного появления наследников уже после совершения сделки с унаследованной недвижимостью тоже есть. Дело в том, что помимо лиц, указанных в завещании, правом на наследство обладают такие лица, как несовершеннолетние дети наследодателя, его нетрудоспособные родители, муж или жена, другие иждивенцы. Их доля невелика – всего половина от доли наследников по закону, но потребовать денежной компенсации за нее они могут.

Еще один возможный вариант развития событий. Если завещанием был установлен завещательный отказ, выполнять его условия, вполне возможно, придется новому владельцу имущества – все зависит от того, какие условия поставил первоначальный владелец перед смертью.

Самая интересная ситуация, связанная с наследованием по закону. Спустя некоторое время может обнаружиться завещание, о котором никто не знал, которое было составлено так давно, что сам наследодатель о нем забыл, однако, законное и действительное. Соответственно, возможна обратная ситуация – оспаривание законными наследниками законного завещания.

Отвечает юрисконсульт

После продажи своей недвижимости гражданин должен заплатить государству налог в установленном размере. Это правило распространяется на всех лиц и на любую недвижимость. Налог при отчуждении унаследованной квартиры необходимо уплатить, если недвижимость находится в собственности продавца менее трех лет. Если же квартира принадлежит продавцу более указанного срока, гражданин освобождается от уплаты налога, такой порядок установлен ст. 217, 217.1 НК РФ. При этом стоит помнить, что в случае унаследованной жилплощади трехлетний срок будет высчитываться не с момента регистрации права на недвижимость, а с даты смерти наследодателя. В рассматриваемом случае квартира стала собственностью продавца только в 2018 году, поэтому при ее продаже налог необходимо заплатить.

В случае продажи принятой в наследство жилплощади налог уплачивается в размере 13% от полученного дохода. Следовательно, сумма выплаты зависит от стоимости, за которую недвижимость будет продана.

Сэкономить средства на уплату налога при продаже жилья гражданин может двумя законными способами:

1. дождаться, когда срок владения недвижимостью превысит три года, в этом случае налог платить не придется вообще в соответствии со ст. 217, 217.1 НК РФ;
2. оформить налоговый вычет и таким образом снизить облагаемый налогом доход при отчуждении квартиры (такое право предоставляется ст. 220 НК РФ).

Важно отметить, что максимальный размер налогового вычета – 1 млн рублей. Если квартира продана за меньшую сумму, то вычет полностью покроет полученный продавцом доход, в таком случае от уплаты налога гражданин будет освобожден

Вычет предоставляется только после подачи заявления и должным образом заполненной декларации по форме 3-НДФЛ. К заявлению прилагается документация, подтверждающая право на получение вычета и сумму продажи недвижимости.

Можно ли аннулировать договор купли-продажи

Покупка любого имущества – сделка, которая отменяется, если совершена с нарушениями. Главным требованием является покупка квартиры у действующего владельца с разрешением всех проживающих и супруги, если имущество является совместно нажитым. Следует еще раз проверить текст соглашения. Ошибки, разночтения, отсутствие обязательных реквизитов – повод для отмены действия договорных взаимоотношений.

Покупка у недееспособного лица запрещена законодательством. Споры возникают, когда квартира передана ребенку, а родители или опекуны уверяют, что имеют право ее продать. Покупка у этой категории граждан запрещена. Только владелец, достигнув совершеннолетия, может распоряжаться недвижимостью по собственному усмотрению. В собственность можно вступить только после покупки у дееспособного лица.

Кто может инициировать судебное разбирательство?

Законодательство конкретно не ограничивает перечень истцов, но в нем упоминается, что исковую жалобу имеют право подавать заинтересованные лица. При оспаривании покупки в деле о квартире истцом могут выступать:

1. Правопреемники, не успевшие заявить о своих правах в период проведения нотариального наследственного дела.
2. Обязательные наследники, не имевшие возможностей вовремя обратиться в нотариат за получением обязательной доли наследства.
3. Кредиторы. Это банки, предоставившие жилье в ипотеку, микрофинансовые организации, выдавшие кредит наследодателю, и т.п.
4. Жильцы, которых назначил завещатель на условиях завещательного распоряжения с требованием зарегистрировать человека.

В любом случае подобных ситуаций можно избежать, если оформление покупки доверить юристам в рамках услуги «Сопровождение покупки недвижимости».

Наследники, чьи права нарушены

Стоит ли бороться с появившимися наследниками, или предъявить требование продавцу, решать вам. Но покупка не является абсолютной гарантией, если производится без специальных проверок. С иском обращаются граждане, которые имеют возможность доказать наличие прав претендовать на квартиру. Если речь идет о пропуске наследственного периода, срок восстанавливается при наличии веских, уважительных причин, подкрепленных документальными доказательствами:

1. Родственная связь с первичным собственником.
2. Упоминание в завещании в качестве наследника.

