Приватизация кооперативной квартиры

Права владельца кооперативной жилплощади

Имея право собственности, дольщик кооператива получает возможность проводить сделки, по отчуждением его жилплощади.

Владелец кооперативной квартиры имеет ограничения по назначению её использования.
Жилищный кодекс в статье 20 дает право владельцу квартиры по отношению к иному лицу или организации по договору аренды, найма либо бесплатно передать в использование свою собственность.

Пайщик кооператива может произвести обмен своего жилья на жилплощадь в том же здании, входящую в государственный жилищный фонд, в случае смены места жительства. Для обмена необходимо подтверждение всех членов семьи, что живут вместе с собственником квартиры, согласно действующим положениям Жилищного Кодекса и требованиям устава кооператива.

Если квартира выкуплена владельцами на момент нахождения в браке, то в случае развода они могу разделить данную жилплощадь.

Если поделить на основе мирного соглашения не удается, то возможно в судебном порядке рассмотреть отделение жилплощади на территории проживания, а также необходимость перестройки жилья, с целью полного разделения комнат.

Оформление и регистрация

С этим делом лучше не затягивать, поскольку с течением времени могут появиться определенные проблемы, касающиеся сбора и предоставления необходимых документов (в кооперативе может смениться председатель или он вовсе может быть упразднен).

Чтобы оформить регистрацию нужно подать соответствующее заявление в Росреестр, предварительно собрав необходимый пакет документов:

• паспорт заявителя;
• справка, полученная в кооперативе, подписанная председателем ЖСК и имеющая необходимую информацию — о том, что паевой взнос выплачен до конца, с указанием размера и даты, данные и реквизиты пайщика, выплатившего этот взнос, адрес недвижимости, которую надо зарегистрировать, с указанием размера жилплощади, этажа и других подробностей (в двух экземплярах);
• если регистрация совершается на умершего, то в справке должен фигурировать документ о факте смерти, точная дата смерти (при этом необходимо предоставить дополнительные бумаги — копия свидетельства о смерти, нотариально заверенная копия завещания или документы, свидетельствующие о наличии родства);
• также должен быть предоставлен кадастровый паспорт имущества — оригинал и должным образом оформленная копия;
• копия ордера на кооперативную жилплощадь, заверенная или управляющим органом ЖСК, или нотариусом;
• если паевой взнос был переоформлен на кого-то из членов семьи или в случае, когда он был выплачен не в полном объеме и передан другому лицу после 1 июля 1990 года, то это должно подтверждаться ксерокопией протокола собрания участников ЖСК;
• квитанция об уплате госпошлины;
• если кооперативная квартира приобретена в порядке обмена, совершенного в промежутке между 01.07.1990 — 01.08.1994 года, (но только в том случае, если бывший владелец полностью выполнил свои обязательства по выплате паевого взноса) нужно добавить еще несколько бумаг — обменный ордер на жилплощадь (копию) и заявления обеих сторон, участвующих в сделке (также копии), заверенные соответствующей печатью и подписью должностного лица из «Горжилобмена».

Рассматриваться заявление будет один месяц, по истечении которого получите документ о регистрации права собственности либо мотивированный отказ. Отказать могут по причине отсутствия какого-либо необходимого документа или в том случае, если на оформление подавало лицо, не имеющее на то полномочий.

Процедура наследования жилплощади

Чтобы заявить право унаследования собственности, надо подождать шесть месяцев. Законом определен такой термин в целях определения эвентуальных наследников.

Наследники могут унаследовать имущество в соответствии с завещанием, составленным бывшим хозяином квартиры и заверенным нотариусом, или по Закону.

Что это значит? Отечественное наследственное право (в соответствии с 63 главой Гражданского кодекса) выделяет восемь пунктов очередей для наследников:

1. Близкие родичи: супруг(а); родители; дети, внуки.
2. Если наследники первой очереди не определяются, то право унаследования имеют полнородные сестры и братья; дедушки, племянники (цы) наследодателя.
3. Тети и дяди, двоюродные сестры и братья по праву представления.
4. Родственники 3-ей степени родства.
5. Родственники четвертой степени родства и т.д.

В дальнейшем перечни наследников по закону имеют право наследования отчим и мачеха наследодателя или падчерицы и пасынки.

После того, как пройдет обозначенный законом временной период со дня смерти хозяина квартиры, потенциальный наследник обращается к нотариусу и в правовом поле получает документы на владение квартирой. Д

ля того чтобы получить свидетельство, необходимо представить ведомости, которые определяют его родство с бывшим хозяином квартиры. В случае составленного завещания такие документы не нужны.

