Доля общего имущества и право собственности
Доля в праве общей долевой собственности – категория, которая неоднократно становилась детерминантой для конфликтных ситуаций между собственниками многоквартирных домов. В частности, ключевым фактором для возникновения имущественных конфликтов считается право общей долевой собственности.
Определение права общей долевой собственности можно рассматривать в объективном и субъективном смысле. В первом случае речь идет о совокупности юридических норм, регулирующих собой отношения по принадлежности к имуществу (являющее собой единое целое) несколькими лицами в один момент, но в четко разграниченных долях. Что касается права долевой собственности в субъективном понимании, то понимается возможность двух или нескольких граждан совместно владеть, распоряжаться и пользоваться выделенными долями в многоквартирном доме по своему усмотрению.
Однако, делая вывод на основе практики, в большей части случаев право возникает после совершения гражданско-правовой сделки, которая была проведена несколькими лицами, например, купли-продажи.
Доля в праве общей собственности в общедомовом имуществе дублирует судьбу права жилой квартиры. Иными словами, если прерогатива использования недвижимости переходит к другому собственнику, то и правомочия на распоряжение будут соответствовать объему права предыдущего владельца.
Как рассчитать долю в праве общей собственности в многоквартирном доме
37 статья ЖК РФ определяет порядок распределения имущества. Согласно которому все объекты делятся между жильцами пропорционально в зависимости, от площади которой они владеют.
То есть:
Д = Д1 х S1 / S
где:
- Д – часть, принадлежащая владельцу недвижимости в праве совместной собственности на объекты МКД;
- Д1 – часть, принадлежащая собственнику в праве собственности на квартиру;
- S1 – размер площади квартиры конкретного собственника;
- S – суммарная площадь квадратных метров и частных нежилых помещений в доме.
При расчете размера части совместного имущества МКД для жильцов коммунальных квартир, следует учитывать коридоры, кухни, ванные комнаты и другие объекты совместного пользования. Для этого существуют специальные формулы.
- В квадратных метрах — Dкк = ОИК/КК.
- В процентах — Dкк = ОИК/Sк.
В которых:
- Dкк – является долей в коммуналке;
- ОИК – является совместным имуществом владельцев коммуналки;
- КК – число обособленных жилых помещений в квартире;
- Sк – площадь доли, находящееся в частной собственности жильца.
Определив по вышеуказанной формуле размер своей доли в коммунальной квартире, собственник может рассчитать принадлежащую ему по закону часть совместного имущества МКД, делается это следующим образом:
D = Sкк+Dкк/ Sоик
Где:
- D – величина доли в общем имуществе в МКД;
- Sкк – величина площади коммунального жилья;
- Dкк — размер доли в коммунальной квартире;
- Sоик – размер площади всего совместного имущества в МКД.
Определение долей в квадратных метров может потребоваться, например, для расчета коммунальных платежей. Знать размер в процентном соотношении необходимо для подсчета голосов при принятии решений по важным вопросам на собрании жильцов.
Что является совместным имуществом жильцов дома?
В Постановлении Правительства РФ от 13.08.2006 N 491 содержится подробный перечень объектов, входящих в число такого имущества. Все владельцы недвижимости владеют:
- Помещениями, предназначенными для совместного пользования. То есть межквартирными площадками, лестницами, лифтами и лифтовыми шахтами, коридорами, колясочными, чердаками, техническими этажами, мусоропроводами и мусороприемными камерами, котельными, бойлерными, элеваторными узлами и другим инженерным оборудованием.
- Крышами.
- Ограждающими несущими конструкциями – фундаментами, несущими стенами, плитами перекрытий, балконными плитами, несущими колонами.
- Окнами и дверями, расположенными в подъездах, перилами, парапетами.
- Механическим, электрическим, санитарно-техническим и другим оборудованием, благодаря которому обеспечивается беспрепятственный доступ в дом инвалидов.
- Землей, на которой расположено здание с элементами благоустройства и зелеными насаждениями (границы участка определены государственным кадастровым учетом).
- Автоматизированных измерительных систем учета потребления ресурсов.
- Иных объектов, обслуживающих многоквартирный дом, например, трансформаторных подстанций, тепловых пунктов, автостоянок, гаражей, спортплощадок.
Пример. Гражданке Ивановой проживающей в двухкомнатной квартире, показалось, что сумма, указанная в квитанции за содержание и ремонт, искусственно завышена, ведь соседи платят по той же самой статье в два раза меньше. Женщина обратилась в Управляющую Компанию и попросила предоставить отчетные документы. Сотрудники компании рассказали, что плата по данной статье начисляется в зависимости от величины доли в праве общей собственности на общедомовое имущество, то есть чем больше квадратных метров в собственности, тем больше плата за обслуживание. Все необходимые документы Ивановой были предоставлены, после осуществления несложных подсчетов женщина убедилась, что ошибки в квитанции отсутствуют.
Зачем нужно считать доли в общем имуществе дома
Многоквартирный жилой дом (МКД) стоит на земле и является местом проживания людей. Если объект приватизирован, собственники имеют доли в своих квартирах. Они также владеют частью общего имущества здания. Совладельцы вправе знать, какова их доля в жилом доме и земле?
Рассчитав доли в общем имуществе, можно определить:
- права и обязанности собственников;
- размер коммунальных платежей по квитанциям из ЖЭК;
- затраты на ремонт в квартире;
- голос при обсуждении вопросов на собрании жильцов;
- использование придомовой территории (создание парковки, сквера, колясочной, детской площадки, магазина);
- величину земельного участка – например, под ИЖС и ЛПХ.