Учтите, что покупка у единственного правопреемника может происходить в условиях, когда другие претенденты отказались в его пользу. Подобное действие не опасно для покупателя. Иное дело – когда преемника не призвали, а сам он не знал, что ему положено наследство в виде доли квартиры.

Муж или жена наследодателя

Законами России установлено, что владельцы распоряжаются исключительно собственным имуществом. Совместно нажитое к такому не относится. Если завещатель назначил преемника на всю квартиру, а имел в ней половину, супруг (супруга) погибшего лица вправе требовать раздела доставшейся по наследству квартиры с выделением принадлежащей половины. Избежать подобного возможно, если проверить документы на приватизацию и затребовать справку о составе семьи усопшего.

Правопреемники, пропустившие сроки вступления в наследство по уважительным причинам

Для восстановления в правах обращаются в районную судебную инстанцию по месту раскрытия наследственного дела. Достаточным поводом для оспаривания доли в квартире, когда покупка уже оформлена, является:

1. Длительная командировка. Доказывается по предъявлению командировочного листа, выданного на производстве.
2. Проживание за пределами Российской Федерации или в удаленном регионе страны. Предъявляется паспорт с регистрацией.
3. Продолжительная поездка с выездом за рубеж. В загранпаспорте ставятся отметки о прохождении таможенного досмотра.
4. Затяжное заболевание, требующее госпитализации. Доказательство – медицинская справка, заключение, выписка из истории болезни.

Если вы решили покупать квартиру, произведите юридическую проверку всех предшествующих событий, связанных с жильцами и хозяевами.

Продажа унаследованной квартиры

Согласно ст. 209 ГК РФ, став собственником жилой недвижимости, наследник получает полное право распоряжаться полученным имуществом так, как он считает необходимым, в том числе дарить, менять или продавать квартиру сразу после вступления в наследство. Продажа недвижимости осуществляется по правилам, установленным §7 гл. 30 ГК РФ.

Исходя из них, проведение сделки потребует от сторон прохождения нескольких обязательных этапов:

1. Сбор и подготовка необходимых документов.
2. Подготовка проекта и заключение договора продажи.
3. Регистрация перехода прав собственности к новому владельцу.
4. Передача квартиры посредством подписания акта приема-передачи.

Все они имеют свои особенности, основные мы предлагаем рассмотреть подробнее.

Необходимые документы

Перед тем как продать квартиру после вступления в наследство, нужно подготовить необходимые для проведения сделки документы:

• документы, удостоверяющие личность владельца недвижимости;
• свидетельство о праве на наследство (как основание приобретения права собственности);
• документы, выданные Росреестром: свидетельство о государственной регистрации, выписка из ЕГРН и так далее;
• технический, кадастровый паспорта и иные документы на недвижимость из БТИ;
• выписка из домовой (квартирной) книги, подтверждающая отсутствие прописанных лиц;
• документы, подтверждающие отсутствие долгов по коммунальным услугам.

Документы на продажу квартиры по наследству в 2019 году подготавливаются исключительно продавцом.

Указанный перечень не является исчерпывающим. От продавца в исключительных обстоятельствах могут потребовать предоставить и иные документы, например, согласие супруга (в случае наличия брачного контракта) или письменный отказ от недвижимости со стороны других наследников, которые в теории могут оспорить наследование.

Заключение договора

Согласно ст. 549 ГК РФ, продажа недвижимости, независимо от основания ее приобретения, осуществляется по договору купли-продажи. В ст. 550 ГК РФ указывается, что договор купли-продажи квартиры на основании свидетельства о праве на наследство должен быть обязательно заключен в письменной форме – нарушение данного правила влечет недействительность сделки.

Обязательного нотариального удостоверения документа не требуется.

Проект договора может быть составлен как специалистами, так и самостоятельно одной из сторон сделки. В любом случае договор должен будет содержать такие обязательные элементы:

• анкетные данные сторон сделки;
• конкретное указание на предмет договора, позволяющее определенно выделить квартиру из числа других объектов недвижимости (адрес, конкретные технические сведения, местонахождение, площадь и так далее);
• стоимость купли-продажи. Рекомендуется указывать реальную стоимость, так как существенно заниженная цена нарушает права продавца на случай отмены сделки и может стать причиной внимания со стороны налоговых органов;
• сроки и способ передачи недвижимости (условие о передаточном акте);
• сроки и способ передачи денег;
• ответственность сторон за нарушение условий договора и иные существенные для сторон условия договора;
• дата и подписи сторон.