Иногда собственность принимается фактически, когда наследник прописан в квартире. Доказательством фактического проживания человека могут быть акт обследования соседей, оплаченные квитанции по коммунальным платежам, чеки на покупки.

Право наследования

Главной отличительной особенностью при унаследовании кооперативного вида жилья – квартиры является то, что процедура унаследования может набрать юридическую силу и вступить в действие в момент, когда не все члены кооператива внесли стопроцентно паевые взносы.

В таком случае наследники не смогут получить наследство, поскольку эта недвижимость будет считаться собственностью кооператива, то есть производственной. И в наследство перейдет не сама кооперативная квартира, а невыплаченный пай.

Процедура унаследования невыплаченной кооперативной квартиры осуществляется соответственно положения устава о кооперативе, и наследник имеет только право пользоваться этим имуществом, но право владения квартирой не имеет. В том случае, если пай будет выплачен к моменту открытия разрешения на оформление наследства, то данные изменяются, и он получает это право, независимо от места проживания.

Надо принять к сведению, что, если наследниками становятся супруги, то они должны вносить пай в равных частях, поскольку только в этом случае кооперативная собственность станет общей.

Порядок действий для оформления наследства выплаченной кооперативной квартиры такой, как и у обычной квартиры. Оформление права на свое имущество осуществляется в соответствии с законом или выполняя условия завещания.

Ждать открытия унаследования жилья необходимо так же шесть месяцев. Потом обычная процедура:

• обращение к нотариусу;
• предоставление соответствующих документов;
• получение свидетельства.

Имеет место получение фактически принятой собственности при условии проживания и регистрации наследника в кооперативной квартире.

Если этих проблем с паем нет и с документами все в порядке, то, чтобы наследственность была правильно оформленной, необходимо обращаться к профессионалам – юристам. Они предоставят необходимую полную консультацию относительно проблем, связанных с правом собственности на кооперативное жилье.

Механизм регистрации квартиры

Регистрация кооперативной квартиры. Фото № 1

Если внимательно изучить юридический процесс регистрации кооперативной квартиры, то первое на что нужно обратить внимание, это на существующие способы строительства кооперативного жилья. Их бывает два

1. В первом случае происходит организация граждан, которые хотят стать собственниками своего жилья. Далее они создают жилой строительный кооператив (юридическое лицо ЖСК), регистрируют устав в органах муниципальной власти. На общем собрании избирают председателя, получают под строительство земельный участок, и находят строительную организацию, которая готова соорудить многоквартирный дом. С ней заключается договор, и каждый участник становится пайщиком, внося оговоренные платежи. После того как многоквартирный дом сдается, каждый пайщик становится обладателем оговоренного пая в виде конкретного жилого помещения.
2. Во втором случае создается просто Жилой кооператив. Его особенностью является то, что многоквартирный дом сооружается не за деньги пайщиков, а за привлеченные средства (например, кредит). Далее граждане объединяются в кооператив, пишут устав, регистрируют его в органах муниципальной власти, и становятся пайщиками. Они ежемесячно платят определенные суммы за паевое жилое помещение.

Несмотря на некоторые различия, механизм регистрации квартиры в таких кооперативных многоквартирных домах одинаков, и проходит по следующему алгоритму:

• должно быть создано юридическое лицо (жилищный многоквартирный кооператив), его устав должен быть зарегистрирован, выбран председатель, назначены члены правления, взят на работу бухгалтер, сделана печать;
• все регистрационные документы, образец подписи директора (главы кооператива), главного бухгалтера, перечень членов правления кооператива, должны быть переданы в органы регистрационной службы;
• после сооружения многоквартирного дома, он должен быть передан вместе со всеми жилыми и иными помещениями на баланс кооператива;
• каждый пайщик, который платит деньги за пай (квартиру), должен быть принят в члены жилого многоквартирного кооператива на общем собрании;
• для регистрации квартиры на баланс кооператива достаточно факта сдачи многоквартирного дома в эксплуатацию;
• для регистрации квартиры за конкретным пайщиком в едином реестре собственников пайщик обязан предоставить копию устава, справку о выплаченном пае в регистрационный орган по месту нахождения жилого помещения, и получить выписку из реестра, что он стал полноправным собственником.

Как видно правовой механизм регистрации кооперативной квартиры несколько отличается.

Приватизация кооперативной квартиры, как приватизировать кооперативную квартиру

/ Жилищные споры / Приватизация кооперативной квартиры

Просмотров 134

Вторая половина 80-х годов прошлого века ознаменовалась появлением кооперативных квартир. До этого момента жилье принадлежало государству, а обычные люди имели право на проживание в квартирах. Понятия «частной собственности» еще не существовало. Однако с появлением первых жилищно-строительных кооперативов (ЖСК) многие семьи получили возможность приватизировать недвижимость.

