Российский Семейный кодекс четко отделяет права ребенка на жилье от аналогичных прав его родителей. Так, несовершеннолетний не может претендовать на имущество своей матери или отца, а те, в свою очередь, не могут присвоить жилое помещение, подаренное детям или приобретенное на их деньги. Касаясь вопросов жилищных прав детей, следует опираться как на Гражданский кодекс, так и на законодательство по семейным вопросам.
Какими правами обладает несовершеннолетний, проживающий в приватизированном жилье?
После того как младенец появился на свет, необходимо не только получить все документы о его рождении, но также вписать нового члена семьи по месту регистрации родителей.
При отсутствии права собственности на помещение
Дети, не достигшие 14-летнего возраста, проживают совместно со своими родителями. Об этом говорится в 20-й статье ГК РФ. Поскольку выполнение этого предписания является обязательным, процедура регистрации детей по месту проживания обоих родителей или одного из них проходит в упрощенном порядке.
Особый порядок регистрации подразумевает возможность прописки без уведомления и согласия владельца жилого помещения, а также других жильцов. Для того чтобы зарегистрировать детей, достаточно чтобы мать или отец уже имели регистрацию по данному адресу. В дальнейшем за ребенком сохраняется возможность проживать по адресу регистрации, пока ему не исполнится 18 лет, либо его родители не поменяют место прописки.
Смена собственника жилого помещения, в котором зарегистрирован несовершеннолетний, не влечет отмену его регистрации и выселение. Даже по требованию суда нельзя отменить прописку несовершеннолетнего в квартире, если у него нет другого постоянного места для проживания.
В каких случаях суд может выписать несовершеннолетнего
При определенных законом обстоятельствах не достигший совершеннолетия жилец утрачивает право пользования жильем, в котором прописан. Для выписки собственнику или иному заинтересованному лицу необходимо обратиться в суд и подтвердить следующие факты (все или несколько):
- зарегистрированный уже давно (более года) не живет в данной квартире;
- родители малолетнего жильца не вносят плату за содержание жилья;
- есть возможность для регистрации в другом месте.
Если ребенок является собственником объекта недвижимости
Признание права собственности может распространяться как на всю квартиру, так и на часть жилой площади, то есть, на долю в ней. Права собственности у детей возникают в том же порядке, что и у совершеннолетних. Дети могут получить недвижимость во владение разными путями:
- признание права собственности при приватизации;
- вследствие процедуры дарения;
- по наследству.
Также несовершеннолетний гражданин может быть участником сделки купли-продажи или обмена. Правда, в таком случае процесс оформления сделки будет сложнее. Когда при продаже или обмене квартиры одним из участников сделки является несовершеннолетний, необходимо участие органов опеки, которые защищают его права собственности.
Порядок регистрации подобных сделок прописан в ст.37 российского Гражданского кодекса. Любая сделка, подразумевающая уменьшение имущества собственника, не достигшего 18-ти лет, согласуется с представителями органов опеки. К таким сделкам относятся:
- Заключение договора, по которому продают квартиру либо долю в ней.
- Отказ от наследства или доли в нем. Такая ситуация может возникнуть, если в наследство входит не только имущество, но и долги, например, по ипотеке.
- Оформление имущества в качестве залога.
- Отказ от приватизации.
- Отказ от преимущественного права на приобретение.
Права несовершеннолетнего собственника при разводе родителей
Когда супруги подают на развод, требующий раздела имущества, детей это не касается. То есть, как бы ни поделили квартиру между собой родители, право ребенка на жилище остается неизменным, он не может его утратить. Несовершеннолетний остается прописанным в квартире и может проживать по месту регистрации до 18-ти лет. Даже если дети не могут иметь в собственности долю в квартире, их все равно нельзя выселить.
Так как прекращение брака не отменяет его родства с родителями, ребенок может оставаться в квартире, пока ему не исполнится 18 лет.
Права детей при продаже недвижимости
Продажа квартиры, одним из собственников которой является несовершеннолетний, может быть необходима по причине переезда в другой населенный пункт или покупки большей по размерам квартиры.