Регистрация в Росреестре

До 1 марта 2013 года положения ч. 2 ст. 558 ГК РФ требовали от сторон договора купли-продажи жилой недвижимости обязательной государственной регистрации сделки. Однако с момента вступления в силу Федерального закона от 30 декабря 2012 г. № 302 «О внесении изменений в главы 1, 2, 3, и 4 части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» данное требование было отменено.

Тем не менее, согласно ст. 551 ГК РФ, государственной регистрации требует переход права собственности на недвижимость к покупателю по договору. Она проводится по правилам, установленным Федеральным законом от 13 июля 2015 г. № 218 «О государственной регистрации недвижимости». Государственная регистрация перехода прав к новому владельцу осуществляется лишь после подписания договора.

Согласно пп. 3 п. 3 ст. 15 вышеуказанного закона, регистрация осуществляется по заявлению, поданному сторонами договора купли-продажи.

К нему должны быть приложены следующие документы:

• доверенность, если документы подает представитель;
• паспорта сторон сделки;
• договор купли-продажи недвижимости;
• квитанция об уплате госпошлины (по желанию).

Размер госпошлины – 2 тыс. рублей, она подлежит уплате перед подачей заявления и документов. Согласно ст. 16 ФЗ № 218, в зависимости от формы и места подачи документов регистрация займет от 7 (в отделении Росреестра) до 9 рабочих дней (в МФЦ).

Как реализовать наследное жильё, если прошло менее 3 лет с открытия наследства

Через какое время можно продать квартиру после вступления в наследство так, чтобы не платить причитающийся подоходный налог? Этот вопрос очень актуальный, так как обретение недвижимости по наследству приравнивается к дарственной, а это означает, что никаких расходов новый собственник не понёс, то есть налогооблагаемая база — это целиковая цена объекта. На уровне закона в России установлено, что квартира, доставшаяся по наследству, равно как и обретённая в дар, в случае попытки её отчуждения ранее 3-летнего периода с момента вступления в наследные права облагается подоходным налогом в 13 % от максимальной налогооблагаемой базы. Вступления в права собственника наступают, как правило, в следующих ситуациях:

• Когда в отношении правопреемника открывается наследство — при прохождении всех указанных выше процедур.
• Когда подписан и вступил в законную силу договор дарения. Данное соглашение — ещё одна мера, которая более выгодна в отношении наследника, потому что он получает собственность сразу после подписания акта, но достаточно рискованное занятие со стороны завещателя. Такие сделки проводятся исключительно при идеальных отношениях завещателя и наследника, когда ничего плохого умирающему ждать от своего родственника не придётся.

Облагается ли налогом квартира, полученная по наследству при продаже? При вступлении в наследные права реализация квартиры повлечёт за собой налог, высчитываемый как 70 % от кадастровой или оценочной стоимости объекта, помноженной на 0,13 в зависимости от того, какая сумма выше — налог считается по максимальной цифре. Однако если реальная продажа состоялась за более высокую цену, то налог высчитывается с полной договорной стоимости.

Пример: если жилой объект был передан по наследству в 2016 году, а в 2017 уже реализован, то необходимо знать 3 показателя: оценочную цену, для примера, 5,6 млн руб., кадастровую цену — 5,9 млн руб. и реальную цену продажи — 5,4 млн руб. В таком случае 5,9×0,7, получается 4,13 млн руб., следовательно, налог считается с цифры 5,4 млн руб. Налоговый вычет равен 1 млн руб., налог — 13 %, поэтому: 5,4 — 1,0 = 4,4×0,13 = 572,0 тыс. руб.

Свидетельство о госрегистрации права

Важно! Если недвижимость пробыла во владении наследника или одаряемого более 36 месяцев, никакие налоги не взимаются, и её можно смело отчуждать без последствий

Вероятность рисков какие факторы их провоцируют

Внезапность возникновения трудностей пугает многих, и некоторые даже отказываются от покупки, хотя она выгодная. Но те, кто понимает, что если внимательно и последовательно перепроверить данные по квартире, можно оформить сделку так, чтобы никто и никогда не смог ее отсудить. Наличие грамотного адвоката в процессе подобно частному лечащему врачу, который помогает в случае появления проблемы. Поэтому не пренебрегайте участием юриста на всех этапах.

Когда оформлены права продавца?

От этого фактора зависит немного

Было ли это сделано в течение наследственного дела, или же наследник восстанавливал сроки, неважно. Риск появления конкурентов присутствует всегда

Иное дело, если имеет место покупка квартиры, доставшейся по дарственной при жизни первичного хозяина. Тогда опасность нулевая. Главное, проверить, чтобы принятие в дар оформлялось в соответствии с нормами действующего законодательства. Тоже касается случаев, когда права собственника сформированы покупкой или договором обмена.