Стоит ли регистрировать кооперативную квартиру в 2018 году? Однозначно! Но процедура существенно отличается от приватизации, которую мы знаем сейчас. Оформление кооперативного жилья имеет ряд нюансов – настало время рассказать о них более подробно.

Что такое «кооперативная квартира»?

Основное отличие кооперативной квартиры от муниципального жилья – статус собственника. Кооперативное жилье изначально не принадлежит государству. Владельцем и распорядителем выступает юридическое лицо – ЖСК, куда входят так называемые пайщики. Члены ЖСК уплачивают паевые взносы, после чего могут стать полноправными собственниками квартир (п. 1 ст. 129 ЖК РФ).

Вместе с введением нового Жилищного кодекса в 2004 году, произошли изменения и в деятельности ЖСК. Им на смену пришли товарищества собственников жилья (ТСЖ). Изменение организационной формы фактически не поменяло жилищные правоотношения среди пайщиков. Но их «вежливо» попросили подтвердить факт выплаты пая не обычным свидетельством, а полноценным документом на владение недвижимостью – начиная с 2016 года, таким документом считается выписка из ЕГРН.

Для того, чтобы стать собственником кооперативной квартиры человеку нужно погасить паевой взнос. До тех пор пайщик имеет право только на проживание в кооперативной квартире. Заключать договор купли-продажи, дарения, обмена или завещания пайщик не сможет. Правда, допускается сдача квартиры в аренду (п. 1 ст. 128 ЖК РФ).

Как делится кооперативная квартира по наследству

Решение подобного вопроса зависит от способа вступления в права наследования. Если наследодатель оставил завещание на квартиру, то имущество делится между претендентами в соответствии с его положениями.

Владелец жилья может определять круг претендентов и размер доли каждого из них. Если распоряжение не содержит такой оговорки, то имущество делится между претендентами в равных долях.

Раздел собственности по закону подразумевает равноправие претендентов. Имущество делится поровну между наследниками одной линии.

Механизм раздела собственности сохраняется даже при смене очередности получателей. Первыми в очереди на имущество пайщика стоят близкие родственники (ст. 1142 ГК РФ).

Если наследодатель не успел полностью рассчитаться за жилье, то наследованию подлежат уплаченные им деньги, которые находятся на счете жилищного кооператива.

Что касается супружеской доли, то она выделяется до фактического раздела собственности. Мужу или жене принадлежит половина квартиры или суммы выплаченного пая.

Чтобы получить свидетельство о праве собственности, супругу нужно подать заявление нотариусу. Как быть, если долевые выплаты в жилищный кооператив частично производились до регистрации брака? Супругу полагается та часть собственности/средств, которая вносилась совместно после узаконивания отношений.

Кооперативные доли наследников

Во время унаследования кооперативной квартиры наблюдаются случаи наличия нескольких наследников. Каждый из них претендует на право собственности и равнозначные доли. Но как разделить их доли, если нет завещания?

Закон предусматривает процедуру разделения по договоренности членов семьи. Если такую договоренность осуществить невозможно, то проблема разрешается в суде. Каждый претендент может подать иск (заявление), в котором  они информируют о доли наследства, которую хотят получить.

При разделе квартиры по договоренности, каждый из наследников должен осуществить некоторые действия:

1. Отказ от прав на свою долю наследства, которая есть частью общей долевой собственности.
2. Приобретение права на отдельное собственное имущество в общей части наследства.

Важно знать: выделить долю наследнику можно также путем выплаты денежной компенсации совладельцу.

Совладелец может также на свое усмотрение распорядиться со своей долей, но эти действия он должен согласовать с остальными наследниками. В случае продажи первыми покупателями считаются совладельцы. Оформить дарственную или завещание на свою долю наследства можно лишь в том случае, если совладельцы не претендуют на эту часть общего наследства.

При осуществлении этих процедур закон предусматривает в обязательном порядке заявить о своих действиях заранее, чтобы совладельцы имели время на обдумывание и выбор своих вариантов. Принять соответствующее решение они должны на протяжении одного месяца. Если на протяжении этого термина совладельцы не выкупили часть, то наследник имеет право распоряжаться ею лично.

Следует также отметить, что во время выделения кооперативной доли, должен быть учет несовершеннолетних детей и недееспособных членов семейства.