Если один из собственников, имеющих долю в продаваемой квартире, младше 14-ти лет, то законно оформить соглашение о продаже можно только с разрешения представителей органа опеки и попечительства. Когда дети, прописанные в продаваемой квартире, уже достигли 14-летнего возраста, помимо разрешения попечительского органа нужно также заверенное нотариусом согласие одного из родителей.
Ситуации, когда родители отказываются от наследства, причитающегося детям, возникают не так часто. Как правило, необходимость в этом возникает, когда признание права собственности сулит не только ценности, но и долговые обязательства. Хотя в статье 1175 ГК и сказано, что размер обязательств не может превышать стоимости имущества, которое переходит наследнику, в некоторых случаях отказаться все равно выгоднее.
Например, объект наследования – недвижимость, которая находится в залоге у банка, и ипотека по ней не погашена. Конечно, квартира – хороший подарок, но родители несовершеннолетнего наследника могут быть просто не в состоянии каждый месяц вносить платеж по кредиту. В таком случае они идут к нотариусу и оформляют отказ от наследства.
Чтобы такой отказ был правомерным, нужно заручиться разрешением органа опеки. Сотрудник опеки рассмотрит конкретную ситуацию и примет решение, которое не будет ущемлять интересов собственника. Как правило, в таких ситуациях опека отказывает родителям в их просьбе. Но такой отказ довольно легко обжаловать через суд: судебные органы чаще всего принимают сторону родителей.
Квартира несовершеннолетнего как залог банку
Ситуация, когда недвижимость, собственник которой еще не достиг совершеннолетия, нужно предоставить в залог, как правило, возникает при оформлении кредита. Поскольку подобное обеспечение подразумевает получение заемщиком большой суммы денег, то в большинстве случаев речь идет об ипотечном кредите. В последнее время таких сделок становится все меньше. Банки не желают принимать в качестве обеспечения по кредиту долю в квартире несовершеннолетних, так как в любой момент малолетний собственник может через суд вернуть ему утраченный недвижимый объект или право проживать в нем. Органы опеки не дают разрешения на подобные сделки.
Отказ от приватизации
Законодательное регулирование права ребенка на жилище не подразумевает отказа от приватизации. Изучение судебной практики по этому вопросу показало, что подобные решения в большинстве своем приводят к ущемлению прав детей. Поэтому на сегодняшний день родители не могут принять решение отказаться приватизировать жилье, в котором прописаны дети.
Отказ от преимущественного права покупки
Отказ от своего преимущественного права на приобретение жилого помещения, как и другие сделки с участием несовершеннолетних собственников, требует согласия органов опеки. Хотя в таком действии отсутствует факт отказа от уже имеющегося имущества. Оно подразумевает лишение права это недвижимое имущество получить.
Решение об отказе принимается в тех случаях, когда продается квартира, правом на долю в которой обладает ребенок. Тогда собственник должен сначала предложить его родителям выкупить эту долю, а уже потом искать сторонних покупателей. Заручиться согласием попечительского органа на отказ от сделки можно лишь, когда родители не имеют денег на покупку.
Правила продажи недвижимого имущества при наличии несовершеннолетнего собственника
Когда органы опеки выдают разрешение оформить соглашение о продаже недвижимости с участием несовершеннолетнего, они вправе потребовать от его родителей соблюдения ряда обязательных условий:
- по итогам сделки малолетний владелец, утративший право на проданную недвижимость, должен получить в собственность другое жилье, не уступающее в площади продаваемому;
- Если предоставить новую недвижимость взамен проданной нет возможности, родители должны внести на счет в банке, оформленный на своего ребенка, деньги от продажи его собственности.
Стоит иметь в виду, что использование денег, полученных от реализации недвижимости несовершеннолетнего, возможно лишь для приобретения жилья ему же. Снять и использовать денежные средства для этой цели можно только с согласия органов опеки. Иное расходование возможно только по достижении собственником 18-ти лет.
Загрузка...
