Разрешение от органов опеки
Основной момент – сотрудничество и получение согласия на продажу жилой недвижимости от органов опеки. Согласно закону федерального значения № 256-ФЗ, освещающего вопросы о мерах поддержки семейств, обладающих детьми, а точнее части 10, пункт 4, объект жилой недвижимости, купленный при помощи маткапитала, фиксируется как владение каждого члена семьи.
Проще говоря, квартира, приобретенная на сертификат в обязательном порядке, оформляется в долевую собственность на каждого члена семейства. Разумеется, включая всех несовершеннолетних детей.
Фиксация долей производится не позднее 6 месяцев с момента покупки жилища. Процедура осуществляется в нотариальной конторе с разрешения опекуна, которым в большинстве случаев выступает мать.
И вот здесь заключается основной нюанс, требующий внимания. Поскольку лица, не достигшие 18 лет, не могут самостоятельно распоряжаться причитающейся им собственностью, такое право возлагается на их родителей. Однако органы опеки обязаны проверять, чтобы жилищные интересы детей не были нарушены. Проще говоря, структура стоит на защите таковых, поэтому получение разрешения от органов попечительства является первоочередной задачей на пути проведения сделки по продаже жилища. Этот момент закреплен в статье 37 ГК РФ и статье 21 федерального правового акта об опеке № 48-ФЗ.
В частности, совет попечительства зорко следит за тем, чтобы в результате отчуждения квартиры, несовершеннолетние лица не утратили доли в праве собственности. Поэтому сделка по продаже должна осуществляться одновременно с приобретением другого жилища. При этом проверки будут проводиться на каждом этапе всего процесса реализации недвижимости. Однако волноваться не стоит, следует лишь заранее подыскать оптимальный вариант для дальнейшего проживания и заключить с его продавцами предварительное соглашение о купле-продаже.
Если же все владельцы объекта недвижимости уже вступили в совершеннолетие, потребуется обычное согласие от каждого собственника. Без привлечения сторонних государственных учреждений и проведения всевозможных проверок с их стороны.
Как использовать сертификат, необходимые документы
Неизменным остается следующий список:
- Заявление.
- Сертификат на материнский капитал.
- Копии удостоверений личностей и СНИЛС обоих супругов.
- Копии свидетельств о рождении всех детей.
- Нотариально заверенное обязательство о выделении доли на каждого члена семьи (при покупке, строительстве, реконструкции недвижимости).
Для усыновителей:
- Решение суда.
Рассмотрим какие еще документы необходимы для использования дотации в зависимости от выбранной цели.
| Направления | Необходимые документы |
| Покупка недвижимости |
|
| Реконструкция собственного дома |
Для получения компенсации за уже проведенную реконструкцию предоставляются чеки, накладные и договора на аренду оборудования. |
| Строительство дома | Своими силами:
С привлечением подрядной организации:
Для получения компенсации за уже построенный дом предоставляются чеки, накладные, договора подряда и аренды оборудования. |
| Погашение ипотеки |
|
| Образование детей | Для оплаты обучения:
Оплата за присмотр в дошкольном заведении:
Для оплаты общежития:
|
| Увеличение пенсии матери |
|
| Реабилитация детей-инвалидов |
|
| Оформление ежемесячного пособия |
|
Если квартира куплена в ипотеку
Процедура продажи недвижимости, приобретенной в ипотеку с подключением средств материнского сертификата, также возможна. Но здесь потребуется предварительно согласовать весь процесс с банковской организацией, предоставившей кредит. И лишь после этого можно приступать к поиску нового жилья и обращаться в опеку за разрешением на проведение двойной сделки.
Здесь существует еще один момент – доли на членов семьи в ипотечных квартирах распределяются после снятия обременения, то есть в течение полугода с момента погашения жилищного займа. Тогда как реализовать жилье может потребоваться ранее указанного срока.
И вот здесь допускается проведение сделки без выделения долей. Подобное возможно если каждому несовершеннолетнему выплачивается компенсация в денежном эквиваленте, равная стоимости доли в квартире. Однако для проведения такой операции также потребуется разрешение опеки. Если согласие в вопросе достигнуто, на имя ребенка открывается счет в банке и на него перечисляются средства.
