Как делится ипотека при разводе супругов: основные способы, сложные случаи

23.09.2017

К сожалению, немалое число браков заканчивается разводом. И после того как выдано свидетельство и проставлены новые штампы в паспорта, перед бывшими супругами встает вопрос: как делить то, что прежде являлось общим. Ведь нажитым в браке считается не только имущество, но и долги, в том числе и перед банками. А одним из самых тяжелых по выплатам кредитов является тот, который берется на покупку жилья. Ипотека при разводе супругов тоже подлежит  разделу. Выясним, какими способами он производится.

ипотека и развод

Как проводится раздел ипотеки

Вариантов, с помощью которых можно разделить ипотечные обязательства после развода, несколько, и выбор конкретного зависит от того, как составлялся договор с банком. Стандартная практика – это когда документы оформляются только на одного члена семьи, а второй выступает в роли созаемщика либо, как вариант, поручителя по основному договору. В этом случае, хотя формально квартира и находится в совместной собственности, с точки зрения банка ответственность за внесение платежей ложится в первую очередь на основного заемщика. Поэтому и приходится делить обязательства. Куда реже встречается вариант, когда заключаются два отдельных договора, но тогда делиться будет уже само жилое помещение (как и другое имущество), а не обязательные платежи банку.

Главные принципы, на которых основывается разделение ипотеки:

  1. Чаще всего жилое помещение, которое было куплено после договора с банком, находится в совместной собственности и делится по общим принципам, предусмотренным семейным и гражданским законодательством.
  2. Если брачный договор не указал другое либо нет особых, заслуживающих внимания обстоятельств, все делится пополам – и нажитое, и полученные долги.
  3. О том, что семейные отношения прекращены, нужно известить банк. Часто именно от статуса заемщика зависит, кто и сколько платит.
  4. Хотя жилое помещение формально и принадлежит семейной паре, свободно распоряжаться им они не могут.

На основе этих принципов и должен происходить раздел.

Способы раздела

Распавшаяся семейная пара может поделить долги одним из следующих способов:

  • Переоформить договор с банком, разделив обязательства пополам.
  • Оставить долг только жене либо мужу. В этом случае ответственность по его погашению ложится на того человека, на которого оформлены документы.
  • Найти (например, занять в другой организации) недостающую сумму, заранее погасить задолженности перед банком и после этого делить уже не обязательства, а реальную недвижимость, на которую не наложены обременения.

А теперь рассмотрим эти и некоторые дополнительные возможности подробнее.

Практические варианты разделения

Первый способ – это прекращение старого договора и составление двух новых на каждого. Надо отметить, что переоформлять документы таким образом банки соглашаются далеко не всегда. Чаще это возможно, если жилое помещение физически может быть превращено в два отдельных, которыми каждый из владельцев будет пользоваться самостоятельно. В противном случае может возникнуть ситуация, в которой за просроченные платежи одного должника отвечать придется другому. Естественно, что кредитору это невыгодно, и потому согласие получить трудно.

Переоформление кредитного договораВторой способ – оформить договор только на одного. В этом случае после окончания отношений с банком жилое помещение достается этому человеку либо он может претендовать на компенсацию понесенных расходов или на увеличение доли в разделяемом имуществе. Такое допустимо, если банк устраивает уровень доходов единственного оставшегося заемщика и не предвидится никаких проблем с расчетами по долгу. Однако подобная практика встречается не слишком часто.

Третий вариант: договор вообще не разделяют. При таком подходе погашение происходит так же, как и раньше, а разделение будет касаться уже самой приобретенной недвижимости. Этот вариант хорош тем, что не требует согласия банка либо судебного вмешательства. Люди, решившие развестись, просто продолжают платить по прежней схеме. Однако главный недостаток такого варианта – это то, что статус недвижимости остается неопределенным на длительный срок. Поэтому он используется чаще в тех случаях, когда есть средства, чтобы закрыть договор досрочно, а затем уже разбираться между собой, а не с банком.

Четвертый вариант – радикальный. В этом случае с согласия кредитующей организации недвижимость продается, а вырученные средства направляются на погашение долга. Это неизбежный финансовый проигрыш: имущество с обременением всегда продается по заниженной стоимости. Иногда даже не удается полностью погасить долги, и тогда вновь встает вопрос о том, как разделять оставшиеся суммы. Однако такой вариант часто оказывается наиболее выгодным для банка, и потому на него проще получить разрешение.

Эти варианты возможны только тогда, когда все три стороны (оба заемщика и кредитор) достигли согласия. Если же мирный путь не найден, то вопрос приходится решать уже через суд, который и определяет, кто и в каком объеме обязан выплатить средства банку. Однако практика складывается таким образом, что, в зависимости от юридических тонкостей, решения даже по схожим делам могут приниматься диаметрально противоположные.

Обратите внимание! Если договор планируется переоформить, нужно учитывать, что это не бесплатно. Практически всегда за изменение условий банки берут комиссию в определенном размере (где-то 0,5 – 1 % от суммы договора), поэтому финансовые потери для должников неизбежны.

