Последствия отсутствия согласия на покупку жилья
Если продавец не убедился в наличии необходимых документов, он рискует так же, как и покупатель, проигнорировавший требования законодательства.
Основные риски:
Сложности с регистрацией.
Несмотря на то, что в связи с изменениями в законе с 2017 года проблем в регистрации быть не должно, на практике сотрудник регпалаты может сделать отметку, об оспоримости сделки. Захочет ли обманутый супруг добиваться пересмотра условий договора или нет — неизвестно.
Но сделать это он сможет на протяжении года с даты, когда ему стало известно о недобросовестном расходовании средств общего бюджета. А если заявитель докажет, что не имел возможности обратиться за защитой прав в установленный срок, период оспаривания сделки продляется по решению судьи.
Результатом судебного иска может стать решение о возвращении к «начальному положению». Сделка будет признана недействительной. Продавец получит обратно свое имущество, а покупателю будут возвращены средства, потраченные на покупку квартиры.
Переход «покупки» в общую собственность.
После регистрации договора имущество переходит в общую собственность. В случае разрыва отношений, каждый сможет претендовать на долю. Если жилье невозможно разделить в натуре, одному из супругов будет предложено выкупить долю другого или договориться о разделе иным законным способом.
Интересно, что даже после разрыва отношений стороны сохранят свои права.
В соответствии с нормативными документами, если после развода выяснится, что в период действия брака одной из сторон втайне от другого были куплены дом или квартира, обманутая «половинка» вправе подать исковое заявление о признании сделки недействительной.
Период исковой давности в этом случае будет применяться не со дня расторжения брака, а с момента, как обманутый супруг узнал о нарушении прав. На восстановление справедливости дается целых 3 года.
Какие существуют причины отсутствия согласия
Предполагается, что в нормальной семье решение о продаже крупного имущества супруги принимают сообща. Однако на практике это оказывается не совсем так, и согласия супруги может не быть по таким причинам:
- люди не знают о необходимости составления такого документа;
- супруг намеренно скрывает свое желание продать имущество;
- сделка оформляется недостаточно компетентными людьми без присутствия юриста;
- супруга категорически возражает против сделки и не желает оформлять согласие;
- если в паспорте продавца, фактически состоящего в законном браке, нет штампа о браке, то согласия у него не потребует даже знающее закон должностное лицо.
К любой сделке – продажи, покупки, дарения, мены и прочим следует отнестись серьезно, обстоятельно изучив закон. Только присутствие третьего лица в виде квалифицированного специалиста-нотариуса поможет избежать огрехов в оформлении, которые могут привести к признанию сделки недействительной.
В каких случаях требуется согласие супруга, а в каких — нет при покупке недвижимости, смотрите в видеоролике:
Согласие на мену квартиры
Образец согласие на мену квартиры
Согласие на мену квартиры
Город Москва, РФ
Двадцать девятого июня две тысячи ___________ года
Я, гр. ПИКОВ АЛЕКСАНДР ДМИТРИЕВИЧ, 11.11.1961 г.р., место рождения — г. Москва, гражданин Российской Федерации, пол муж., паспорт 01 02 444888, выдан Управления внутренних дел Центрального округа гор. Москвы 11.01.2001 г., код подразделения 222-002, зарег.: гор. Москва, ул. Ленина, дом № 81 кв. 117, являясь супругом Касаткиной Алены Вячеславовны, брак зарегистрирован 07.02.1998 г. Центральным отделом ЗАГС гор. Москвы,
Пример нотариального согласия №1
даю свое согласие супруге, Касаткиной Елене Вячеславовне, на мену квартиры, находящейся по адресу: гор. Москва, ул. Ленина, дом № 81 кв. 117, приобретенной нами во время брака, на 1/2 (одну вторую) долю квартиры, находящейся по адресу: гор. Москва, ул. Советская, дом № 1 кв. 7, на условиях по своему усмотрению. Содержание ст.ст. 33-36 СК РФ, 253,256 ГК РФ мне исполняющей обязанности нотариуса разъяснены.
Материальных и иных претензий к супруге не имею.
Пример нотариального согласия №2
даю свое согласие супруге, Касаткиной Елене Вячеславовне на мену квартиры, находящейся по адресу: гор. Москва, ул. Ленина, дом № 81 кв. 11, в которой проживает моя несовершеннолетняя дочь, Пикова Дарья Анатольевна, 25.05.2004 г.р., на квартиру, находящуюся по адресу: гор. Москва, ул. Советская, дом № 1 кв. 11, на условиях по своему усмотрению. Содержание ст.ст. 292 ГК РФ мне нотариусом разъяснены.
