Согласие супруга на продажу недвижимости нужно, если объект находится в общей собственности семейной пары. Однако такое бывает далеко не всегда. Попробуем разобраться, когда супруг должен давать разрешение на сделку относительно земельного участка, квартиры, коттеджа – а когда оно не нужно.
Зачем нужно согласие при сделках с недвижимостью?
Действующее российское законодательство предусматривает, среди прочих, следующие принципы:
- право собственности не должно быть нарушено;
- сделки с недвижимостью нужно регистрировать.
Именно из сочетания этих принципов и происходит необходимость получать согласие супруга на продажу квартиры или другого недвижимого имущества. Дело в том, что все, что нажито в период брака, по закону принадлежит обоим супругам совместно. В результате, если, к примеру, муж заключает договор на продажу земельного участка или квартиры, но при этом не получает разрешение у жены – он тем самым нарушает ее права, поскольку жена в этом случае выступает как сособственник.
Согласие супруга на совершение сделки должно быть оформлено в письменном виде и надлежащим образом зарегистрировано – иначе регистрирующий орган просто не примет документы и не внесет изменения в ЕГРП. Именно из-за того, что недвижимость регистрируется, и требуется такая процедура. Для сделок с другими видами имущества это не требуется: к примеру, получать согласие супруга на продажу автомобиля нет необходимости.
Также необходимо отметить, что соглашаться муж или жена должны не только на продажу, но и на дарение (как целиком, так и доли в собственности), обмен или любую другую сделку, в результате которым изменяется право собственности на объект недвижимости.
Когда недвижимость является общей собственностью?
Однако согласие супруга на продажу квартиры или другой недвижимости требуется лишь в том случае, если квартира находится в общей собственности. Для этого необходимо два условия:
- Квартира была приобретена в период брака.
- Приобретение производилось на средства, которые уже находились в общей собственности.
Оба этих условия важны. В частности, если уже состоялся развод, имущество разделено, а женщина потом купила на свои средства квартиру – она потом может сколько угодно ей распоряжаться, мнение бывшего мужа никого не волнует. Точно так же не требуется получать согласие жены мужу, который осуществляет продажу земельного участка, купленного на личные деньги, заработанные еще до свадьбы или полученные по наследству.
Кроме того, требуется учитывать, что также не являются общей собственностью объекты, которые:
- были приобретены еще до свадьбы. Срок здесь отсчитывается с того момента, как произошла регистрация брака;
- были получены по наследству;
- были приняты в дар или получены по другим безвозмездным сделкам. К примеру, продажа участка с дачей, который жене подарили ее родители, согласия мужа не требует: это ее личная собственность, к которой муж отношения не имеет.
Требуется ли согласие бывшего супруга?
Попутно рассмотрим и другую проблему: допустим, состоялся развод, но раздела имущества ещё не было – и муж либо жена хочет продать недвижимость. Нужно ли в этом случае получать документ от бывшего супруга?
С точки зрения закона – да, оформлять необходимо. Расторжение брака не прекращает автоматически собственность на нажитое имущество. Соответственно, даже после развода у бывшего мужа или жены есть права в отношении той квартиры, участка или другого объекта недвижимости.
Однако при этом следует учитывать такой момент, как срок исковой давности. По общему правилу в отношении раздела имущества он составляет три года. При этом, как однозначно определил в свое время Верховный Суд РФ, отсчитывается этот срок не с момента развода, а с момента, когда человек узнал о том, что произошло нарушение его прав. Это означает, что даже если прошло и больше трёх лет после расторжения брака, но состоялась продажа – у второго супруга есть право оспорить такую сделку в суде, если он на неё не соглашался. Однако если с момента продажи прошел срок уже больше трех лет – предпринимать любые действия бесполезно, суд иск просто не примет.
Как оформляется согласие?
Для того чтобы законным образом зарегистрировать продажу, требуется предпринять определенные действия. Главным из них будет обращение к нотариусу. Он, используя стандартный образец, оформляет удостоверенное разрешение на сделку.
При этом супруг, обратившийся в нотариальную контору, должен предъявить:
- свой паспорт;
- оригинал свидетельства о браке;
- документы, подтверждающие права на недвижимость (свидетельство, экземпляр договора о покупке с регистрационной отметкой и т. д.).
Образец согласия можно скачать:
Имея на руках удостоверенное согласие, можно уже оформлять саму сделку. При этом для него срок действия законом не установлен: если продажа по каким-то причинам сорвалась, новый договор можно оформить в любое время позже. Тем не менее, если прошло больше года, согласие рекомендуется оформлять заново: вопрос относительно времени действия спорный. Некоторые специалисты считают, что здесь применяются правила о доверенности, которая, если прямо в ней не указан период действительности, может применяться не более года. Поэтому, чтобы избежать споров, проще подготовить документ заново.
Требуется ли согласие при покупке недвижимого имущества?
Рассмотрим, есть ли случаи, в которых необходимо согласие супруга на покупку недвижимости. Часто возникает обратная ситуация: один из супругов заключает сделку не на продажу, а на покупку жилья, земельного участка, гаража или другого недвижимого имущества. Нужно ли в этом случае получать нотариальное согласие супруга?
До недавнего времени ответ был однозначным: да, согласие супруга на покупку квартиры тоже требуется – причем надлежащим образом удостоверенное. Однако в марте 2013 года в гражданское законодательство были внесены изменения. Теперь каждый из семейной пары вправе совершать такие сделки, не запрашивая разрешения у другого.
Однако юристы всё равно советуют либо брать «вторую половину» вместе с собой на регистрацию договора, либо оформлять согласие супруга на покупку квартиры хотя бы в виде доверенности, срок действия которой еще не истек на момент сделки. Связано это с тем, что режим совместной собственности никто не отменял, и квартира, купленная в браке на общие деньги, должна принадлежать и мужу, и жене. Однако при регистрации сделки в качестве владельца будет указан только тот, кто подает документы – а ведь именно запись в ЕГРП является доказательством того, кому принадлежит недвижимость. В результате возможны противоречия и даже споры в суде.
Чтобы избежать проблем, лучше всего оформлять купленный объект недвижимости сразу на обоих супругов. Для этого и требуется либо личное присутствие (тогда согласие супруга на покупку квартиры, участка либо другой недвижимости выражается лично), либо доверенность, по которой второй супруг подает документы на регистрацию не только от своего имени, но и от имени жены или мужа.
Загрузка...