Особые варианты раздела

Материнский капиталВыясним, как  еще может делиться ипотека при разводе. Отдельно нужно упомянуть ситуации, когда в банк в качестве частичной оплаты передается сертификат на материнский капитал. Дело в том, что с точки зрения закона получение сертификата – это безвозмездная сделка, а вырученное по ней не может считаться нажитым совместно и находящимся в совместной же собственности. Следовательно, та пропорциональная часть жилого помещения, что была приобретена за счет сертификата, должна быть безусловно признана принадлежащей именно тому, кому он был выдан, – обычно матери ребенка. Кроме того, надо учесть, что в этом случае дети должны быть включены в число владельцев квартиры.

Схожее положение возникает и в том случае, когда семья приобретала жилое помещение, используя предлагаемый «Росвоенипотекой» «военный кредит». Причина в том, что отношения по системе НИС возникают только с самим военнослужащим, но не с членами его семьи. В результате получается парадоксальная ситуация: с одной стороны, выплаты осуществляются государством только за единственного человека и ответственность перед банком несет он, с другой – жилье формально может рассматриваться как совместно нажитое. При этом, поскольку выплаты кредитной организации осуществляются за счет государства, с которым у военного заключен контракт, переписать договор с банком после того, как было принято решение развестись, уже не получится.

Стоит отметить, что до сих пор положение должным образом не урегулировано, и потому все споры, касающиеся ЦЗЖ и НИС, приходится решать сугубо в судебном порядке. Обычно в итоге владельцем и исполнителем обязательств становится сам военнослужащий.

Единственный шанс для второго из бывших супругов – это доказать, что за счет НИС была погашена не вся стоимость недвижимости. Если частично оплата происходила из семейного бюджета, то вопрос о разделе именно этой части вполне может быть решен.

Брачный договорНаконец, если до или во время совместной жизни произошло заключение брачного договора, оговаривающего все имущественные отношения семейной пары, то разделение происходит именно в соответствии с условиями этого документа. Однако та сторона, которая будет считать свои права ущемленными, может обратиться с исковым заявлением и оспорить условия такого договора. Помимо этого, заключить брачный контракт надо по возможности до того, как взять кредит на покупку дома, либо четко расписать в документе условия, на которых должны делиться средства в будущем.

Что делать, если договор с банком был заключен до свадьбы?

Отдельно нужно обсудить ситуации, при которых обязательства перед банком появились до замужества. В этом случае все долги перед кредитной организацией остаются только тому, кто заключал с ней договор. Более того, второй супруг при этом имеет право взыскать с первого еще и часть сумм, которые использовались при расчетах с банком, поскольку выплаты производились из общего семейного бюджета. Но в этом случае претендовать на приобретаемую квартиру уже нельзя.

Если же первый взнос банку платился из средств, которые были получены до свадьбы (от продажи добрачного имущества, в счет наследства, в подарок и т. д.), то когда встает вопрос о разделении обязательств, эта сумма учитывается, и на ее объем уменьшается размер задолженности одного из находящихся в разводе.

Все эти принципы действуют и в том случае, если пара официально отношения не регистрировала. С точки зрения семейного законодательства никаких «гражданских браков» не существует, и потому отвечать перед банком будет лишь тот, на кого оформлен договор. Здесь принцип раздела совместно нажитого, установленный семейным законодательством, не действует, и потому никакого деления не происходит.

Особые условия при наличии детей

Если во время брака родились дети, отношения, касающиеся ипотечных платежей, несколько усложняются. В этом случае следует учитывать, что обычно несовершеннолетние остаются с одним из родителей, а второй платит алименты. В этом случае, если делить долги приходится уже с помощью судьи, учитывается то, с кем остались дети. Часто в этом случае финансовые обязательства этого родителя уменьшаются.

Кроме того, помимо раздела отношений по кредитному договору, надо помнить и о делении самой недвижимости. Как правило, родителю, с которым остались дети, достается большая часть вне зависимости от того, кто и в каком объеме платит банку.

В целом же нужно помнить: процедура разделения всего, что было получено в период супружеской жизни, зависит от множества нюансов. Каждый из них может сыграть решающую роль. Если перед распавшейся парой встал такой вопрос, лучше обратиться к профессиональному юристу, занимающемуся семейными делами. Это позволит решить проблему быстрее и с минимальными финансовыми и моральными потерями для обеих сторон.


ОБРАЩАЕМ ВАШЕ ВНИМАНИЕ!
  • В связи с частыми изменениями в законодательстве информация порой устаревает быстрее, чем мы успеваем ее обновлять на сайте.
  • Все случаи очень индивидуальны и зависят от множества факторов. Базовая информация не гарантирует решение именно Ваших проблем.
Поэтому для вас круглосуточно работают БЕСПЛАТНЫЕ эксперты-консультанты!
Задайте вопрос через форму (внизу), либо через онлайн-чат.
Позвоните на горячую линию:


Заполняя форму, вы соглашаетесь с политикой конфиденциальности,  пользовательским соглашением, и даете согласие на обработку персональных данных.