Брачный договор на ипотечную квартиру

Как составить брачный договор о раздельной собственности на ипотечную квартиру

Прежде всего, стоит решить, в чьей собственности будет находиться ипотечное жильё после расторжения брака.

Важно продумать заранее интересы тех, кто будет проживать совместно с супругами. Это могут быть несовершеннолетние дети или пожилые родители

Брачный договор для банка при взятии ипотеки должен содержать:

1. Информацию о заемщике.
2. Данные о том, кому будет принадлежать право собственности.
3. Данные о том, кто заплатит первоначальный взнос.
4. Данные о том, за кем закреплены ежемесячные платежи.
5. Перечень источников легального дохода заёмщика, которые будут служить платой по ипотеке.
6. Данные об ответственности за невыполнение супругом соглашения.
7. Данные о распределении прав и обязательств по ипотеке при разводе.
8. Основание для пересмотра соглашения.

Если брачный контракт составляется при оформлении ипотеки, он может содержать сведения о банке-кредиторе, недвижимости и об ипотеке.

Зачем нужен брачный договор при ипотеке

Покупая жильё в ипотеку, супруги, чаще всего, планируют погашать её совместно. Бывают случаи, когда заёмщиком является только один из пары. Вступая в брак, люди редко думают о разводе, но, когда это случается, возникают огромные сложности с разделом имущества.

В брачном контракте указано, кто из супругов при разводе будет оставаться собственником жилья, и кто будет продолжать погашать задолженность за него перед банком.

Брачный договор защищает от рисков, как самого кредитора, так и заёмщиков. Если жильё приобреталось в ипотеку совместно, то после расторжения брака один из супругов может прекратить выплачивать ипотеку. В таком случае вся сумма задолженности ляжет на плечи второго. Брачный контракт вносит ясность в имущественные отношения супругов.

После развода банк будет точно знать с кого из супругов взыскать долги по ипотеке – всё будет прописано в брачном договоре. Это повышает безопасность кредита.

Брачный договор во многих случаях помогает избежать судебных разбирательств.

Для чего нужен брачный договор при покупке квартиры

Существует мнение о том, что брачный контракт, составленный супругами, состоящими в браке, свидетельствует о том, что они не доверяют друг другу.

Однако европейская юридическая практика показывает, что при правильном и честном подходе к составлению контракта отношения между супругами остаются спокойными и ровными в вопросах, касающихся имущества.

Чем детальнее супруги распределили всю имеющуюся у них собственность, тем более здоровой остаётся атмосфера в семье. Ведь каждый из них чётко знает, что будет принадлежать ему в случае развода.

Бесконечные судебные тяжбы из-за раздела имущества между бывшими супругами проходят намного болезненнее, чем процедура оформления брачного контракта.

Рассудительные пары понимают, что в жизни случаются разные ситуации, и великая любовь иногда доходит до ненависти в ходе бракоразводного процесса с дележом недвижимости.

Если в брачном договоре не оговорить порядок приобретения права собственности и не установить, кто будет субъектом права, то после развода придётся проводить платную процедуру раздела имущества по суду.

Решение суда иногда бывает нелогичным, поскольку выносится на основании документов и подтверждённых ими прав.

Для семей с детьми важно закрепить право ребёнка на квартиру, которую он получит, как бы ни сложились взаимоотношения родителей в браке или после развода. Что ещё важно охватить в брачном договоре:

Что ещё важно охватить в брачном договоре:

• Определить порядок пользования квартирой после развода той стороной, которая в соответствие с договором не будет более являться собственником жилплощади.
• Установить срок добровольной выписки из квартиры, право пользования ею при отсутствии иного жилья, срок применения данного права, условия совместного проживания после развода при отсутствии иных вариантов.
• При необходимости поделить квартиру на доли, которые достанутся каждому члену семьи после развода. Если это не зафиксировать в договоре, то при дележе имущества по суду, права детей не будут учтены, поскольку субъектами права, согласно закону, являются только собственники недвижимости при разделе. Всё остальное придётся оспаривать в суде, доказывая необходимость выделения доли ребёнку с целью создания условий для его полноценного проживания.

Как составляется брачный договор на квартиру

Все тонкости брачного договора вначале нужно обсудить на семейном совете.