Но при расчетах нужно помнить и о других особенностях. Прежде всего о запрете:
- натурального выдела из общего имущества – нежилая площадь дома принадлежит всем владельцам жилых помещений, так что выделение квадратных метров в личное пользование недопустимо;
- отдавать долю третьим лицам – дарение, купля-продажа, залог, завещание на общее имущество дома без передачи части жилья также запрещены (п. 4 ст. 37 ЖК РФ).
Таким образом, знание размера доли больше всего актуально при подсчете голосов и начисления платежей. Осталось разобраться с формулами и нюансами расчетов.
Комментарий к Ст. 252 ГК РФ
1. Закон не ставит никаких условий для реализации сособственниками своего права на раздел имущества или на выдел из него доли. Чаще всего как раздел имущества, так и выдел из него доли являются способом разрешения тупиковых ситуаций, связанных с невозможностью добиться согласия в отношении распоряжения или владения и пользования имуществом.
Судебная практика.
Суд вправе отказать в иске участнику долевой собственности о выделе его доли в натуре, если выдел невозможен без несоразмерного ущерба имуществу, находящемуся в общей собственности. Под таким ущербом следует понимать невозможность использования имущества по целевому назначению, существенное ухудшение его технического состояния либо снижение материальной или художественной ценности (например, коллекция картин, монет, библиотеки), неудобство в пользовании и т.п. (Постановление Пленумов ВС РФ и ВАС РФ от 01.07.1996 N 6/8).
2. Традиционной спецификой обладают дела о выделе части жилого дома.
Судебная практика.
Выдел по требованию участника общей долевой собственности на дом принадлежащей ему доли (раздел дома) может быть произведен судом в том случае, если выделяемая доля составляет изолированную часть дома с отдельным входом (квартиру) либо имеется возможность превратить эту часть дома в изолированную путем соответствующего переоборудования. Если выдел доли технически возможен, но с отступлением от размера долей каждого собственника, суд с учетом конкретных обстоятельств может увеличить или уменьшить размер выделяемой доли при условии выплаты денежной компенсации за часть дома, присоединенную к доле выделяющегося собственника, либо за часть принадлежавшей ему доли, оставшейся у остальных собственников (Постановление Пленума ВС СССР от 31.07.1981 N 4).
Данный подход судебной практики имеет общее значение: можно сделать вывод, что выдел доли в натуре возможен только тогда, когда выделенная доля представляет собой самостоятельный объект гражданских прав.
3. В подп. 7 п. 2 ст. 235 ГК указано, что отчуждение имущества по основанию, предусмотренному в п. 4 комментируемой статьи, является разновидностью принудительного изъятия имущества у собственника. Понятно, что это относится к случаю выплаты компенсации при отсутствии на это согласия сособственника.
Судебная практика.
Вопрос о том, имеет ли участник долевой собственности существенный интерес в использовании общего имущества, решается судом в каждом конкретном случае на основании исследования и оценки в совокупности представленных сторонами доказательств, подтверждающих, в частности, нуждаемость в использовании этого имущества в силу возраста, состояния здоровья, профессиональной деятельности, наличия детей, других членов семьи, в том числе нетрудоспособных, и т.д.
В отдельных случаях с учетом конкретных обстоятельств дела суд может передать неделимую вещь в собственность одному из участников долевой собственности, имеющему существенный интерес в ее использовании, независимо от размера долей остальных участников общей собственности с компенсацией последним стоимости их доли (Постановление Пленумов ВС РФ и ВАС РФ от 01.07.1996 N 6/8).
Как рассчитать долю земельного участка в общей долевой собственности
Современный земельный участок – это территория с почвой, которую можно использовать под целевые нужды человека. Прежде чем приступать к расчетам дробей, нужно определить статус земельного надела:
- придомовая территория – доля пропорциональна общей площади на квартиру (см. ниже);
- земля под ИЖС или ЛПХ – в зависимости от числа совладельцев.
Если на участке нет строений – землю поделить проще. И напротив, при наличии дома придется включать в раздел и жилую недвижимость.
Формула расчета
Распределение долей на землю подчиняется все той же схеме расчета. За основу берется назначение территории.
Если земля находится в муниципальном владении, придется собрать жильцов и приватизировать участок. О том, что такое приватизация, каковы плюсы и минусы, расходы и обязанности читайте в статье «Приватизация земли под многоквартирным домом».
Подсчет связан с формулой:
X – величина придомовой территории (сведения находятся в кадастровом паспорте или свежей выписке из ЕГРН);
Y – процент собственника в общем имуществе дома;
Z – итоговый показатель доли в праве на землю.
Посмотрим, как это выглядит на практике в случае с голосованием жильцов.
Пример:
Несколько жителей многоэтажки ЖК «Одинцово-1» столкнулись с проблемой нехватки парковочных мест. Территория возле дома находилась в общей собственности. Однако она не была приспособлена под размещение автомобилей. Требовалось переустройство придомовой площади – вот только инициативу поддержали не все собственники жилых помещений. Оказалось, в доме проживали мамы с детьми, пожилые, инвалиды и астматики. Они были против, чтобы участок возле дома был заставлен машинами автовладельцев – парковка создает неблагоприятную экологию и мешает проходу с колясками. Устроили голосование, в нем приняли участие хозяева квартир жилого дома из расчета 1 м² = 1 голос. Вскоре подвели итоги голосования: создание бесплатной парковки не получило одобрения жильцов – 20 «за» на 80% «против». Автовладельцам пришлось искать альтернативные варианты в соседних дворах.