Еще один вариант – выделение аналогичной доли в другом жилище, например, приобретаемом взамен прежнего. Допускается фиксация части собственности в квартире, зарегистрированной на какого-либо родственника.
В любом случае подобные манипуляции проводятся только при согласии опеки. Если официальное разрешение отсутствует, сделка может быть аннулирована.
Если получено разрешение от всех сторон, банк предлагает несколько схем продажи ипотечного жилья:
- часть средств покупателя зачисляется на счет в виде погашения финансовых обязательств по ипотечному договору продавца;
- составляется новое соглашение, по которому обязательства продавца по договору займа передаются покупателю;
- продавец погашает ипотеку самостоятельно, с квартиры снимаются обременения, и она переоформляется во владение покупателя.
Справедливости ради, стоит уточнить, что подобные сделки чреваты некоторыми рисками для покупателя квартиры, приобретенной ранее на маткапитал. Подобное связано не только с длительностью проведения сделок и множественными бюрократическими проволочками, но и тем фактом, что, если процесс не соответствовал нормам закона, договор может быть аннулирован.
Например, если были ущемлены права детей, таковые могут оспорить сделку не только после наступления совершеннолетия, но и еще в течение 3 лет после этого.
Продажа жилья, купленного на материнский сертификат, не запрещается законом. Сделка может быть проведена, но только при наличии задокументированного согласия от совета попечительства. Этот документ считается основным в осуществлении сделок подобного рода, поскольку реализация недвижимости, приобретенной на средства госбюджета напрямую связана с правами и интересами несовершеннолетних детей. Если какие-либо условия и требования не будут соблюдены, договор купли-продажи будет признан ничтожным.
Можно ли легально обналичить материнский капитал
Если под обналичиванием понимать оплату средствами господдержки семейных расходов в соответствии с целями, установленным законом, то такие действия правомерны и обоснованы.
Право на финансовую поддержку приобретается в два этапа:
- Вначале представляются документы и подается заявление на МК. По результатам их проверки заявителю выдаётся сертификат, удостоверяющий право на маткапитал;
- При возникновении у семьи обязательств, которые могут погашаться средствами материнского капитала, получатель направляет в Пенсионный фонд (ПФР) заявление о соответствующем распоряжении, в котором указывает цель использования и подтверждает её документами. Заявления подаются в офис Пенсионного фонда по месту жительства или многофункциональный центр (МФЦ) государственных и муниципальных услуг «Мои документы». Принимающий специалист либо представит специальный бланк, либо сам заполнит заявление в электронном виде на основании данных заявителя, распечатает его, предложит проверить и подписать.
Следует помнить о том, что средства господдержки подотчётны. ПФР вправе проверить, как получатель распорядился бюджетными деньгами, а тот, в свою очередь, обязан предоставить документы, подтверждающие цели и суммы расходов.
На собственный банковский счёт получатель сертификата выведет деньги в следующих случаях:
- реконструкция или строительства жилого дома собственными силами;
- компенсация расходов на приобретение специальных товаров для ребенка-инвалида;
- выплата накопительной пенсии матери;
- ежемесячные выплаты малоимущим семьям.
В вопросе, как обналичить материнский капитал, можно выделить только законное применение денежных средств, что оговаривается в законах государства и нормативных актах. Здесь выделяют следующие права владельцев сертификата использовать его законно:
- Приобретение собственного жилья – это может быть квартира, дом или изолированная комната. Допускается выкуп доли, если владелец сертификата имеет долевую собственность;
- Допускается использование на улучшение жилищных условий – это расширение уже имеющейся жилплощади или проведение ремонта/реконструкции недвижимости, в которой проживает ребенок. В таком случае владельцу сертификата необходимо представить заключение экспертов о необходимости ремонта, поскольку настоящее состояние представляет угрозу жизни детям;
- Средства можно получить на оплату образования детей – это дошкольные, школьные и профессиональные учебные заведения, которые удовлетворяют требованиям государственного стандарта. Можно оплачивать секции и кружки, если организациям выдана соответствующая лицензия на осуществление проводимой деятельности;
- Разрешается класть средства на пенсионный счет мамы. Законопроект предполагает формирование накопительной части, которой женщина может воспользоваться после выхода на пенсию. Здесь важным условием заключается сохранение родительских прав на детей, после рождения которых и был получен сертификат;
- При необходимости можно потратить средства на реабилитацию детей инвалидов или лечение ребенка, нуждающегося в срочной терапии.