Для его заключения необходимо:

• добровольное согласие супругов;
• их дееспособность;
• понимание, что расторгнуть договор в одностороннем порядке можно будет только через суд.

Брачный контракт можно составить:

• самостоятельно, но с дальнейшим заверением у нотариуса;
• в нотариальной конторе с помощью квалифицированного юриста.

Особое внимание в соглашении нужно уделить таким вопросам, как:

• Кому останется квартира после возможного развода?
• В каких случаях квартира может остаться ребёнку?
• Обязан ли супруг, не являющийся собственником, выписаться из квартиры после расторжения брака и в какие сроки?

Дополнительные пункты зависят от специфики каждого отдельного случая. При составлении документа следует помнить об ограничениях.

Внимание! Нельзя включать в договор:

• Моменты, касающиеся ограничения использования прав.
• Выдержки из судебных документов.
• Пункты, затрагивающие отношения между родителями и детьми, а также личные взаимоотношения между супругами.

Какие документы нужны для составления брачного договора? В стандартный пакет входят:

паспорта обоих супругов;
свидетельство о браке;
документы на право собственности квартиры;
квитанции об оплате госпошлины и услуг нотариуса.

Нотариус вправе запросить и другие документы в случае необходимости.

Все документы заверяются нотариальной печатью. Подписание договора осуществляется каждым супругом лично без каких-либо представителей или посредников.

При этом выполняются несколько копий, которые вручаются каждому супругу и нотариусу, оформляющему сделку.

Заключение брачного договора предполагает возможность изменения регламентированной законодательными актами режим совместной собственности. Может быть продлен режим совместной собственности или же установлен режим долевой, раздельной собственности на все имущество супругов.

Согласно положениям Семейного кодекса России, брачный договор, в соответствии с которым меняется режим собственности, представляет собой сделку, цель которой — возникновение, изменение или аннулирование прав. Соответственно, общегосударственная регистрация брачного договора не требуется, но документ подлежит обязательному нотариальному заверению и регистрированию возникших имущественных прав согласно этих контрактных обязательств.

Содержание брачного договора:

• права и обязательства по обоюдному содержанию;
• условия и способы участия в доходах друг друга;
• порядок несения каждым из них супружеских расходов;
• обозначить имущество, которое будет передаваться в собственность каждому из супругов в случае расторжения брака;
• обозначить распорядок общей совместной собственности на недвижимость, принадлежащей до брака, либо той, что во время брака была подарена, а также перешедшей в порядке наследственной очередности;
• установить систему раздельной собственности на имущество, купленной в период пребывания в браке;
• установить систему долевой собственности касательно общей недвижимости супругов, которая находилась в их совместной собственности, так и относительно их раздельной недвижимости.

В связи с тем, что соглашение заверяется нотариусом, на основании пункта 1 статьи 16 Федерального закона о регистрации, реализовать государственное удостоверение права может лично нотариус.

Переоформление квартиры после ипотеки с материнским капиталом

Жилье, приобретённое в ипотеку с материнским капиталом, должно быть оформлено в общую собственность семьи. Такая квартира является объектом долевой собственности лица, взявшего ипотеку, его супруга (супруги) и детей (первого и последующих).

Согласно законодательству переоформить такую квартиру на одного из супругов нельзя. Приобретать жильё в ипотеку под материнский капитал может кто-то один из семейной пары, но при этом в брачном договоре должно быть прописано, кому, и в какой доле будет принадлежать квартира.

Дети обязательно должны иметь свою часть квартиры, приобретённой с использованием материнского капитала. Лишить их права на собственность может только орган опеки и только при наличии другого жилья. Если ребёнок один, родители могут оформить на него дарственную на свои доли квартиры.

Брачный договор на ипотечную квартиру

В случае приобретения супругами ипотечного жилья договор должен быть дополнен пунктом о том, кто обязан платить кредит. Если квартира приобретена в долевую собственность, то задолженность по ней выплачивается в долях, которые нужно указать в документе.