Как получена недвижимость: по закону или завещанию?

Опять же способ вступления не гарантирует отсутствие риска, если продавец не единственный претендент по воле усопшего. Тогда шансы оспорить покупку квартиры минимальны. Единственное, что необходимо сделать – передать на анализ юристу текст завещания, чтобы он проверил наличие обязательных наследников и провел юридический мониторинг соответствия. Также выясняется, взята ли недвижимость в ипотеку, нет ли на ней обременения.

Иногда: причина смерти наследодателя

Речь идет о ситуациях, когда наследодатель (мужчина или женщина) указывает в завещательном акте, что квартира передается в случае ненасильственной смерти. В противном случае порядок наследования меняется. В судебной практике есть случаи, когда уже после продажи удалось доказать, что самоубийство (причина смерти) спровоцировано, что говорит об убийстве. Здесь в действие вступает подназначенный преемник, который через суд заявил о своих правах.

Советы юриста

Не нужно ждать наступления последнего месяца подачи декларации — марта. Лучше оформить документ сразу. Рассчитывается налог легко. Граждане, не уверенные в своих силах, могут обратиться к специалисту. А юрист проверит, есть ли возможность не платить за продажу квартиры, полученной в наследство от ближайших родственников. Игнорировать требование государства нельзя. В результате просрочки или неуплаты взноса последует наказание.

Не прибегайте к уловкам и махинациям, считая, что это выгодно. Экономить на налогах — тратить деньги на штрафы. А санкции настолько велики, что в результате судебные приставы конфискуют квартиру и арестуют деньги на счетах. Тот факт, что речь идет о наследстве, государственные органы не убедит. Для налоговиков наследство – не более чем имущество, предназначенное для погашения задолженностей и штрафов.

Юридический мониторинг сделок с наследством, квартирами и налогами обязателен и является гарантией безопасности для бюджета. Другого, столь же эффективного, способа обезопасить себя не существует.

Какие возникают последствия при нарушения срок уплаты налога?

Штрафные санкции начисляются в объеме 5% каждый месяц просрочки. Так длится до тех пор, пока сумма перечислений не составит 30% от стоимости квартиры. Наследство облагается налогом на момент продаж, и, если полгода не вносить платежи, в следующие 6 месяцев штраф составит уже 10%, т. е. за первые 12 месяцев набирается до 90% цены. «Снежный ком» из обязанностей и долгов растет с большой скоростью.

Когда налоговики убедятся в стойком нежелании выплачивать налоги за проданную квартиру, последует обращение в суд. После вынесения судебного постановления инициируется исполнительное дело и приставы принудительно взыскивают требуемую сумму. Для этого осуществляют арест счетов, ограничивают передвижения, запрещают покидать территорию страны, конфискуют квартиру.

Имущество, даже полученное по наследству, конфискуется, выставляется на торги, а вырученные средства направляются на погашение долга. Попытки спрятать квартиру и ценности ни к чему не приводят. Но появляется угроза получить срок лишения свободы за уклонение от уплаты налогов. Также часть денег, зарабатываемых в течение установленного судом периода, направляется на оплату штрафов и задолженностей по налогам за продажу квартиры.

Платится ли налог при альтернативной сделке купли-продажи?

Принятый недавно термин “альтернативная сделка” представляет собой обычный обмен квартирами, существующий раньше. То есть одна жилплощадь меняется на другую. В результате наследство передается третьему лицу по совместной договоренности. Ошибкой будет считать, что нотариус не сообщает в налоговую службу о том, что оформил договор. Сделать это он обязан сразу же после заверения подписей. То есть уклониться от налогов не удастся.

Не указывать в договоре цены и постараться сделать сделку безвозмездной — попасть в поле зрения налоговиков в качестве нарушителя. Неприятности появятся сразу же, как только завершится оперативная работа инспекторов. То же касается и другой альтернативы – договора дарения.

Некоторые люди якобы наследство передают в дар. Это означает, что денег никто не получает и платить подоходный налог не нужно. Но подобная схема хорошо известна и незаконна. Если инспектор докажет, что оплата была, ответственность наступит тут же. Тем более есть риск остаться и без квартиры (наследства), и без денег.

“Черные” риэлторы до сих пор успешно пользуются различными уловками, убеждают в целесообразности экономии, сулят прибыль. Итог – расторжение договора, перечисленные мошенникам финансы и судебное разбирательство. После вынесения судебного решения покупатель не может пользоваться квартирой, вернуть затраченные денежные средства также не получится. Для этого нужны документальные доказательства, а их нет.