Забрать средства наличной формой не получится – Пенсионный Фонд перечисляет суммы на счета получателей в зависимости от ситуации и запроса владельца. После чего снимать их могут только получатели. Запрашивать предоставление денег материнского капитала можно, не дожидаясь 3 лет ребенка, после рождения или усыновления которого был выдан сертификат.
Других случаев получения денежных средств наличными легально не существует. Но при тщательном изучении вопроса владельцы находят способы, как обналичить капитал.
Допустима ли продажа жилища, купленного на маткапитал
Семейный капитал, как вид государственной поддержки, считается самым популярным вариантом финансовой помощи, используемым для покупки жилой недвижимости. Конечно, средства допускается потратить и на иные цели в рамках тех, что изложены в правовых актах, однако обладатели сертификата неизменно предпочитают дополнять капиталом сумму накоплений для приобретения квартиры. Другой способ – оплата первого взноса по ипотечному кредиту либо погашение основной части долга по уже имеющемуся жилищному займу.
С применением семейного сертификата в этом случае все ясно. Но как быть, если семья переезжает в другой регион либо просто решает изменить место проживания. В этом случае возникает острая необходимость продать объект недвижимости, но допустимы ли такие сделки.
На самом деле продажа жилья, приобретенного за материнский сертификат вполне реальна. Закон о предоставлении средств капитала и их реализации не содержит никаких ограничений относительно проведения таких сделок.
Однако существует несколько основных моментов, требований и условий, которые потребуется соблюсти. Основные из них связаны с получением разрешений от различных инстанций.
Как продать квартиру, купленную по материнскому капиталу
Сегодня недвижимость с госпомощью в составе ее стоимости можно:
- продать и сразу купить новую (одновременная регистрация двух сделок);
- обменять;
- продать с целью строительства отдельного дома;
- реализовать и вырученные средства разместить на счет на имя детей.
Наиболее распространенным вариантом является первый – продажа имеющейся квартиры и последующая покупка новой (как с доплатой, так и без нее).
Продажа жилья может быть обусловлена следующими причинами:
- семья переезжать в другой регион или город;
- ранее купленная недвижимость не соответствует санитарно-эпидемиологическим нормам (неблагополучный район, шумные соседи, промерзание в холодное время года и т.д.);
- семья получила возможность расширить жилплощадь;
- появилась срочная потребность в деньгах (имеющееся жилье разменивается на меньшую площадь).
Обобщенно процедура продажи апартаментов или квартиры, приобретенных на маткапитал (без ипотеки), включает в себя следующую последовательность действий или шагов:
- Поиск покупателя на свою квартиру и потенциальной жилплощади для покупки.
Делать это рекомендуется одновременно с целью минимизации временных издержек. Определившись с покупаемой квартирой и договорившись с потенциальным покупателем имеющейся, можно заблаговременно заключить предварительные договоры купли-продажи, в которых лучше сразу прописать доли всех членов семей.
Если новая квартира будет покупаться помимо собственных средств с помощью ипотечного займа, то ее можно изначально оформить на одного или обоих родителей, и дополнительно подтвердить свои обязательства по последующему выделению долей детям через нотариуса.
- Сбор комплекта документов для получения разрешения от ООиП.
Подготовить необходимые бумаги следует также заранее, чтобы свести к минимуму время ожидания.
- Получение от органов опеки официального документа, по которому разрешается продажа квартиры с обременением по материнскому капиталу.
Ждать такой документ обычно приходится от нескольких недель до одного месяца. Положительное решение будет вынесено только в том случае, когда ООиП уверены, что будут учтены все права детей. Если новое жилье планируется покупать в рассрочку, то высока вероятность получения отказа от органа опеки, так как подозревается ухудшение условий проживания.
- Получение от покупателя обозначенной в договоре суммы первоначального взноса.
Вносимая доля от цены недвижимости согласуется участвующими сторонами (обычно от 10 до 50%). Деньги обычно перечисляются на счет продавца квартиры. Срок перевода будет минимальным (обычно в тот же день).
- Регистрация сделки.
В Регпалате или МФЦ регистрируется договор купли-продажи квартиры на материнский капитал, что подтверждается соответствующей записью в Росреестре и выдачей нового свидетельства о собственности.