Пример нотариального согласия №3
даю свое согласие супруге, Касаткиной Елене Вячеславовне на мену квартиры, находящейся по адресу: гор. Москва, ул. Ленина, дом № 81 кв. 11, в которой проживает моя несовершеннолетняя дочь, Пикова Дарья Анатольевна, 25.05.2004 г.р., на квартиру, находящуюся по адресу: гор. Москва, ул. Советская, дом № 1 кв. 11, при условии проживания и регистрации ее в квартире по адресу: гор. Москва, ул. Советская, дом № 1 кв. 11. Содержание ст.ст. 292 ГК РФ мне нотариусом разъяснены.
Настоящее согласие на мену квартиры составлено и подписано в двух экземплярах, один из которых остается в делах нотариальной конторы Центрального нотариального округа, почтовый адрес: гор. Москва, ул. Красная, 1, второй выдается Пикову Александру Дмитриевичу.
Текст согласия мне исполняющей обязанности нотариуса прочитан вслух и соответствует моему волеизъявлению.
ПОДПИСЬ: _____________________________
г. Москва, РФ, двадцать девятого июня две тысячи ____________________ года.
Настоящее согласие удостоверено мной, Русиновой Еленой Леонидовной, исполняющей обязанности нотариуса Центрального нотариального округа, Абрамовой Веры Петровны, почтовый адрес: г. Москва, ул. Красная, 1.
Согласие подписано Пиковым Александром Дмитриевичем собственноручно в моем присутствии. Личность подписавшего документ установлена. Дееспособность и брачные отношения проверены.
Зарегистрировано по реестру за № ____________
Взыскано по тарифу
И.О. НОТАРИУСА __________________ / _______________
Примечание. В случае совершения нотариального действия лицом, замещающим временно отсутствующего нотариуса, наделенным полномочиями нотариуса на основании статьи 20 Основ законодательства Российской Федерации о нотариате, в формах нотариальных свидетельств и удостоверительных надписей на сделках и свидетельствуемых документах слова «нотариус», «нотариусом» заменяются словами «временно исполняющий (исполняющим) обязанности нотариуса» (с указанием фамилии, имени, отчества нотариуса и наименования соответствующего нотариального округа).
Нужно ли согласие супруга на покупку квартиры
Учитывая, что чаще всего оспаривание продажи происходит из-за цены или иных условий, то вопрос длительности действия согласия не так уж важен, хотя опять же, смотря какая ситуация. Интересно, что выдав документ, заявитель вправе его отозвать в любой момент. Отзыв желательно оформить у того же нотариуса. Так будет проще, хотя на всей территории страны работает электронная база, в ней отмечаются все действия, произведенные нотариусами. Это дает возможность отменить данное ранее согласие у любого нотариуса.
Когда согласие не нужно
Обязательно ли согласие супруга на покупку недвижимости, и в каких случаях можно обойтись без него?
Все манипуляции один из семейной пары может проводить без согласия другого, если имущество не считается совместно нажитым. Например, если оно перешло к нему по наследству или получено через дарственную.
Также в согласии нет смысла, если происходит процесс передачи недвижимости от одного из супругов другому в дар или при переоформлении прав на собственность. Кроме очевидных, выделяют и ряд спорных ситуаций, когда решение не столь однозначно.
При заключении брачного договора
Согласно ст.40 Семейного кодекса предусматривается возможность заключения брачующейся парой договора, которым регулируется вопрос принадлежности имущества и управления семейным бюджетом. Следовательно, если эти функции выполняет один человек, то его партнёру не придётся давать согласие на манипуляции с денежными средствами семьи. В случае, если в брачном договоре не оговорены имущественные вопросы, согласие оформляется, как и в стандартном случае.
При приобретении коммерческой недвижимости
Вопрос о необходимости согласия супруга на приобретение коммерческой недвижимости очень актуален. Положение дел зависит от того, каким способом приобретается помещение. Если один из пары является частным предпринимателем, то согласие второго ни к чему, ведь оплата осуществляется за счёт предприятия.
Но если коммерческое помещение было куплено на общий бюджет, это другой вопрос. Такая ситуация регулируется Семейным и Гражданским кодексом Российской Федерации, ведь приобретение будет оплачено из общего бюджета семейной пары.
Важно! Многие юристы считают, что покупка коммерческого помещения в любом случае должна проходить процедуру согласия в порядке общих правил.
При выделении долей
Выделение долей происходит при приобретении квартиры или дома. При непосредственном участии обоих партнёров в заключение договора и одобрение условий обоими письменное оформление согласия не требуется.
При оформлении супругом доверенности на второго супруга на покупку
Доверенность на представление интересов второго супруга при оформлении договора купли-продажи заменяет соглашение. Доверенность даёт возможность доверителю совершать действия от лица своего супруга. Поэтому на вопрос как продать квартиру без согласия супруга, ответ простой: оформить доверенность.