Чтобы брачный контракт регулировал подобные тонкости, в нём должны содержаться ответы на следующие вопросы:

Кто обязан сделать первый взнос по кредиту?
Кто и в каком размере вносит ежемесячные платежи в браке и после возможного развода?
Кто обязан оплачивать коммунальные услуги и ремонт?
Кто оплачивает банковскую страховку?
Как изменятся данные условия при рождении детей?
Кому принадлежат в квартире доли и в каком размере?
Какая компенсация полагается второй половине в случае развода?

Важно! Брачным договором устанавливаются разные условия на ипотечную квартиру и на всё остальное имущество. В случае приобретения ипотечного жилья данное соглашение избавляет супругов от возникновения негативных моментов в случае раздела жилплощади после развода

В случае приобретения ипотечного жилья данное соглашение избавляет супругов от возникновения негативных моментов в случае раздела жилплощади после развода.

Не менее целесообразным является составление брачного контракта на ипотечную квартиру, купленную до брака. По закону такая недвижимость принадлежит тому, кто её приобрёл.

Но бывают случаи, когда ипотека взята одним из супругов незадолго до брака, а погашается многие годы за счёт общего бюджета.

В таких случаях брачный контракт просто необходим, иначе в случае развода разобраться в том, кто и когда вносил платежи, будет сложно, и тяжба может затянуться на годы.

Основные принципы оформления брачного контракта в 2020 году

Понятие и принципы брачного договора оговариваются в Семейном кодексе РФ. Под ним понимается соглашение сторон супружеской пары, регулирующее имущественную сторону взаимоотношений супругов на подходящих для них условиях.

Внимание! Брачный договор (контракт) может заключаться как до законного вступления в брак, так и после заключения брачного союза, но вступает в силу после нотариального заверения. Данным соглашением супруги вправе определять общее или раздельное владение всем имуществом, частью или отдельными объектами

Также супруги могут договариваться по поводу объектов или вещей, которые они собираются приобрести в будущем

Данным соглашением супруги вправе определять общее или раздельное владение всем имуществом, частью или отдельными объектами. Также супруги могут договариваться по поводу объектов или вещей, которые они собираются приобрести в будущем.

На квартиру, купленную в период брачного союза, могут распространяться разные режимы собственности, которые зависят от условий её приобретения.

Если же недвижимость была куплена за личные сбережения одного из супругов либо была подарена ему, то она признаётся частной собственностью.

Брачным договором супруги вправе изменить режим собственности, предусмотренный Семейным Кодексом.

Возможны разные варианты распределения прав на приобретённую квартиру между супругами.

Главное — не допускать нарушения закона и ущемления интересов противоположной стороны, создание негативных условий для второй половины и детей.

Обратите внимание! Брачный договор при покупке квартиры одним из супругов необходим, иначе жильё будет считаться с точки зрения закона общим. При разводе такая недвижимость полежит разделу

Нужен ли брачный договор при покупке квартиры по материнскому капиталу

В соответствие с ФЗ-256 о поддержке семей с детьми, покупка недвижимости, в том числе и ипотечной, может сопровождаться использованием маткапитала.

Жильё, приобретаемое на материнский капитал, должно изначально оформляться не в общую, а долевую собственность всех членов семьи.

Это значит, что квартира, приобретённая на данные средства, должна делиться поровну между всеми членами семьи, включая детей, причём дети являются правообладателями в автоматическом порядке.

Изменить законодательные нормы брачным договором не удастся, следовательно заключать его в этом случае не обязательно.

Как бы ни распределялось в брачном договоре имущество между членами семьи, деньги из фонда маткапитала всегда сохраняются за родителями и детьми в одинаковых долях.

Отказ от части имущества (добровольный или принудительный), приобретённой на средства маткапитала, невозможен, пока дети не достигнут совершеннолетия.

До наступления этого возраста все вопросы с банком, предоставившим ипотеку, будут решаться судом с участием органов опеки и попечительства.

Порядок регистрации

Стоит отметить, что регистрация брачного договора предназначена для регулирования только имущественных правоотношений супругов. Положения, которые обозначают нематериальные правомочия или обязательства супругов будут автоматически признаны недействительны. Однако в брачном договоре можно предусмотреть пункты относительно штрафных санкций и компенсаций за их ненадлежащее соблюдение, к примеру, лишение доли недвижимости за подтвержденный факт измены, нанесение побоев и т.д.