Все эти процедуры на выделение кооперативной доли квартиры осуществляются нотариально, поскольку носят характер универсальной сделки и совладельцы проходят все вышеназванные этапы по месту открытия унаследования кооперативной квартиры.

Обратите внимание: сейчас набирает юридического полномочия практика перехода кооперативной формы собственности на Товарищество собственников жилья.

Полезно также знать, что кооперативная квартира не подлежит приватизации, поскольку это жилье не является государственным. И человек, который имеет на руках документы о выплате паевых взносов, в приватизации не принимает участие.

Как наследуется имущество по закону, смотрите комментарии юриста в следующем видео:

Приватизация кооперативного жилья

Приватизация и фонд кооперативного жилья никак не взаимосвязаны, так как по закону РФ «О приватизации жилищного фонда» от 29.12.2004 №189 ФЗ, приватизация — это перемещение помещений из государственного фонда жилья во владение граждан, проживающих там по договору найма.

Квартира в кооперативном доме со стадии строительства находится в собственности кооператива, то есть юридического лица. Пайщик ЖК сможет владеть кооперативной жилплощадью, с подтверждающими данное право документами, только после оплаты своих долевых взносов. Хозяйственные и иные постройки вместе с территорией, прилегающей к дому, является общим владением пайщиков ЖК.

Трудности при оформлении кооперативного имущества

При несоблюдении сроков регистрации в государственных органах, в праве участника ЖК на оплаченную квартиру не может быть удовлетворено.

Даже, если удостоверены документами, предоставленными для оформления, обстоятельства возникновения прав на собственность, владелец не может в полном праве ею управлять.

Также нельзя получить по статье 220 Налогового кодекса Российской Федерации налоговый вычет по имуществу, даже если долевой взнос полностью погашен, из-за отсутствия документа с регистрацией права на жилплощадь, полученную при долевом участии.

Не нужно регистрировать кооперативную жилплощадь в Едином государственном реестре по правам на недвижимость, когда она уже давно зарегистрирована в Бюро технической инвентаризации. По закону данное право может регистрироваться в ЕГРП и передаваться при продаже либо иных действиях следующему владельцу.

Порядок регистрации квартиры в государственных органах

Для вступления в кооператив необходимо внести первоначальный взнос, что будущий владелец жилплощади отдает на организационные потребности, а в последствии, еще потребуются паевые взносы.

В случае, оплаты дольщиком кооператива практически всей стоимости квартиры в законченном доме, по Закону СССР о собственности, вошедшем в силу в 1990 году, он получал ее в полное распоряжение, что было также зафиксировано в Статье 129 ЖК РФ и статье 3 ФЗ «О жилищных накопительных кооперативах».

Дольщик не сможет продать, подарить квартиру или передать ее часть кому-нибудь, если у него нет свидетельства о праве на жилую собственность из Регистрационной палаты.

К сдаче дома в эксплуатацию Застройщик должен подготовится очень тщательно.

При подготовке документов для подачи в регистрационное государственное бюро по правам на имущество, нужно иметь справку о занимаемой жилплощади, зависящую от размеров долевого взноса. Которую кооператив может получить только после инвентаризации, учетным и оценочным мероприятиям по недвижимости в государственных органах при вводе в эксплуатацию помещений из жилищного фонда ЖК.

Что необходимо для государственной регистрации?

Чтобы полностью завершить регистрацию квартиры в государственных органах для документального подтверждения права на собственность, нужно иметь при оформлении такие документы:

• справка о регистрации ЖК как юридического лица;
• протокол полного собрания участников кооператива, дающий подтверждение о избрании его председателя и бухгалтера;
• зарегистрированный в строительном комитете устав;
• справка о членстве в ЖК и сроке уплаты долевых взносов, завизированная его печатью и подписями главного бухгалтера и председателя;
• документы и протоколы, технически описывающие объект недвижимости.

В органы регистрации руководство кооператива одновременно предоставляет данные по членскому составу ЖК, компетенции председателя и бухгалтера кооператива вместе с их подписями, а также оттиски его печатей.

Что такое кооперативная квартира

Во времена Советского Союза был введен механизм, позволяющий приобрести в собственность квадратные метры путем вступления в члены жилищного кооператива (ЖК).  Условия для получения кооперативного жилья существенно отличались от порядка выдачи муниципальных квартир. Чтобы получить статус пайщика, человек обязан единоразово внести вступительный взнос и ежемесячно платить определенную денежную сумму в фонд ЖК.