- Окончательный расчет между продавцом и покупателем.
В схеме продажи квартиры, купленной за материнский капитал, с использованием ипотеки, представленная выше пошаговая инструкция будет содержать в себе несколько дополнительных пунктов:
- зачисление полученных от покупателя средств в счет исполнения кредитных обязательств;
- получение разрешения от банка на заключение нового договора купли-продажи и перевод обязанностей продавца на покупателя недвижимости;
- снятие обременения с квартиры после окончательного расчета по ипотечному договору (итоговый шаг).
Второй пункт встречается крайне редко, так как банки не хотят брать на себя излишние риски.
Продать квартиру за мат капитал куда обращаться, документы
Чтобы продать квартиру за маткапитал, и продавцы, и покупатели должны собрать соответствующий пакет документов и обратиться в МФЦ (многофункциональный центр по месту нахождения квартиры) или в управлении Федеральной Регистрационной службы (УФРС) – также по месту нахождения недвижимости.
Пакет документов для продажи квартиры за маткапитал должен включать:
1. Паспорта продавцов и покупателей квартиры для удостоверения личности.
2. Свидетельства о рождении или паспорта несовершеннолетних собственников (сособственников).
3. Разрешение опеки на продажу собственности несовершеннолетних. Если при продаже квартиры есть несовершеннолетние собственники (сособственники) до 14 лет, в пакет документов должны входить свидетельства о рождении родителей или опекунов, а также разрешение опеки на продажу собственности несовершеннолетнего.
Если ребенку от 14 до 18 лет, то понадобиться уже паспорт ребенка и паспорт родителя (опекуна), а также разрешение опеки на продажу собственности несовершеннолетнего.
4. Нотариально заверенное согласие супруга(и) на продажу, если продаваемая квартира куплена в браке и второй супруг не сможет присутствовать на сделке. Данное нотариальное согласие понадобиться даже в том случае, если недвижимость оформлена на одного из супругов, но она приобреталась в браке.
Например, муж купил квартиру жене в браке. Оформили квартиру полностью на жену. Жена захотела продать квартиру, а мужу надо уехать, он не будет присутствовать на сделке. В таком случае нужно нотариальное согласие мужа не сделку, иначе купля-продажа квартиры не состоится. Нотариус не оформит сделку.
5. Нотариально заверенный договор купли продажи. Чтобы у продавцов и покупателей не оставалось никаких сомнений и рисков, то составлять договор купли-продажи рекомендуется у нотариуса.
Нотариусы бывают государственные и частные. К государственным нотариусам нужно записываться в очередь, если есть цель сэкономить на оформлении бумаг. Частные нотариусы (наравне с государственными), оказывают услуги дороже, но к ним можно обратиться в любое время.
6. Нотариально заверенная доверенность от продавцов. Если собственники не могут присутствовать на сделке, но хотят продать свою квартиру (в данном случае за средства маткапитала), то человек, выступающий на сделке за продавцов должен иметь на руках нотариально заверенную доверенность на продажу.
В этой заверенной доверенности прописывается человек, которому люди доверяют продажу квартиры. Прописываются обязательства по перечислению средств. Если такой доверенности не будет, что сделка купли-продажи не состоится.
Какие существуют ограничения
Основными требованиями при реализации жилья, купленного на семейный капитал, выступают:
- Без документального разрешения со стороны совета попечительства и опеки продать квартиру не получится.
- Доля в праве собственности должна быть сохранена за несовершеннолетним. За ребенком документально фиксируется владение одной частью другого жилого помещения.
- Если доли в виде квадратных метров в новой квартире будут меньше, чем в предыдущем жилище – сделка не сможет состояться. Доля должна быть равноценна предыдущей либо больше таковой.
- Несоответствие объекта недвижимости фиксированным стандартным нормам (санитарным и техническим) может повлечь за собой несогласие со стороны опеки. Условия проживания должны либо улучшаться, либо соответствовать прежним, но ни в коем случае не быть хуже.
Важно помнить, что, если не уделить внимание каждому из указанных ограничений и все равно провести сделку отчуждения жилищного объекта, впоследствии соглашение купли-продажи может быть признано ничтожным. При этом в первую очередь пострадают интересы детей и покупателя
Загрузка...