 

Также соглашение не может включать условия, которые лимитируют конституционную свободу (право на труд, обучение т.д.) или ставят в нерентабельное положение одну из сторон сделки — в случае развода все имущество будет переходить в право владения только одного из супругов. Регистрация брачного контракта в нотариальной конторе не может регулировать порядок наследования недвижимости на случай смерти одного из супругов, а также размер алиментных выплат на несовершеннолетних детей после развода. Для разрешения соответствующих вопросов, законодатель разработал специализированную документацию.

Порядок регистрации брачного договора у нотариуса:

• предоставляются оригиналы удостоверения личности сторон, заключаемых брачный договор;
• включается подробная информация относительно всего имущества;
• правоустанавливающая документация на собственность, которая будет переходить другому супругу при возникновении определенных обстоятельств;
• оригинал и ксерокопия свидетельства о браке;
• проект договора (при наличии и при необходимости).

Специалист проверит подлинность предоставленных документов, оформляет проект соглашения и знакомит сторон сделки с законодательными последствиями его подписания. После нотариальной регистрации брачного договора на документе проставляется подтверждающая надпись, далее клиенты получают два заверенных экземпляра.

Если на момент регистрации брачного договора у супругов не было в собственности никакого недвижимого имущества, то в случае его приобретения оно автоматически приобретает нормативно-правовой режим.

Необходимые документы

Список документов, необходимых для регистрации брачного договора:

• письменное заявление об общегосударственной регистрации права;
• документация, удостоверяющая личность уполномоченного лица/заявителя;
• нотариально-удостоверенная генеральная доверенность в случае представления интересов физического лица (оригинал);
• квитанция об уплате государственной пошлины;
• оригинал и ксерокопия брачного договора;
• вспомогательная документация в случаях, установленных законодательством РФ.

Важно! В соответствующем случае правоустанавливающей документацией будет считаться нотариально заверенный брачный договор, а общегосударственная регистрация будет выступать лишь в качестве правоподтверждающего акта

Срок и госпошлина

Регистрируется брачный договор на сроки, которые обозначают непосредственные супруги. Также можно воспользоваться общепринятыми правилами заключения соответствующего соглашения, сроки которых регламентируются 170 статьей ГК РФ и статьями 16, , 43 семейного законодательства РФ.

Размер государственной пошлины при регистрации брачного договора рассчитывается следующим образом: вычислить 1,5 % от общей суммы соглашения (цена не должна быть меньше 50% от МРОТ). Если в положениях брачного контракта супружеская пара указала только недвижимость, которая будет приобретена в будущем, государственная пошлина будет равна двум размерам МРОТ. Нотариальный тариф за заверение документа устанавливается нормами Налогового кодекса и будет составлять не более 500 рублей.

Как расторгнуть брачный договор

Расторгнуть соглашение можно по инициативе обоих супругов. В одностороннем порядке договор расторгается только через подачу иска в суд.

По обоюдному согласию документ может прекратить своё действие после регистрации его расторжения и в нотариальном порядке.

Для того чтобы судья вынес решение о расторжении, требуется веское основание, как то:

• грубое нарушение соглашения одним из супругов;
• изменение обстоятельств, существовавших во время его подписания и некоторые другие.

Что касается расторжения контракта, касающегося ипотечной недвижимости, то здесь всё намного сложнее, поэтому составлять его нужно очень тщательно, расписывая детально все моменты.

Оформление брачного контракта требует юридических знаний и профессионализма, поэтому для его составления лучше всего обратиться к практикующим юристам.

Видео: Семейная покупка: брачный договор и недвижимость

Брачный договор — направленное на регулирование финансовых и имущественных отношений письменное соглашение, заключенное на добровольной основе между супругами, или лицами, только вступающими в брак. На брачный контракт распространяются законодательные нормы, закрепленные гл. 8 Семейного кодекса РФ (далее — СК РФ).

Для составления договора можно обратиться к нотариусу или в юридическую фирму или же подготовить его самостоятельно. Но удостоверение брачного договора происходит только у нотариуса.

Стоимость данного действия включает в себя:

• размер государственной пошлины, обязательной к уплате в любом случае,
• цену услуг технического характера.