Квартиры, являющиеся частью ЖК, имеют следующие особенности:

1. Одновременно со вступлением в ЖК устанавливался перечень собственников. В результате на оформление могли претендовать не все лица, зарегистрированные в квартире, а только исключительно сам пайщик. В случае если член ЖК состоял в официальном браке, имущество оформлялось как совместная собственность и законный партнер пайщика имел на него такие же права.
2. Кооперативными квадратными метрами не владеет ни государства, ни муниципальное образование. Поэтому к ним не относятся стандартные положения о приватизации.
3. Жильем являющимся частью ЖК владеют все члены кооператива на праве долевой собственности, но ровно до того момента пока кто-нибудь не инициализирует оформление квартиры на себя.

Из-за характерных особенностей кооперативного жилья, оно не подпадает под действие Федерального Закона №1541-1 «О приватизации…». В ЖК действует правило общей собственности, отдельные пайщики не могут самостоятельно распоряжаться жилплощадью, в которой они проживают.

Как оформить наследство на кооперативную квартиру

При отсутствии завещания наследниками считаются ближайшие родственники наследодателя в соответствии с очередностью.

Вступление во владение кооперативной квартиры происходит стандартно в соответствии с законом и завещанием при его наличии. Право собственности на жилплощадь оформляется поэтапно:

• регистрация заявления в нотариальной конторе;
• подготовка документации;
• предоставление пакета справок нотариусу по месту регистрации усопшего;
• оплата госпошлины, которая рассчитывается в зависимости от стоимости помещения;
• доставка в нотариат квитанции об уплате услуг;
• получение свидетельства о регистрации права на наследование;
• оформление собственности на имущество в ЕГРП.

Лишь после завершения всех этих операций наследник приобретает статус владельца. До этого он не может распоряжаться жильем по своему усмотрению.

Список документов для вступления в наследство

Для оформления права собственности на кооперативную квартиру нотариусу предоставляется пакет документов и специальные справки:

• удостоверение личности наследника;
• свидетельство о смерти бывшего владельца;
• акт оценивания собственности;
• техническая документация на квартиру;
• документ о родстве с умершим наследодателем;
• свидетельство о праве наследования;
• подтверждение выплаты полной стоимости жилья (основной документ);
• квитанция об оплате госпошлины;
• заявление о принятии наследства.

Преемник вправе заявить об отказе от наследования имущества, написав соответствующее заявление.

Налог на наследство кооперативной квартиры

Уплата налогов при регистрации собственности на наследуемое имущество происходит согласно установленным расценкам:

• первоочередные претенденты за нотариальное оформление вносят 0,3% от оценочной стоимости жилплощади (не более 100 тыс. рублей);
• наследники последующих очередей – 0,6 % (не выше 1 млн. рублей);
• за процедуру обнародования завещания – 300 рублей;
• за осуществление мероприятий по хранению завещания – 600 рублей.

От платежей освобождаются владельцы доли жилья, а также недееспособные и не достигшие совершеннолетия родственники.

ЖСК – это юридические лица, объединяющие граждан для строительства здания на условиях долевого финансирования. При наследовании кооперативных квартир встает множество вопросов, которые регулируются в зависимости от того, была ли выплачена полная стоимость жилья, существует ли завещание и регистрация на этой площади. Право наследования на помещение обусловлено всеми факторами формирования кооператива и реального статуса квартиры в момент объявления наследниками своих притязаний на имущество. Право собственности может быть определено по закону или по завещанию.

Что делать, если наследодатель принимал участие в потребительском кооперативе

Наследование прав, связанных с участием в потребительском кооперативе, происходит в несколько ином установленном порядке. В этом случае наследник получает возможность вступить в кооператив, и получить все соответствующие права. Отказать во вступлении ему не могут. Если наследников несколько, то вступает в кооператив кто-то один. Кто станет участником, определяется следующими путями:

• Через добровольный договор между наследниками;
• Через суд.

Наследники, которые не вступили в кооператив, имеют права на получение компенсации, соответствующей своей доле в пае. К примеру, выплаты наследодателя составили 500 000 тысяч. Есть два наследника, но вступил в кооператив только один. Второй может потребовать компенсации в размере 250 000 рублей. Выплаты производятся в сроки, установленные между наследниками. Сроки могут вводится и судом. В любом случае, они не должны превышать 6 месяцев.

Если ни один наследник не вступил в кооператив, всем лицам должны быть сделаны выплаты из пая наследодателя в размере, соответствующем размеру их долей. Компенсации выплачиваются согласно пунктам устава сообщества.

При наличии кооперативной квартиры наследники, в любом случае, получают часть наследственной массы. Если пай не выплачен до конца, им направляются платежи от оплаченной части. Недвижимость остаётся в собственности кооператива. Если он оплачен, то можно получить все права на жильё.