При указании в договоре о приобретении в совместную собственность
В случае, если недвижимость приобретается в совместную собственность, этот факт фиксируется в условиях договора. Так права обоих членов супружеской пары остаются защищёнными, поэтому нотариально заверять согласие нет нужды. Редко сделку оспаривает супруг, который не участвовал в заключении сделки. Это связанно с возможностью сговора между покупателем и продавцом и умышленном завышении цены.
Внимание! Законы Семейного кодекса Российской федерации действуют и на пары, которые находятся в разводе.
Когда потребуется согласие на покупку
При покупке недвижимости сложность трактования представляет именно 3 пункт статьи 35 СК РФ, согласно которого любая сделка, подлежащая регистрации, должна сопровождаться согласием супруга, заверенным нотариально. Однако, на сегодняшний день договор купли-продажи не обязательно должен регистрироваться, хотя этот документ входит в перечень документов, предъявляемых при регистрации прав в Росреестре. Таким образом, с юридической стороны согласие будет не обязательно, но оно потребуется, если:
- Покупка недвижимости обсуждалась между супругами и один из них был против;
- Супруги предполагали использовать совместно заработанные деньги вместе, причем на них уже имеются иные планы;
- На покупку квартиры планируется потратить средства, которые супруг заработал в браке, но скрыл это от супруги, что лишило ее возможности распоряжаться этими деньгами.
То есть лучше, чтобы согласие было, особенно в тех случаях, когда есть вероятность оспаривания сделки вторым супругом. В остальных случаях согласие супруги не будет являться обязательным, особенно когда возникают следующие ситуации:
- Покупка недвижимости в долевую собственность;
- Если есть брачный договор;
- Если оформлена нотариальная доверенность на предоставление интересов при покупке квартиры.
Важно! В любом случае более разумным будет составление согласия супруга. Это позволит избежать ситуаций признания сделки недействительной
Когда согласие на покупку жилья не понадобится
Существует ряд ситуаций, когда позволение «второй половины» можно не оформлять.
Брачное соглашение
Документ позволяет супругам заранее определить финансовые отношения. Если владение и распоряжение имуществом и доходами пары разграничено изначально, согласие предъявлять не нужно.
Покупка коммерческого (нежилого) объекта
Принято считать, что приобретение недвижимости коммерческого назначения не требует получения согласия. С этим можно поспорить. Законодатель не закрепляет такое утверждение ни одним нормативным документом.
Если один из супругов занимается индивидуальной предпринимательской деятельностью и приобретает объект за средства фирмы, согласие, вроде бы, не нужно. А вот если объект коммерческой недвижимости покупается за совместные средства семейного бюджета, ситуация кардинально меняется.
В последнее время семейные пары все чаще в качестве экономичного варианта жилья стали приобретать апартаменты. Эти объекты законодатель причисляет к коммерческой недвижимости. Но фактически помещения используются для проживания и ведения совместного хозяйства.
Так что, во избежание неприятностей, согласие супруга на приобретение недвижимости лучше оформлять в любом случае.
Оформление доверенности
Документ фактически подменяет собой нотариально удостоверенное согласие. Он уже подтверждает, что доверитель осведомлен о действиях особы, которой выдан документ, и абсолютно с ними согласен.
Оформление объекта в совместную собственность
При наличии в договоре такого уточнения в согласии второго члена семьи нет надобности. Документ изначально защищает права супругов. Однако, он может быть оспорен, если одна из сторон заявит о преднамеренном завышении продавцом стоимости объекта и факте предполагаемого сговора.
Выделение долей
Если при покупке жилой недвижимости стороны сразу выделяют полагающиеся им доли, нотариальное согласие брать не придется
При этом совершенно не важно, какую долю получит каждый член семьи. Важен сам факт участия в сделке и выражение согласия подписью в договоре
Развод
Если пара после официального расторжения брака уже завершила процесс раздела собственности, нотариального согласия не нужно. Когда процесс раздела имущества не завершен, получить разрешение «бывшего» придется.
Существует еще несколько ситуаций, при которых согласие не понадобится:
- получение жилья в качестве подарка или приобретение его за средства, вырученные от реализации подаренного имущества;
- вступление в права наследования;
- покупка объекта по доверенности в пользу третьего лица — здесь изначально предполагается, что имущество не будет принадлежать семье, следовательно, и согласие брать нет надобности;
- квартира покупается за средства, нажитые одним из супругов до даты вступления в брак, и тому есть доказательства;
- имущество приобретается за личные средства (доходы от реализации предметов личного пользования, продуктов интеллектуального труда).
Загрузка...
